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「タワマン節税に歯止め」は本当か

「タワーマンションの高層階は相続税の節税効果が高い」という評判が知れ渡るようになり、「タワマン節税」という言葉まで聞かれるようになりました。しかし、昨年から国税当局が規制に動きだしたというニュースが波紋を広げています。2016年1月には、行き過ぎた「タワマン節税」を防止するために、現在は階にかかわらず一律となっている評価額を、高層階に行くほど引き上げることを検討しているという報道も出ました。果たしてその影響はどうなるのかを考えてみましょう。

いわゆる「タワマン節税」は、高層階に行くほど市場の実勢価格と評価額とのギャップが大きくなることを利用して、相続税の課税価格を圧縮できるという点がクローズアップされています。実際に、都心部のタワーマンションでは評価額が実勢価格の5分の1以下になることも珍しくないからです。

こうした状況の中で「"タワマン節税"が国税当局から否認、時価で課税」という国税不服審判所の決定が出たことから、タワーマンションが節税に使えないのではないかという懸念が広がりました。しかし、この判断は、特別に悪質なケースに適用されたもので、「タワマン節税」一般に当てはまるわけではありません。

否認された理由は明確です。

・入院中の父親が亡くなる直前、本人の意志確認があいまいな状態で契約をしたこと。
・相続が発生してから、すぐに短期間で売却したこと。
・売買契約に「買い戻し特約」まで入れていたこと。

こうした理由が重なったために、明らかな租税回避行為と見なされたわけです。すべての節税対策に規制がかかったわけではありません。タワーマンションを活用した節税対策のメリットが完全になくなることはないといえるでしょう。

高層階の評価額引き上げの影響は？

評価方法見直し案について、具体的に検証してみましょう。報道を見る限り、総務省と国税庁が検討している評価方法は、「20階の住戸は1階の10％増し、30階は同20％増し」というように、10階ごとに10％ずつ評価額が上がるというイメージのようです。

図1は、従来通りの評価額と見直し後の評価額がどう変わるかを試算したものです。実際の物件ではなく、モデルケースと考えてください。
実勢価格は1階が7,500万円、40階が1億2,000万円と、6割も差があります（専有面積が同じ住戸の場合）。しかし、相続税評価額は専有面積が同じであれば3,000万円と一定です。
そのため、実勢価格に対する評価額割合は1階が40％なのに対して40階は25％と大幅に低くなっています。現在の相続税の評価方法では「評価額を4分1に圧縮」できたことになります。

もし、評価方法が見直されて、20階以上の評価額が10階ごとに10％ずつ上がるとすると、40階の評価額は3,900万円になります。評価額割合は33％となり、実勢価格の3分の1になることがわかります。現状よりは評価額が高くなりますが、圧縮効果は十分に残っています。仮に、10階ごとに20％ずつ評価額が上がるように変わったとしても、評価額割合は40％にとどまりますから、節税効果は失われません。

実際の評価方法がどうなるかはこの記事を書いている段階ではわかりませんが、節税効果がまったくなくなるような厳しい規制強化が行われる可能性は低いのではないでしょうか。

そもそも、タワーマンションの節税効果というのは「階数の違い」による評価額の差だけで現れるわけではありません。次のページで詳しく解説しましょう。

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