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【この記事のポイント】

・買いかえ3タイプのメリットとデメリット
・目的と市況の違いで、売りと買いの順番が決まる理由
・購入物件に左右される「売却」と「購入」の優先順位

家の「売買」をともなう住みかえ、3つのパターン

住みかえのうち、住宅の売買を伴うものには、次の3つのパターンがあります。
1）賃貸から持ち家へ（新規購入）
2）持ち家から持ち家へ（買いかえ、買い増し）
3）持ち家から賃貸へ（売り切り）
1）は、初めてのマイホーム購入です。私たち不動産業界では、一次取得と呼んだりもします。3）は、持ち家を売却して賃貸物件へ移るケースです。

2)が、今回のテーマである「マイホームの買いかえ」です。1）の一次取得に対して、二次取得ともいいます。すでに持ち家を買った経験があるので、一次取得層よりも年代の高い人たちが多くなります。自宅を売らずに賃貸にして、新居を買い増すという人もいますが、今回は「自宅を売って新居を買う」、最も多い「買いかえ」パターンについて解説していきます。

買いかえの流れ、タイプ別メリット・デメリット

さて、「買いかえ」の中でも、売り買いどちらから進めるかで、さらに3つのタイプに分けることができます。
a）自宅を売却してから、新居を購入する「売り先行」
b）新居を購入してから、自宅を売却する「買い先行」
c）売却と購入を並行して進める「売り買い同時」

まず、これらの買いかえタイプごとの注意点と、メリット・デメリットをまとめておきましょう。

a）売り先行
○メリット
　・売却して手元に残る資金が確定する
　　ローンの残債があれば精算し、新居の頭金など予算を決めやすくなります。
　・売り急ぐ必要がない
　　焦ることなく、売却活動ができます。

×デメリット
　・住みながらの売却活動になる
　　現地見学を受けるためのスケジュール調整などが続きます。
　・仮住まいが必要になる
　　引き渡しのため、自宅を引き払って仮住まいをする必要があるケースがほとんどです。
　　買主と都合が合えば引き渡し猶予を設けられる場合もあります。
　・仮住まい、購入した新居と、引っ越しが2度になる
　・新居を探す期間が限られる
　　新居がなかなか決まらないと、希望条件で妥協する点が増えるかもしれません。

b）買い先行
○メリット
　・新居をじっくり探せる
　・仮住まいの必要がない
　・空き家の状態で自宅の売却活動ができる

×デメリット
　・資金計画が確定しにくい
　　自己資金が少なく売却代金から新居の頭金を出す場合、
　　自宅が売れないと新居の予算が確定できません。
　　資金繰りが難しい場合は「つなぎ融資」などが利用できるか、
　　不動産仲介会社などに相談しておきましょう。
　　（つなぎ融資には、ノンバンク系の高めの金利と、銀行系の低い金利の
　　　　2つのタイプがあるので注意してください）。
　・二重ローンの可能性
　　自宅のローンが残っている場合、新居の住宅ローンの返済と二重ローンになります。
　・売却活動に余裕がないと、条件交渉（価格交渉）で不利になるかもしれません。

c）売り買い同時
○メリット
　・売り先行、買い先行の良いとこ取り
　　最終的な引っ越しは、新居に先に移るか、自宅を空けていったん仮住まいをするかになります。
　　つなぎ融資や仮住まいの費用は、売りと買いの時間差が短いほうが負担が軽くなります。
　　うまくいけば、こうした出費を最低限に抑えることができます。

×デメリット
　・売りと買いのタイミングを合わせて、スケジュールを進める必要がある
　　特に、売買契約～決済・引き渡しでは調整事項が多く、買いかえに慣れた
　　不動産仲介会社のサポートが必要です。

次のページでは、｢買いかえ」の進め方の注意点を紹介します。＞＞