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都心への買いかえタイミングは、「買い先」がベター？

前ページで紹介した4つの事例は、すべて住みかえ先のマンションを決めてから、自宅を売却しています。

娘夫婦と近居のため、遺産分割対策のため、シニア住宅へ移るため、教育のため......というように、住みかえの目的、つまり新居の条件が重視されていたからです。一般的に、「ここなら住みたい」「このマンションは希望条件に合う」という気持ちにならなければ、今住んでいる家を売る気にならない人が多いようです。

その一方で、「先に購入先が決まっても、自宅が売れなかったらどうしよう」と不安になり、購入に踏み切れない方もいます。

自宅の売れる価格を想定した上で、売りと買いを同時に進めるのがベストですが、そのタイミングが合うとは限りません。特に、都心のマンションは良い物件からスピーディに売れて行くので、売却を優先していると希望の物件を買うチャンスを逃してしまうおそれがあるのです。（関連記事「失敗しない！マンション『買いかえ』の流れと注意点」）

こうした買いかえのジレンマの解決は、不動産仲介会社のミッションでもあり、大手仲介会社の多くが買いかえに関するサポートを用意しています。

購入資金を確保するためのつなぎ融資や、万が一売れない場合に仲介会社が買い取ることを保証するサービスです。会社によって適用条件やサービス内容が異なりますので、ご利用の際には個別に確認をしてください。

野村の仲介＋(PLUS)の「買換保障」。保証期間1年、買い取り後の再販売で
利益が出た場合の「利益還元制度」などのサポートが受けられる。

なお、こうした買いかえに関するサービスを付けても、都心マンションの売買では「つなぎ融資」や「買換保証」を実行するケースはごく少数です。実行の可能性はゼロではありませんが、少なくともここしばらくは査定価格を上回る価格で売れているからです。

その意味では、「都心は今なら"買い先"がベター」といってもいいのではないでしょうか。

検査保証サービスとVR技術で売却サポートも

「つなぎ融資」や「買換保証」は、スムーズに売れない場合の一種の保険です。この他に、より有利に売却するための「攻め」の売却サービスも登場しています。

数年前から不動産仲介各社で始まっている「検査保証サービス」もその一つです。中古マンションについては、売却依頼を受けた段階で住宅設備機器の検査を行い、購入者へ引き渡した後に故障した場合には無償で修理する保証を付けるものです。売る側・買う側ともに、安心という付加価値がつきます。

さらに一歩進んだサービスも登場しています。中古車の「アプルーブド・カー」の制度に似た仕組みで、デベロッパーが自社ブランドのマンションに対して分譲時に付与した長期保証を、売却した後の購入者に対しても引き継ぐサービスです。野村不動産グループでは、「認定保証中古制度」として、売却時に住宅設備機器などを検査して「認定証」を付けることによって、リセールバリューが高まり、売りやすくなるといわれています。

「認定保証中古制度」の活用事例があった「プラウドタワー白金台」。
同じマンションの同制度が適用されない物件より有利な条件で売却できた。

有利な売却を進めるサービスとしては、家具や小物で部屋のインテリアを演出する「ホームステージング」も徐々に浸透してきました。

最近では、VR（仮想現実）の不動産業界での活用も進んでいます。「3Dウォークスルー動画」は、実物に近い立体的な高解像度画像で、あらゆる角度から物件を見ることが可能です。VRゴーグルを装着すれば、現地見学をしているかのような体験ができます。

さらに、空室状態の画像に家具や小物をCG合成し、空室と家具がある状態を、画面上で切り替えて見られる技術も登場しています。購入希望者に、自宅にいながら室内を良く見ていただくことで、その後の売却活動がスムーズになるでしょう。詳しくは「VRホームステージング」をご覧ください。

こうした様々な売却サポートやサービス、技術をうまく取り入れることによって、これまでにない、スムーズな買いかえが可能になってくるのではないでしょうか。

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