都心マンション値上がり23区に波及／2015年4月調査

2015年5月15日

都心部の中古マンションが値上がりしている状況がすっかり定着し、それが周辺部にもじわじわと波及しています。不動産市場の今後はどうなるのでしょうか。2015年4月時点の実勢価格調査を基に最新動向を紹介します。

野村不動産アーバンネットが発表した2015年4月1日時点の「実勢価格調査」を基に、最新の中古マンションと住宅地の価格動向を紹介しましょう。この調査は、対象となる住宅地（土地）と中古マンションをピックアップし、それぞれの実勢価格を3ヵ月ごとに定点観測しているものです。不動産市場の動きが、ほぼリアルタイムでわかります。

図1は、前回価格調査時との変動率をグラフ化したものです。今回、首都圏の平均変動率は、住宅地地価がプラス0.5％、中古マンション価格がプラス1.0％となりました。中古マンションは2年ほど前からプラスの変動率が続いています。また、上昇率のポイント数が前回から2回連続で増加しました。

前回の2015年1月1日時点（2014年10―12月期）の調査結果は、思ったほどには伸びず「やや足踏み感」が出ていました。2014年後半から他の経済指標に先行して不動産価格が上昇を始め、期待感が膨らみ過ぎた面があり、その調整が入ったといえるでしょう。

それに対して今回は、これまでよりも頭一つ抜けた上昇率を示しました。これは、不動産マーケットが年間を通じて最も活発になる1－3月期の動きを反映していることも影響しています。また、年明けから供給された、それまでより高値の新築マンションに需要が付いてきていることを受けて、中古マンション市場も押し上げられているといえるでしょう。

中古マンションに比べて、住宅地地価の上昇率がやや低いのは、取引される「件数」と関係していると見られます。中古マンションの場合は、強気で高値にチャレンジした物件の取引事例が積み重なり、現実に値上がりが続いています。

図2に現れているように、「値上がり」地点のシェアが着実に増加していることからも明らかでしょう。都区部の中古マンションに限れば、「値下がり」がゼロ、「値上がり」が60％以上を占めます。

住宅地についても都心部では、高値の取引が成立しているのは確かです。海外投資家や相続対策の富裕層に加えて、マンションデベロッパーや建売業者の用地取得、法人の事業用地など、多彩な買主が集まり、底堅い需要の高さを裏付けています。

しかし、マンションに比べて土地は物件そのものが非常に少ないため、今の都心マンションで見られる「次々に新価格を塗り替える」ということにはなりません。こうした土地・マンションそれぞれの特徴が、調査結果にも表れているのでしょう。