マンションと戸建ての価格差が縮小？どっちがおトクか

2015年4月10日

マンションと一戸建て、価格にそれほど差がないとしたらどちらを選びますか？どちらが得なのでしょうか？それぞれの最近の価格相場や推移、住まいとしての長所と短所など比較すべきポイントについて紹介します。

「マンションか一戸建てか」は、住まい選びのスタートともいえるでしょう。少し前までは、子育てファミリーは広さや子育て環境を重視して郊外の庭付き一戸建て、DINKSは利便性を重視して都心に近いマンション、という「住み分け」がありました。これは、同じエリアではマンションに比べて一戸建ての価格が明らかに高いため、同じ土俵では比べられなかったという理由が大きいと思います。

ところが最近、マンション価格が新築・中古ともに上昇傾向にある一方で、一戸建ては値下がり傾向が続いています。このため、マンションと一戸建ての価格が接近し、同じエリア内で両者を比較検討できるレベルになってきました。それぞれの価格の推移を示した図1をご覧ください。

2006年時点では、中古マンションが2,000万円台、一戸建ては3,000万円台とその差は1,000万円以上もあります。2007年ごろから一戸建ては値下がりし始めたのに対し、中古マンション価格は大きく上昇しました。2008年秋のリーマンショック後にどちらも下落しますが、マンションは早めに回復を始め、2012年後半から再び上昇に転じています。

しかし一戸建ては、横ばい・弱含みの流れが変わっていません。その結果、2014年の10-12月期では、一戸建てとマンションの価格差がわずか100万円まで縮小しているのです。

背景の一つに、建築費のうち、特に鉄筋コンクリートのコストが急上昇し、新築マンションの価格が大幅に上がっていることが挙げられます。木造や鉄骨造の一戸建ての建築費は新築マンションほど上がっておらず、こうした新築価格の動きが中古相場にも影響しているのです。

また、一戸建ての売却事情も影響しています。たとえば、「祖父母＋親子」で住んでいたような大型の一戸建てというのは価格が高めになり、一般消費者の購入能力を超えてしまいます。こうした場合、売却先は一戸建ての分譲事業者、いわゆる建売業者となることがほとんどです。建売業者はもとの建物を取り壊し、購入ニーズに合う価格帯・間取りとなるよう土地をいくつかに分割して建売住宅として売り出します。

さらに、新築一戸建ての在庫がだぶついている中で、中古一戸建ての需要も弱まっているため、値下がり傾向が続いているといえます。

一戸建てとマンションの価格帯が近づいていると説明しましたが、その状況はエリアによってだいぶ異なります。

図2は、都県別に中古マンションと新築・中古一戸建ての平均価格を比較したものです。首都圏全体では価格の低いほうから「中古マンション→中古戸建て→新築戸建て」の順で、それぞれ200万円前後の差となっています。東京都では、中古マンションに比べて中古一戸建ては1,000万円近く高額で、しかも新築一戸建ての価格をも上回っています。埼玉県と千葉県は、中古マンションと中古一戸建ての差がほとんどありません。神奈川県は首都圏全体に近い状況です。

さらに細かく見ると、都心部は地価が非常に高いため、マンションより一戸建てのほうが圧倒的に価格が高く、横並びで比較することはできません。購入者の希望も、一戸建てかマンションかが明らかに分かれます。

郊外に近づくにつれて、一戸建てとマンションの価格差は縮まっていきます。東京の西側エリアでいえば、多摩地域の23区に近いエリアや吉祥寺・三鷹・国立、府中・調布あたりでは、マンションと一戸建てが4,000万円前後でほぼ互角の状態になります。

この価格帯で、それぞれどのような住戸が買えるのでしょうか。中古マンションでは、築5～10年で専有面積80～90平米程度の3LDK～4LDKとなります。中古一戸建てでは、築10年程度で、延べ床面積100平米前後の4LDKというイメージです。新築一戸建てについても、やや駅から遠く中古より小ぶりですが、同じ価格帯で販売されています。

実際にこのエリアでは、一戸建ては無理と考えてマンションを検討している方が、ついでに見学した一戸建ても予算内と知り、最終的に一戸建てを買うことがあります。逆に、一戸建て限定で探していた方が、近くの新築マンションのモデルルームを見て乗り換えるケースもあります。

このように、同じ価格帯で比較できるエリアでは「マンションvs一戸建て」について、先入観で決めてかからず、比較検討するべき大きなテーマになりつつあるといえるかもしれません