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2016年度税制改正、住まいに関するポイントを確認

2016年2月25日

2016年度の税制改正大綱から、空き家の課税強化や売却促進など、不動産関連の新設税制について紹介します。また、マンション購入や売却時の控除について再確認してみましょう。

「近居」税制は見送り、「同居」税制が創設

2016年度改正で創設されたもう一つの特例が、「三世代同居に対応するリフォーム工事の特例」です。創設とはいえ、既にあるリフォーム関係の所得税の特例に「三世代同居」を組み込んだといったほうがいいかもしれません。

主な内容は図2の通りです。控除額の最大は、投資型が25万円、ローン型が62.5万円（三世代向け工事以外の工事をした場合を含む）ですから、それほど大きなインセンティブとはいえないでしょう。この特例の創設で、これまでなかった需要が喚起されるというほどの影響はなさそうです。

もともと、バリアフリー化や省エネ性能・耐震性を高める特定のリフォーム工事に対して、所得税の減税措置がありました。工事費の10％に相当する所得税を単年度で控除する「投資型減税」と、同様の工事（耐震工事のみの場合を除く）のためにリフォームローンを借りた場合、借入金残高の2％を5年間にわたって所得税から控除する「ローン型減税」です。これらの所得税の特例の対象に「三世代同居」につながるリフォーム工事も加わったというわけです。

2015年、改造安倍内閣の国土交通大臣による「同居・近居を促進する政策を強化する」というアナウンスがありました。ただ、「同居」よりも「近居」のニーズが高いという調査も少なくありません。「近居」を定義し、税制にまで落とし込むのは相当に難しいと思われますが、今後「近居」向けの優遇措置が創設されることを期待したいと思います。

前年度に改正された「贈与税の非課税制度」の利用タイミングにも注意

最後に、今回（2016年度）の税制改正対象ではありませんが、住宅の購入に大きな影響を与える税制について、改めて確認しておきましょう。
それは「住宅取得等資金贈与の特例」です。この特例は、祖父母や両親など（直系尊属）から住宅購入や建築・リフォームの資金として贈与を受けた場合に、一定の金額まで贈与税が非課税になる制度のことです。マンションを購入する方の多くが、こうした資金の援助を受けています。

2015年度の税制改正で大幅に見直され、消費税10％が適用される「質の高い住宅（省エネ等住宅）」を取得する場合に、非課税枠が最大3,000万円になりました。ただ、図3のように「住宅取得の契約がいつか」「どんな住宅を購入するか」によって、適用される非課税枠が大きく違います。

中古マンションを個人の売主から購入する場合、消費税はかかりません。しかし、新築マンションや宅建業者からリノベーション済み物件を購入するときは、建物に対して消費税がかかります。また、契約時期によって、消費税率が8％か10％かが変わります。新築か中古か、同じ中古でも売主が個人か法人かによって消費税の有無がかわり、特例の非課税枠も変わることに注意してください。