買いエリアはどこ？/不動産価格2015年1月調査

2015年2月12日

首都圏全体の平均値では、中古マンション、住宅地ともに緩やかに上昇しています。しかし、その水面下では劇的な変化が進みつつあるようです。2015年1月時点の実勢価格調査を基に不動産市場の最新動向を紹介します。

前頁のような市場が形成されている要因は、以前から指摘しているように、外国人や国内富裕層が都心部の高額物件に集中しているからです。ある調査データでは、東京都内の中古マンションの購入者のうち、外国に住所を持つ人の割合が、この3年間で7倍に急増しているそうです。

2014年4月の消費増税以降、中古マンションの成約件数は低めの水準となっています。東日本レインズのデータでは、9カ月連続で減少（前年比）しています。ところが、筆者の所属する野村不動産アーバンネットでは、億ションの成約件数は大きく伸びているのです。現在の不動産マーケットは高額物件を中心に形成されているといえるでしょう。

最近、不動産マーケットの専門家の間では、「二層化」というキーワードが注目を集めています。これまでは「都心／郊外」「値上がりする物件／値下がりする物件」「勝ち組／負け組」という「二極化」が指摘されてきました。しかし、それだけでは読み解けない現象が起きているというのです。

都心部のプレミアム・マンションなどの価格は、物件によっては一坪あたり（坪単価）700万～800万円以上にまで上昇しています。サラリーマン層を始めとする実需層（自ら住むために購入する層）の購入能力としては、坪単価300万～400万円が限界でしょう。

また、日本の富裕層の数は限られており、国内の需要だけでは、ここまで価格を押し上げる要素としては不十分です。しかし実際には価格は上がり、今後もさらに上昇する可能性があるといわれます。これは従来の常識ではとらえられない状況です。

つまり、都心の特定物件のマーケットは、外国人投資家を始めとしたグローバルな視線にさらされているということです。アジアや欧米を含めて本当に魅力的な不動産はどこにあるのか、世界水準の利回りから判断して価値のある投資対象は何か、といった基準で選別されています。そういう観点では、現在の都心部のプレミアム・マンションはまだまだ「買い」と見られているわけです。

ある意味では、国内富裕層と外国人投資家（ファンドなどを含む）など一部の層を中心に参加している限られた市場ができあがっているといえるかもしれません。誰もが国内の同じ土俵で勝負できるマーケットではなく、次元の違う別世界ともいえる層が形成されているわけです。これを二層化というキーワードでとらえているのです。

統計データや平均値には、これらの層の動きが含まれているものがあります。自身のマンション購入にあたって価格相場を見る際には、切り分けて考えて行く必要があるといえるでしょう。

では、都心部の中古マンションは、もはやサラリーマンには買えないのでしょうか。前述した「3A-1R」のプレミアム・マンションなどは難しくなるかもしれませんが、都心部でも可能性のあるエリアや物件は残っています。

たとえば、港区の港南エリアや中央区の月島や晴海など、都心3区でも山手線外側には、まだ手が届きます。山手線内側であれば、文京区や豊島区には比較的良好な住宅地が残り、優良な中古マンションを探せるでしょう。

新築マンションについても、これまでオフィス系の立地とされていた神田界隈で、再開発による中型マンションの計画が少なくありません。既に評価の固まったプレミアム立地ではなく、再開発によってイメージを一新し、付加価値を高められるエリアは、まだまだ埋もれています。

住宅ローンの金利は史上最低水準を次々に更新し、融資環境は非常に良好です。税制改正により、住宅取得の追い風になる特例も引き続き採り入れられています。固定観念にとらわれず、視野を広げて物件を探してみると良いのではないでしょうか。