2015年度税制改正、中古住宅関連のポイント

2015年2月24日

2015年度税制改正の内容が明らかになりました。不動産や住宅の取引にどのような影響があるのでしょうか。住宅取得資金や贈与など関連するポイントを紹介します。

中古住宅流通の面からは、今回、歓迎できる改正が盛り込まれました。「買取再販で扱われる住宅の取得に関わる不動産取得税の特例」の創設です。いわゆる「リノベーション・マンション」を購入する場合などにメリットがあります。

従来、買取再販事業者が仕入れのためにマンションを購入する場合も、通常の不動産取得税が課税され、コストアップの一つの要因になっていました。これに対して、一定の質向上のリフォームをして2年以内に販売する場合は、課税標準から最大1,200万円を控除できることになったのです。その結果、コストダウンによって販売価格が抑えられ、購入者にとっての恩恵につながる可能性があります。

2014年度の税制改正では、リノベーション・マンションなどに対する登録免許税（不動産登記にかかる税）の特例、中古住宅を購入した後に耐震改修工事を行う場合の各種軽減措置も導入されていました（図3参照）。
今回の税制改正で、上記の不動産取得税の特例が導入されたことによって「リノベーション・マンション」「中古購入＋リフォーム」に関わる税金が大幅に軽くなり、購入しやすくなるといえるでしょう。

また、今年度の税制改正により、中古住宅に対する不動産取得税の特例が受けられる条件から「築20年（鉄筋コンクリート造等は25年）以内」という築年数の要件が削除されました。「昭和57年1月1日以降の建築、または、現行の耐震基準に適合していること」という条件に絞られたのです。

以前は、耐震性に問題がないはずの新耐震の住宅でも、築20年や25年という数字だけで足切りされていました。以前から、この築年数を超えても、耐震診断を受けて耐震基準適合証明書を取る、または、住宅性能評価書や中古住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書があれば、特例を受けることはできました。これらの手間やコストが不要になり、築30年程度の中古住宅も売買しやすくなるのではないでしょうか。

最近、新聞やテレビのニュースでも話題になっている「空き家問題」を是正するための税制も創設されました。倒壊の危険性や衛生上の有害性がある、または景観や生活環境に悪影響を与える状態で放置され、自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の「住宅用地特例」から除外される措置です。

住宅用地特例は、一定の住宅がある土地に対して、固定資産税の課税標準が6分の1（200m2以下の小規模住宅用地）または3分の1（200m2を超える一般住宅用地）に軽減されるものです。これが受けられなくなると、税額が最大6倍に上がるおそれがあり、空家として放っておくことは難しくなるでしょう。

その結果、更地にして売却する、リフォームして再活用するなど、土地の流動化や中古住宅ストックの活用につながる可能性が出てきます。ただ、「特定空き家」をどのように指定するかなどの運用面の課題が残っています。

住宅ローン減税を始め、その他の住宅に関わる基本的な特例のうち、期限切れを迎えるものはおおむね延長されています。住宅購入で増税につながる項目は、ほとんどないと考えてよいでしょう。税制面から見ると、今年はあわてて買い急ぐ必要も、買い控えをすることもなく、落ち着いて行動できる年になるといえそうです。