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お買い得な中古マンションは、築何年？

2017年3月28日

日本人は新築が好き、とよく言われます。中古マンションでも、「築年数が新しいほど人気が高い」と思ってしまいそうですが、築10年超、20年超でも、それぞれに魅力を感じる人がいるようです。築年数による物件の特徴や、購入時の注意点を整理しておきましょう。（2ページ目）

住宅ローンの返済期間に築年数の制限？

築年数は、中古マンションの資金計画にも影響します。住宅ローンの返済期間について、築年数による制限を設けている金融機関があるのです。

月々のローンの返済額は、金利と返済期間によって変わります。同じ借入金額と金利なら、返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなります。

制限を設けている金融機関では、

[60年－築年数＝最長返済期間]

としているケースが多いようです。

最近は中古マンションでも最長35年返済ができるようになっています。しかし、この60年の制限がある場合には、築25年を超えると返済期間は35年未満になります。築年数が古くて価格が安くても、返済期間が短くなって月々の負担が重くなる可能性もあるわけです。

住宅ローンの返済期間は、本人の年齢によって左右されます。完済年齢が80歳未満としているケースが多いため、45歳を超えると返済期間が35年未満になることも覚えておきましょう。

税金のマイホーム特例が受けられるか？

中古マンションの資金計画に影響するふたつ目の要素は、「税金の特例」です。マイホームを購入する際には次のような軽減措置があり、それぞれ中古マンションの場合には築年数に関わる制限があります。

○[国税]登録免許税の軽減税率、住宅ローン減税（住宅ローン控除）、住宅取得資金贈与の特例
　→ 築25年以内

○[地方税]不動産取得税の住宅取得特例
　→ 昭和57(1982)年1月1日以降の建築〈2017年4月時点で、築35年以内〉

築25年を超えると国税の軽減措置・特例を受けられず、築35年を超えるとさらに不動産取得税の特例も受けられなくなります。登録免許税と不動産取得税の2つで、数十万円の差になるでしょう。

住宅ローン控除を受けられないと10年間で最大数百万円の違いになりますから、注意してください。

なお、築年数の規定より古くても、耐震診断をして「耐震基準適合証明書」を取得するか、中古住宅売買瑕疵保険に加入すれば特例を受けることは可能です。築年数が古い場合は、これらの条件に合うかどうかを、併せてチェックしましょう。

【関連サイト】
ノムコムの中古マンション特集