「新築と中古、どっちがトク？」エリアで違うその答え

2015年3月13日

マンションを選ぶ時「新築にするか中古にするか」で迷う人は少なくありません。実は最近、従来の判断基準では必ずしも答えが出ない状況になってきたのです。どう変わったのか考えてみましょう。

「新築VS中古」「新築と中古では、どちらがいいのか」という問いは、マンション選びの定番テーマの一つです。この問いに対しては、実は決まった回答は存在せず、「購入者希望者がどんな条件を優先するか、重視するかによってちがう」というのがいわば模範回答です。

基本的には「多少価格が高くても、誰も住んだことのないまっさらな住まい、最新の設備や機能のマンションに住みたい」場合は新築、「限られた予算内で、希望の場所、広さを重視して探したい」なら中古マンション、という具合です。

こうした考え方は、大枠としては間違っていないでしょう。ただし、「同じエリアで比べれば、中古は新築よりも割安」というのが前提です。
しかし、最近のマンション市場を踏まえると、この前提が崩れ、一筋縄では行かなくなってきたという感覚を持っています。どういうことなのか、検証してみましょう。

行政区で分けた統計データでは、程度の差こそあれ、どの地域でも「中古マンションの価格は新築マンションより安い」という結果が出ています（図1参照）。
しかし、本サイトの「価格動向」関連の記事でも「地域格差」が広がっていると何度か指摘しているように、統計の平均値からは読み取れない動きがあるのです。

首都圏の相場をリードする東京都区部の中に限っても、区ごと、さらには町ごとに動きが異なります。極端にいえば「現在、マンション価格は上昇しているか？」という質問に対して、あるエリアでは「イエス」、別のエリアでは「ノー」が正解という状況なのです。「中古は新築よりも割安か？」に対する答えも一つではありません。

実は、少なくとも都心部に関しては、ここ最近は新築マンションと中古マンションの価格差はほとんどありません。プレミアム立地で大手デベロッパーとスーパーゼネコンが組んだ中古マンションは、ブランド中古物件としての地位を確立し、周辺の新築マンションより高額で取引されるケースもあります。物件ごとの個性が強いため、「新築か中古か」という分け方では判断できないわけです。

「立地にこだわるなら、ストックの豊富な中古が有利」というセオリーも、都心部では必ずしも通用しません。人気の集まる特定のタワーマンションなどは、新築以上に希少性が高く、一度に多数の住戸が売り出される新築より競争率が高いこともあります。

外国人投資家や国内富裕層が集中する都心3区では、新築中古を問わず、坪単価が400万～500万円以上となり、サラリーマン層には手が届きにくい価格帯になっています。ただ、千代田区や中央区の山手線の外側、東寄りのエリアでは、坪単価200万円台の新築マンションも見られます。千代田区神田、中央区日本橋界隈です。このあたりはファミリータイプの中古ストックが少ないため、新築のほうが購入しやすいかもしれません。

一方、郊外では中古マンションの割安感が目立つケースが多いでしょう。新築マンションの価格は、用地の仕入れ値の上昇や建築費の高騰を反映して決まるため、郊外でも都心に吊られるように値上がりしています。対して、中古マンションはそれほど値上がりしておらず、条件の悪い物件は値下がりしている場合もあります。その結果、新築と中古の価格差が広がっているわけです。

ただし、高めの価格設定などで売れ残ってしまった郊外の新築マンションの中には、完売を急いで値引きするケースも出ています。こうした場合には、築年数が浅くて駅に近いなど条件の良い中古マンションとの比較では、価格差が縮小している例もあるでしょう。

都心も郊外も価格相場の動きが激しい状況といえそうですが、その中間のエリアは比較的安定しています。首都圏の西側エリアでいえば、環状六号線（山手通り）から環状八号線にはさまれた城西・城南地区です。杉並区、世田谷区、目黒区、品川区、大田区の一部などが含まれます。これらの地域では、新築マンション価格は都心部ほどには値上がりしておらず、中古マンションの価格も新築より2～3割低い水準で落ち着いています。

たとえば、世田谷区の大規模開発の新築マンションでは、坪単価320万～330万円程度なのに対して、築20年以内で駅徒歩圏の中古マンションが坪単価230万～270万円くらいです。新築に比べて、中古マンションは坪単価50～100万円程度安く、70m2程度の3LDKなら総額で1,000万～2,000万円の違いとなります。

この地域は、住環境や教育環境、都心部への通勤の便が良く、値下がりしにくい条件が揃っています。そのため根強い人気があり、コンスタントに中古物件の売買が成立しています。富裕層や投資家の動きに巻き込まれることもなく、ある程度の資産性も期待できる、中古マンションの良さが際立つエリアといえるかもしれません。