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「住んで良し、貸して良し、売って良し」の三拍子は、今も通用するか？

以前の記事で、コンパクトマンションは「住んで良し、貸して良し、売って良し」という特長があると解説しました。現在、中古として出回っている物件はどうなっているでしょうか。まず「30m2以上50m2未満」の面積帯について考えます。

＜住んで良し＞→○

2003～2004年頃に分譲されたコンパクトマンションは、今見ても斬新と思える間取りプランがありました。シングル向けでも水回りや収納スペースを充実させ、可動間仕切り、移動式家具などでフレキシブルに使える空間構成、洗面室と浴室の間をシースルーのガラスで仕切るなど、「限られた面積をいかに広く見せるか」という工夫が見られました。共用施設もある程度は充実しています。その意味では、ライフスタイルにこだわりのある人にも満足できるプランが多いといえるでしょう。

＜貸して良し＞→△
コンパクトマンションは、都心部やその周辺にあり、駅からも近く、利便性の高い物件が多いため、賃貸としてのニーズも高いと言われます。ただ、ワンルームに比べて広くなる分、賃料が高めにならざるを得ず、必ずしも貸しやすいとはいえません。結果として、家賃はワンルームの相場に引き寄せられて低くなるため、効率は良くないといえるでしょう。

＜売ってよし＞→△
マンションの購入者は、ワンルーム⇒投資家、ファミリータイプ⇒実需層（住むために購入）と限られるのに対して、コンパクトマンションは実需層と投資家の両方に売れるため、流動性が高いという見方もあります。実際に、価格が落ち着いている頃はそうでした。しかし、現在は価格が高くなって利回りが低下したため、投資家は総額の低い30m2以下のワンルームを選ぶケースが増えています。とはいえ、価格と賃料のバランス、利回り次第では、投資家に売れないこともありません。
また実需層は、賃貸で25～30m2に住んでいたとすると、「購入するならもっと広いタイプがいい」と考える人が多くなっています。そのため、賃貸より少し広い30～40m2台は、購入希望者があまり多くありません。つまり、「30m2以上50m2未満」は、売りやすいとは言いにくいところです。

ゆったりサイズはシニアの近居ニーズにも応え、将来性もある

次に「50m2台」のコンパクトマンションはどうでしょうか。

＜住んで良し＞→○
タワーマンションやメガマンションに組み込まれているケースが多いので、充実した共用施設も利用でき、住み心地は良いといえます。また、購入する際に、不動産取得税・登録免許税の軽減措置、住宅ローン減税が使える住宅の面積要件が、50m2以上（※）となっています。こうした税金メリットが受けられるほうが、負担も軽くなり、暮らしやすさにつながるでしょう。

※税金の種類によって床面積の基準が異なります。国税の登録免許税と住宅ローン減税は専有部分の登記簿面積が50m2以上。地方税の不動産取得税は、専有部分に共用部分の面積を按分して加えた面積。両方の軽減を使える条件としては、国税のほうに合わせて、登記簿面積が50m2以上と覚えておくと良いでしょう。

＜貸して良し＞→△
「30m2以上50m2未満」より、さらに面積が広くなり、賃料も高めになるため、借り手を探すのに苦労するかもしれません。ただ、立地が良くグレードが高い物件なら、企業の取締役クラス、外資系のエグゼクティブのセカンドハウス的なニーズにマッチする可能性はあります。

＜売って良し＞→○
投資家目線でいえば、表面利回りが5～6％なら買い手は付きます。金額的には、「1m2当たり100万円（1坪（3.3m2）300万円強）」のエリアが想定できます。都心部では、中央区や新宿区では、坪300万円前後で購入できるコンパクトマンションがあります。坪400万円レベルの港区・渋谷区は厳しいかもしれません。

また、1LDK中心の「30m2以上50m2未満」より、2LDKにもできる50m2台は、DINKSや小さな子ども1人の小ファミリーの実需も見込めます。その点で、投資家と実需層の両方のターゲットに向けて売りやすいともいえるでしょう。

さらに最近では、郊外の戸建てを売却し、都心でマンションを購入するシニア層も増えています。子どものそばに「近居」する例も少なくありません。今後の人口動態としても、熟年や高齢の独身世帯が増加すると言われているだけに、50m2以上のゆったりめのコンパクトマンションへの需要が高まるのではないでしょうか。

コンパクトマンションが分譲されるようになって十数年の間に、その位置づけや、それを取り巻く環境は変化を遂げています。実需層向けのファミリータイプに比べてニッチなマーケットであること、また、海外を含めた投資家の動向や、賃貸需要によって将来の「売る、貸す」の選択肢が変化しやすいことを、頭に入れておきましょう。

とはいえ、賃貸に比べて、分譲マンションのほうがグレードが高く、住み心地もよいことが多いのも事実です。中古のコンパクトマンションを選ぶときは、マーケットの状況や税制面も含めて、検討することが大切です。

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