中古マンション最新トレンド

【この記事のポイント】

■マイナス金利政策で、住宅ローン金利が続々と史上最低を更新
■一部の金融機関で審査が厳格化、申し込みのコツは？
■繰り上げ返済は、住宅ローン減税との関係に注意(2ページ目)

最新住宅ローン金利動向、今、信託銀行と地方銀行が熱い！

2016年2月に日銀のマイナス金利政策がスタート後、住宅ローン金利は一段と低下しました。10年固定の金利が、メガバンク（都市銀行）を始め、多くの金融機関でついに1％を切りました。5年以下の短期固定では0.5％を切るところが珍しくありません。かつて見たこともない、超低金利です。

もっとも低いのは、信託銀行Bの「3年固定／0.35％」です（図1参照）。「10年固定／0.55％」も同金融機関が"最安値"を示しています。以前から、メガバンクに比べて信託銀行の金利は低めの傾向にありますが、その差がさらに広がっているようです。

また、地方銀行の金利がメガバンクよりも低い水準になるのも、これまでにない状況です（図1の地方銀行C）。地方銀行同士の大型合併や業務提携が進み、競争が激化していることを反映しているのでしょう。

変動金利だけで比べると、ネット銀行が低めです。ネット銀行Eの0.497％が最低となっています。

さらに、全期間固定金利が特徴のフラット35も過去最低金利を更新し続け、これまでにない水準に突入しました。取り扱い金融機関の最低水準は、返済期間20年以下が0.96％、同21～35年が1.08％です。

省エネ性や耐震性、バリアフリー性など一定の条件をクリアすると「フラット35S」が適用され、5年または10年間に渡って0.3％の金利引き下げを受けられます。つまり、最長35年返済でも優遇期間中は0.78％となり、長期完全固定金利までもが1％を割り込んだのです。

低金利なのに、審査が厳格化？

金利の低下は、借り手にとっては大きな恩恵です。同じ融資額なら返済額が低くなりますし、返済負担を同じにすれば借入金額を増やすことができます。金融機関同士で、金利引き下げ競争を繰り広げていることもあり、こうした点では「借りやすい状況」といえるでしょう。

ただし、一部では融資の審査が厳しくなっている面もあります。勤務先の安定度、頭金の準備額、年齢など、借り手の属性をシビアにチェックしているのです。金利が下がると年収に対するローンの返済割合が下がるので、理屈の上では、相対的に年収が低い人、自己資金が少ない人でも借りやすくなるはずです。しかし、必ずしもそうはなっていません。個人属性によっては、「借りにくくなっている」人もいるわけです。

そのため、融資の事前審査の進め方に工夫が必要です。以前は、メガバンクのほうが個人属性についての審査が厳しく、メガバンクと信託銀行の金利差も、それほどありませんでした。そのため、まずは取引口座のあるメガバンクに申請して、そこがダメなら信託銀行や地方銀行に申し込むという流れが普通でした。

最近では、信託銀行は通らずメガバンクが受かるケースも出ているので、「信託銀行 → 地方銀行 → メガバンク」といった順番で手続きを進めることもあります。各金融機関の融資姿勢や対応を知った上で、借りる人の個人属性に応じて手続きを変えることが大切です。

また、金利が低くて保証料無料のネット銀行を利用したいという人も、少なくありません。しかし、ネット銀行では審査結果が出るまでに1ヵ月近くかかることもあります。中古マンションを買う際には、融資決定に時間がかかると買い逃してしまうことがあります。

ネット銀行を使う場合は、通常の銀行で事前審査を通した上で売買契約をしておき、残金決済までにネット銀行の審査が通ればそちらへ切り替えて、ダメなら事前審査の通った銀行で借りるという二段構えで臨むことがあります。買い逃しを防ぎ、希望の中古マンションを買うために、ベストなローンを使うコツのひとつです。

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