中古マンション最新トレンド

2016年度税制改正、住まいに関するポイントを確認

2016年2月25日

2016年度の税制改正大綱から、空き家の課税強化や売却促進など、不動産関連の新設税制について紹介します。また、マンション購入や売却時の控除について再確認してみましょう。

2016年度改正で、住宅・土地税制は"脇役"？

2016年度（平成28年度）税制改正の関連法案が1月に閣議決定されました。今回の改正に関する国会の論戦は、2017年10月に予定されている「消費税率10％への引き上げ」に伴う「軽減税率」に終始していた印象です。

住宅の消費税について少し触れておくと、中古マンションや中古一戸建ては個人が売り主のことが多く、その場合は消費税がかかりません。新築物件など業者が売主のものには消費税がかかりますので、税率引き上げ前にと考えている方が多いでしょう。

また、注文住宅を希望している方からは、すでに土地探しの問い合わせが増えています。請負契約の発生するものには経過措置がありますが、ギリギリでは職人さんや建築資材などの確保が難しくなるかもしれません。

さて、今回の改正点では、駆け込み需要が発生するような大きな影響を与える項目は見当たりません。また、マイホームの売買に関する特例や軽減措置の期限は、ほとんどが延長されています。そうした中で、住宅の売却とリフォームに関わる2つの新しい特例が創設されました。まず、その内容を見てみましょう。
（※税制改正法案は、政治情勢に変動がない限り、例年3月末頃に成立する見込みです。この記事は平成28年度税制改正大綱をもとに作成しています。）

古い空き家の売却を後押しする特例が創設

1つは、空き家の売却を促す特例です。2015年には、いわゆる「空き家対策特別措置法」が施行され、生活環境に悪影響を与える空き家への課税が強化されました。自治体から「特定空き家」と見なされ、改善勧告を受けた敷地は、固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されるというものです。空き家の放置を抑止するものといえます。

それに加えて、今回（2016年度改正）は、空き家の売却にともなう譲渡税を軽減する「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。空き家の売却を促すインセンティブの役割ということになります。自宅を売った場合に適用される「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を、空き家にも適用するというものです。

ただし、全ての空き家が対象となるわけではなく、図1のような要件があります。相続によって発生した空き家であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、売却金額が1億円以下であること、などの定められた要件をすべて満たすものが対象です。また売却する期限も決まっています。

「親から受け継いだ家だから売却をためらっていた」「複数の相続人の間で意見がまとまらず、売るに売れなかった」といったケースで、「譲渡税が安いうちに売っておこう」と背中を押す効果はありそうです。「売り出し物件が大量に出回るのでは？」という声も聞かれますが、適用対象が限られますから、そこまでのインパクトはないかもしれません。

気になるのは、1億円以下という売却金額の上限設定です。1億円を少し超えるくらいが相場のエリアでは、1億円以下で売るほうが譲渡税が安くなるという判断が働き、価格が下振れする可能性があるかもしれません。