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取引堅調！2016年10月の中古マンション・住宅地価の動向

2016年11月26日

マンション価格について「都心は頭打ち」、中には「下落」という声も聞こえてきます。実際の相場動向はどうなっているのでしょうか。2016年10月の実勢調査結果から、中古マンションと住宅地の価格動向を紹介します。（2ページ目）

中古マンションの平均価格が中古一戸建てを追い抜いた！

東日本レインズの2016年9月調査によると、首都圏における中古マンションの平均成約価格は3,126万円となり、初めて3,100万円を超えて過去最高を記録しました。中古一戸建ての3,091万円を超えたのです（図3参照）。

一戸建ての価格があまり上がらないのに対して、マンション価格が値上がりし続けたために、両者の格差が縮小し、ついに逆転したということです。「マンションか一戸建てか」を同じ土俵で比較し、選べる市場になったといえます。中には「一戸建てのほうがおトク」という場合もあるでしょう。

東京都区部では、中古一戸建てよりも中古マンションの価格のほうが2～3割安いのが一般的ですが、その格差も縮小しています。城東地区では、中古一戸建てが3,537万円、中古マンションが3,394万円とかなり接近しています（東日本レインズ2016年9月の成約価格）。そのため、城東地区の中古一戸建ての成約率が高くなっており、在庫が過去最少レベルになっています。

また、これまで「総額が張るので手が届かない」と思われていた一戸建てや土地が、意外に手ごろな価格で買えることがわかり、見直されているという報告もあります。たとえば、郊外の分譲地は敷地が広くて総額が高くなるために、なかなか買い手がつかずに値下がりする傾向にありました。自治体の条例や建築協定の制約のため、敷地を分割して売ることもできませんでした。

こうした分譲地が1区画2,000万円台まで値下がりし、その土地を建売業者や大手住宅メーカーが買い取って、開発販売するケースが増えてきました。土地建物付きで4,000万円台後半までの価格なら、若い子育て世帯でも購入できます。バス便でも広い庭付きの一戸建てで子育てをしたいという層に受けているのです。

5,000万円予算で、70m2程度の3LDKのマンションを都心5区で購入するのは難しいですから、城南・城西エリアになるでしょう。その辺りで都心寄りの、利便性の高い中古マンションか、郊外の庭つき一戸建てか、という選択になり、なかなか良い勝負になるのではないでしょうか。

旺盛な住宅ニーズに支えられ、不動産市況は堅調に推移

この9月の消費者物価指数（生鮮食料品を除く）はマイナス0.5％となり、7カ月連続の下落となりました。日銀のインフレ目標2％の達成時期も、2018年以降まで先送りされ、当面は金融緩和政策に変化はないでしょう。住宅ローンの超低金利が続くでしょうから、住宅購入への追い風も変わりません。

経済情勢は不透明ですが、不動産分野に関しては、旺盛な住宅ニーズに支えられて良好な市況が保たれています。いわゆる外国人によるインバウンド投資は影を潜めましたが、国内の需要は堅調です。都心部では、1坪あたり3,000万円クラスの新築マンションも売れており、同1,000万円を超える中古マンションも取引されています。

一時はマンション用地となり得た商業地は、ホテル用地や商業施設用地として取引されるようになっています。ということは、都心部での新築マンションの新規供給はあまり期待できず、今後さらに中古マンションへの注目が集まりそうです。

冒頭で調整局面に入ったといったのは、エリアや物件ごとに調整されるべきものが調整されたということで、不動産市況全体の傾向が悪化しているわけではありません。購入チャンスを逃さないよう、刻々と変化するマーケットを見極める、正しい情報収集が必要ですね。