中古マンション最新トレンド

【この記事のポイント】

■『ヴィンテージ・マンション』は1％
■プレミアムといえる立地条件とは
■プレミアムを生み出す再開発(2ページ目)
■•普通のマンションにもある？「プレミアム住戸」(2ページ目)

都心でもヴィンテージ・マンションは1％未満

新築マンションの供給が減っていることもあり、中古マンションに目を向ける人が増えています。

中古マンション価格は、都心部を中心に緩やかな上昇が続いていますが、一方で、そろそろ右肩上がりの傾向に歯止めがかかるのではないかという見方も出てきました。こうした不透明な時期にマンション購入を検討する場合、「資産価値の落ちにくいマンションを選びたい」という志向が高まってきます。

資産価値の落ちないマンションの代表といえば、いわゆる「ヴィンテージ・マンション」でしょう。ヴィンテージという言葉は、使う対象によっていろいろな意味があるようですが、マンションにおいては「築年数が経過しても資産価値が落ちず、魅力を保ち続けているマンション」ということができます。

不動産価格データを収集・配信する『東京カンテイ』では、『ヴィンテージ・マンション』を「調査時点で築10年以上、住居系地域にあり、平均専有面積が100m2前後（少なくとも90m2以上）、同一マンションの中古流通物件の90％以上が坪300万円以上」（首都圏の場合）と定義し、所在地の分布などを調査しています。

2016年は、首都圏のヴィンテージ・マンション237物件のうち、東京都心の中心3区（千代田区・港区・渋谷区）が3分の2（66.6％）を占めるという結果です。平均坪単価の上位30物件に限ると、同じ中心3区のシェアが90％に達します。都心の限られたエリアに集中しているのです。

また図1は、各行政区内の流通物件のうち、『ヴィンテージ・マンション』のシェアの高い上位10区のランキングです。1位の港区で4.61%、上位3区以外では1％に満たない水準です。単に都心部にあればいいというわけではないようです。

では、どんな条件を満たせばいいのかを、次に考えてみましょう。

プレミアムの最重要-立地の条件3つ-

先ほどの東京カンテイでは、『ヴィンテージ・マンション』を築10年以上としています。現在、中古マンションで人気があるのは築10年以内の物件で、取引も活発です。そこで、ここでは築10年に満たないものを含めて、資産価値の落ちにくいものを「プレミアム・マンション」と位置付けて、検討していきます。

「プレミアム」とはもともと「割増し金」などの意味合いですが、マンションの場合は「平均相場よりプラスアルファの価値がある物件」といえます。プレミアム・マンションの条件としても、先のヴィンテージ・マンション同様に「立地」がもっとも重要で、その中にも3つの要素があります。これを仮にX、Y、Zとしましょう。

まずＸ軸は、立地のうちの「利便性」です。交通網が網の目のように発達し、徒歩15～16分圏内にはどこかの駅がある都心部以上に、交通利便性が高いエリアはありません。その意味で、都心にある時点で、重要な条件を満たしていることになります。加えて、知名度の高い「ブランドエリア」であることも欠かせません。これらは平面の地図上で確認できます。

Y軸は、立体的な「地形」の面です。都心のプレミアム・マンションは高台にあることが多いといえます。たとえば、同じ「南麻布」という地名でも、「○丁目○番地から△番地まで」の丘の上という限られた区画に人気があります。古くから東京都心に住んでいる人たちなどを中心に、こうした違いは現在でも認識されています。

最後のZ軸は、その地の持つ「歴史」です。都心のなかで"プレミアム"といわれるところは、江戸時代から大名の下屋敷（しもやしき：当時の江戸郊外などに構えた別邸）があったなど、由緒ある場所がほとんどです。近世の古地図にも載っていて、それがステータスにもつながります。

こうした歴史ある土地は高台にあることが多く、YとZは一致することが珍しくありません。地盤がしっかりして、水害にも強いことが長い歴史のなかで裏付けられているところでもあります。また、Xのうち「ブランド性」はY・Zとも強い関連があります。

さらに、敷地が広い状態で残っていた大名屋敷跡には、大使館や、敷地のゆったりした低層のマンションができています。こうしたエリアには大使館関係の外国人居住者も多く、セキュリティが高いのも特徴の一つです。

周辺には、国際色豊かな飲食店や商店など、感性の高い人が集まる24時間眠らない街ができています。その結果、丸の内や大手町のようなオフィス街にはない、重層的なカルチャーが形成されてくるわけです。ハード面先行で整備された新しい街には太刀打ちできない、歴史の積み重ねがあるといえるでしょう。

X、Y、Zすべての軸で上位にあるのがプレミアム・マンションの立地といえます。

しかし、このような「都心の由緒ある高台」のマンションは、「億ション」であることがほとんどです。1億円未満の「プレミアム・マンション」を見つけるには、どんなところに注目すればよいのでしょうか。

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