中古マンション最新トレンド

【この記事のポイント】
•最大50万円の補助、「若者＋インスペクション＋エコ」
•中古住宅、故障や不具合への保証
•リフォームには補助金や減税制度が充実(2ページ目)
•自治体の近居支援制度にも注目(2ページ目)

若者が中古住宅を購入して、エコなリフォームをすると最大50万円の補助金

住まいを買うというのは、人生最大の買い物であり、また経済循環にも大きな役割を果たしています。そのため、マイホーム購入を後押ししてくれる政策・公的制度は常に何かしら実施されています。しかし、新聞やテレビのニュースでは大きく取り上げられないことも多いため、意外と知られていません。そうした制度から、まず、「住宅ストック循環支援事業」を紹介しましょう。

これは、2016年8月2日に閣議決定された「未来への投資を実現する経済対策」の一環として、2016年度第二次補正予算で措置された補助制度です。「良質な住宅ストックの流通市場の活性化」と「若者の住居費負担の軽減」を掛け合わせているのが、その趣旨となっています。

「住宅ストック循環支援事業」は3つの枠組みで構成されています。その中で、中古マンション購入に最も関係の深いのが「良質な既存住宅の購入」についてです。これは、中古住宅を購入して一定のエコリフォームをする場合や、リノベーション済み物件を購入する場合に、最大50万円の補助金を受けられるものです。

〔良質な既存住宅の購入の要件〕
・若者（2016年10月11日時点で40歳未満）が自ら居住する中古住宅を購入すること
・売買に際して、インスペクション（建物検査）を実施し、「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」が付保されるものであること

〔補助対象と内容〕
A．インスペクション：5万円／戸
B．エコリフォーム：リフォーム工事内容に応じて定める金額（定額）
→上記AとBの合計額の上限は50万円／戸（耐震改修を伴う場合は65万円／戸）
※宅建業者からの購入（買取再販）、個人からの購入（個人間売買）の両方が対象

直接補助金を受け取るのは、売主となる宅建業者かインスペクション事業者、またはリフォーム業者です。資金の受け渡し方法は、「各事業者が一旦受領してから購入者や工事発注者に引き渡す」「各費用に充当する」の二通りで、事前に取り決めておきます。

〔手続き〕
売買の仲介や販売を行う宅建業者や、建物状況調査（インスペクション）を行うインスペクション事業者が、補助事業者として国土交通省の事務局に登録し、手続きを進めます（事業者登録受付は2017年3月31日まで）。売買契約を2017年6月30日までに結び、同年12月31日までに引き渡しを受けることが条件です。補助金申請は同年1月18日～6月30日（予定。予算に達し次第締め切り）です。

また、エコリフォームのみの補助制度もあります。この場合、年齢制限はありませんが、工事後に一定の耐震性が確保されることが要件となります。補助金額の上限は1戸当たり30万円まで（耐震改修を伴う場合は同45万円まで）となっています。この他に、エコ住宅への建て替えについても、補助制度が設けられています。

国土交通省 住宅ストック循環支援事務局サイト

中古住宅の「瑕疵」の保証制度

「住宅ストック循環支援事業」の補助制度の要件に「既存住宅売買瑕疵（かし）保険が付保されること」があります。これは、中古住宅を購入した後に、基本構造部分などに隠れた瑕疵（引き渡しまでに買主が気づかなかった欠陥や不具合）が見つかった場合に、その補修費用について保険金が支払われるものです。

国が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人が保険を引き請け、事前にインスペクション（および補修）を実施した上で保証がつくのがポイントです。保険金額は500万円または1,000万円、保証期間は、宅建業者（買取再販業者など）から購入する場合は2年または5年、個人間売買の場合は1年または5年となっています。

従来の中古住宅の売買で売主が負う瑕疵担保責任の期間（基本構造部など）は、宅建業者が売主の場合は2年、個人間売買では最長3か月程度が一般的です。そのため売主と買主との間で、瑕疵の補修を巡ってトラブルになることもありました。それを「最長5年、最大1,000万円」の保険によって未然に防げる安心安全な制度といえるでしょう。

この既存住宅売買瑕疵（かし）保険は、2010年4月から正式にスタートしました。しかし、保険の申し込み件数は徐々に増えてはいるものの、中古住宅の流通量全体に占める割合は、スタートから5年たった2015年でも5％台に過ぎません（図1）。

申し込み件数が思うように伸びない原因は、いくつか考えられます。まず、保証を受けるための保険料と検査費用を合わせて10万円前後かかり、売主と買主のどちらが負担するか曖昧です。売主としては、検査によって不具合が見つかった場合に、補修費用がかかることも、妨げの要因でしょう。

今回、新たに「住宅ストック循環支援事業」ができたことによって、インスペクションや既存住宅売買瑕疵（かし）保険の普及に弾みがつくかもしれません。

なお、公的な制度がなかなか普及しない一方で、民間の不動産仲介会社による「検査保証サービス」への注目が高まっています。仲介手数料に含まれるサービスとして建物の検査と保証を行うため、売主・買主の負担がないことから、利用が広がっているようです。2012年頃から始まり、サービス内容も充実する傾向にあります。

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