中古マンション最新トレンド

野村不動産アーバンネットが発表した2015年10月1日時点の住宅地価と中古マンション価格の「実勢価格調査データ」を基に、最新の価格動向を紹介しましょう。この調査は、3ヵ月ごとに対象となる住宅地（土地）と中古マンションをピックアップして、それぞれの実勢価格を定点観測し、価格動向を「変動率」で表したものです。リアルタイムの不動産市場の動きがわかります。

中古マンションは5期連続で変動率がプラス

今回の首都圏における平均変動率は、住宅地地価が前回比プラス0.3％、同じく中古マンション価格はプラス0.6％でした。調査対象のすべてのエリアにおいて5期連続、つまり、1年3か月にわたってのプラスとなりました（プラスマイナス0も含む）。これほど長期に渡って全エリアでプラスが続くのは、過去十数年で初めてです。
今回の首都圏における平均変動率は、住宅地地価が前回比プラス0.3％、同じく中古マンション価格はプラス0.6％でした。調査対象のすべてのエリアにおいて5期連続、つまり、1年3か月にわたってのプラスとなりました（プラスマイナス0も含む）。これほど長期に渡って全エリアでプラスが続くのは、過去十数年で初めてです。

ただ、上昇率は少しずつ鈍くなっています。やや過熱気味だった相場が、冷静さを取り戻しているといえるかもしれません。「横ばい」の地点が大幅に増加し、「値上がり」地点が減少していることからも、その様子が伺えます。

住宅地地価の「横ばい」地点の割合は81.5％と、前回の69.5％より10ポイント以上も増えました。中古マンション価格は同じく70％で、前回より7ポイントの増加です。どちらも「値下がり」地点は5％以下でほとんど変化していません。全体として「高値安定」で推移しているといえるでしょう。

都心の高止まり、周辺部ではがれる"メッキ"

平均値では安定している状態の相場も、エリアごとに見ると変化が現れています。まず、これまで首都圏全体の値上がり基調を牽引していた東京都区部の勢いに歯止めがかかっていることです（図3参照）。

2015年10月現在も「インバウンド投資」に代表される都心部への需要は衰えていません。注目度の高いブランドマンションは高価格でも堅調に売れています。ただ、少し前のように、強気の価格設定でもすぐに買い手がつき、次々に高値記録が更新されていくような熱気は感じられません。

その理由の一つとして、都心部でも中古マンションの売り物件が大幅に増えていることが挙げられます。買主のニーズからかけ離れた高価格で売り出されている物件は売れず、かといって売り急いで値下げが頻発するということもなく、価格が"高止まり"している状況です。買い換えで決済時期が迫っているなど、「売らなければならない理由がある」売主が価格交渉に応じると、取引が成立するという感じでしょう。

都心からやや外れると、本来の実力相応の価格に戻りつつあるようです。都心のハイグレード物件に吊られて値上がり気味だった"メッキ"がはがれた状況です。さらに、立地に難点のある物件、郊外の築年の古い物件などは苦戦しています。特に、大規模マンションで一度に複数の物件が売りに出てしまうと、厳しい状態です。

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