都心マンション値上がり23区に波及／2015年4月調査

2015年5月15日

都心部の中古マンションが値上がりしている状況がすっかり定着し、それが周辺部にもじわじわと波及しています。不動産市場の今後はどうなるのでしょうか。2015年4月時点の実勢価格調査を基に最新動向を紹介します。

都県別では、やはり東京23区が突出しています（図3参照）。3カ月でプラス2.3％という変動率は、1年間に換算するとプラス10％近い水準です。
都心だけに絞ると、もっと大きな値上がり率になるのではないでしょうか。

現実の不動産マーケットの状況を把握するには、かねてから「都心／ミドル地域／郊外」の3ブロックに分けるとわかりやすいと解説してきました。その観点から現状を見ていきましょう。

「都心部」は、依然として活況を示しています。過去のデータに基づいて想定した査定価格より5％以上高い金額で取引されるケースが少なくありません。取引価格の最高記録を塗り替える可能性がまだまだ残っています。

相変わらずタワーマンションの引き合いが強く、湾岸エリアの価格上昇率は特に高まっています。とはいえ、査定価格に15～20％上乗せするような極端に強気の物件には反響はありません。プラス5％程度までは問い合わせが入り、売れる状況です。

「ミドル地域」は基本的に実需層のエリアですが、こちらもじわじわと価格が押し上げられています。都心部の中古マンションの値上がりに影響を受けてミドル地域の新築マンション価格が5～10％上昇し、その中のいくつかのマンションには需要が付いてきている状況です。ただし、これはミドル地域の中でも限られたエリアの、限られた物件についてです。

「郊外」は、まだまだ揺れています。「駅に近い」「築10年以内など築年数が新しい」「再開発で価値が上がっている」など、何らかのプラスのキーワードが付く物件は、相応の金額で売れています。しかし、「駅から遠い」「築20～30年以上」など、条件が厳しい物件については、必ずしも値上がりしていません。むしろ、都心寄りの活況を受けて、期待感が膨らんで値上げした反動で、やや調整が入っているケースもあります。

特徴的な動きをしているスポットについても触れておきましょう。

まず都心部では、山手線新駅とからんで駅周辺再開発が動き出している「品川・高輪エリア」、駅前複合開発に伴う大型タワーマンション分譲で話題の「目黒エリア」などが注目されます。神奈川県では、「武蔵小杉」が目を引きます。新築タワーマンションの分譲が続いている上に、複合商業施設もオープンし、より魅力的な街に変貌しました。中古マンションの取引も堅調です。

リクルート住まいカンパニーによる「住みたい街ランキング2015」では、「目黒」が前回の11位から4位へ、「武蔵小杉」は同9位から5位へ躍進しています。

千葉エリアでは、「新浦安」のインフラ整備が進み、中古マンションの価格も震災前に近い水準まで戻しています。これから期待できるエリアの一つといえるでしょう。

さて、今後の見通しですが、全体的な上昇気運は継続しそうです。株価が2万円台を付け、一部上場企業などではベースアップの回答も出そろいました。経済指標がさらに上向いてくるようになれば、不動産価格の上昇傾向に弾みが付き、右肩上がりのグラフの角度がより急勾配になってくる可能性もあるでしょう。

少なくとも、東京五輪が開催される2020年に向けて緩やかに上昇していくといえるのではないでしょうか。ただし、「ミドル地域」や「郊外」の動向も注意深く観察していく必要があります。首都圏全体がまんべんなく好調とはいえない、ということを踏まえておきたいものです。