レスカール千代田

1．信託受益権とは

資産そのものを売買（①）する場合、資産の所有権が売主から買主へ譲渡されます。これが、従来の不動産売買の一般的な形態であるといえます。
一方で、「資産をいったん信託銀行などに信託し（②）、それによって取得した、その資産から発生する経済的利益（賃料収入など）を受け取る権利（③）を売買（④）する」という取引形態が昨今増加しており、これを資産の流動化といいます。

そして、その「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを信託受益権といいます。なお、信託受益権を保有する者（受益者）は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

2．不動産信託のしくみ

①信託契約

• ・委託者^※1（不動産所有者）が受託者^※2（信託銀行等）に不動産を信託します。
• ・委託者は、受益権^※3を取得し、受益者^※4となります。
• ・受託者は、受益者の指示により以下②～⑦を行います。

②信託財産の管理運用

• ・受託者は受益者の指示により、信託財産の管理運用を行います。不動産信託についていえば、受託者が信託財産としての不動産の管理運用を自ら行なうことは稀で、通常は、不動産管理業者に、その管理運用が委任されます。
• ・信託財産としての不動産が稼動中の賃貸物件であれば、受託者又は委任を受けた業者は、テナントの募集、賃貸借契約の締結等を行います。

③賃料収入等の受領

• ・受託者は、信託財産より生じる収益を受領します。

④信託利益の交付

• ・受託者は、信託財産より生じた収益から、信託報酬や公租公課、管理費・積立金等の必要経費を控除した残額を受益者に分配します。

⑤⑥⑦信託財産の処分

• ・信託終了後、信託の目的（信託契約に明示されます。）に信託財産の処分が含まれている場合は、受託者は信託財産を売却し、売却代金から必要経費を控除したものを元本の受益者に返還します。信託の目的に信託財産の処分が含まれていない場合は、受託者は元本の受益者に現状有姿（敷金等の返還債務を含む）で返還します。

＜用語の解説＞

• ※1 委託者　財産を所有し、その財産を一定の目的を付して受託者に引き渡す者
• ※2 受託者　信託を受け、信託財産を信託の目的に従って管理・運用・処分する者
• ※3 受益権　信託に基づいて経済的利益を享受する受益者の権利
• ※4 受益者　信託財産から生じた経済的利益を享受する者

3．信託受益権売買のパターン

4．信託受益権売買と実物不動産売買とのちがい

• ・信託受益権は、取引においては株式や社債と同じ有価証券として扱われます。
  元本が確定しない金融商品ですから、投資家にとってもリスクのある商品です。
• ・一般消費者には信託や金融商品についての予備知識が十分でない方も多く、また、信託受益権売買に精通した媒介業者もまだ多くはないのが実情です。
• ・したがって、信託受益権売買においては、金融商品取引業者には顧客の理解度、財産状況に応じた適切な取引を行う義務が課せられています。
  また、購入者には取引に関しての十分な理解とリスクに対する慎重な検討が求められます。

＜信託受益権売買に特有の取引行程＞

• ・「金融サービスの提供に関する法律」に基づく重要事項の説明
• ・「金融商品取引法」に基づく信託受益権の内容の説明および書面の交付

5．信託受益権売買のリスク

信託受益権の売買には、実物不動産の取引・保有に際して生ずるリスクに加えて、特有のリスクがあります。
実物不動産・信託受益権の売買に関するリスクは、以下に限られず、実物不動産の個性・信託契約の内容によっても異なりますので、詳細は必ず担当者にご確認ください。

実物不動産の価格変動リスク

• ①不動産マーケットの変動にともなうリスク
  不動産の価格は、不動産マーケットの取引価格や賃料変動の影響を受け、販売時の価格より減少する場合があります。
• ②不動産処分時の価格下落リスク
  不動産の処分時の価格によっては投資元本を割り込むことがあります。
• ③不動産の稼動状況に関するリスク
  不動産の空室率、賃料の変動、テナントの変更・信用状況の変化、必要経費や公租公課の変動により、収益の減少や、投資元本を割り込むおそれがあります。
• ④その他のリスク
  その他、以下のような事情によって、不動産から得られる収益が減少し、又は不動産の価値が下落することがあります。
  • ・不動産関連税制に変更があった場合
  • ・不動産関連法令に変更があった場合
  • ・地震などの災害により、不動産の全部または一部が滅失・毀損・劣化した場合
  • ・経年により劣化した場合
  • ・不動産の隠れたる瑕疵が判明した場合、および瑕疵担保責任を負う者の信用状況に変化があった場合
  • ・不動産の管理運用に係る事業関係者（ビル管理会社等）の業務懈怠・信用状況の悪化

信託受益権特有のリスク
上記のような実物不動産に関するリスクは、信託受益権を通じて、全て受益者に帰属することになり、実物不動産を保有する場合とほぼ同様のリスクを負担することになります。これらに加えて、信託受益権特有のリスクとして以下のようなリスク事項があります。

• ①受益者として負う信託法又は信託契約上の債務に関するリスク
  受託者が信託事務の遂行に際して被った損害については、信託財産から支弁を受け又は受益者にその賠償を請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、受益者は損害を被るおそれがあります。
• ②受益権の流動性に関するリスク
  通常、受託者の事前承諾がなければ、受益者は信託受益権の譲渡・質入等の処分ができません。また、不動産信託受益権は、株券などに比べて、相対的に流動性（処分可能性）が低いものといえます。
  なお、通常、信託契約には期間が設けられており、その期間中、受益者からの解除は原則としてできません。このため、受益者が、実物不動産の保有を欲する時期に、実物不動産を保有できない可能性があります。
• ③受託者の業務・信用状態又は信託財産の信用状態に関するリスク
  信託契約上、受託者の権限に制限がある場合や受託者の業務懈怠がある場合、又は、受託者が破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続を開始した場合、信託財産に不測の損害が生じ、その結果、受益者が損害を被るおそれがあります。

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信託受益権売買契約等の締結

信託受益権の受渡し（決済）

受渡しと同時に、受益者変更登記の申請を行います。契約の内容により、信託会社（信託銀行）との信託契約を受渡しと同時に解除し、実物不動産の所有権移転登記として、申請する場合もあります。
なお、ご購入された信託受益権をそのまま有価証券として保有される場合と、受渡しと同時に信託契約を解除し、信託会社（信託銀行）から実物不動産の返還を受け、以後は実物不動産として保有する場合とでは、不動産取得税の課税の有無、登記に要する登録免許税等、取得コストに差異が生じますので、その内容をよくご理解いただいた上で保有形態につき、ご検討いただく必要があります。

野村不動産ソリューションズ株式会社
法人営業本部

当社は「金融サービスの提供に関する法律」、その他関係諸法令・諸規則を遵守するとともに、「金融サービスの提供に関する法律」に基づき下記の勧誘方針を定め、これに則り、お客様に金融商品の適正な勧誘を行ってまいります。

記

• 1. お客様の金融商品に関する知識、投資経験、財産の状況及び金融商品の取得に係る契約を締結する目的等お客様からお伺いいたしました事項を総合的に勘案し、適切な勧誘・アドバイスに努めます。
• 2. お客様に「金融サービスの提供に関する法律」に係る重要事項を正しくご理解いただくことに努めます。また、お客様ご自身に適切な投資判断を行っていただくために、商品内容やリスク等について十分かつ正確なご説明を行うことに努めます。
• 3. お客様の誤解を招くことがないよう、正確な情報を提供することに努めます。
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