不動産を購入する際の税金について

不動産を購入するときや建物を建築するときは、仲介手数料や住宅ローンに関する諸費用、登記費用や火災保険料など、不動産や建物そのものの代金以外にたくさんの諸費用が掛かります。そして、その諸費用の中にはさまざまな税金もあります。今回は、不動産の購入で必要になる税金と取引のどんなタイミングでどんな税金が掛かるか紹介します。

不動産の譲渡契約書（売買契約書等）は印紙税法上の第1号文書、建設工事の請負契約書は第2号文書に該当するため、課税文書に収入印紙を貼付する方法により印紙税を納付します。

下記のケースで2022年3月31日までの間に作成するものの税額については、軽減措置が適用されます。
①「不動産譲渡契約書」のうち、その契約書に記載された「契約金額が10万円超えるもの」
②「建設工事請負契約書」のうち、その契約書に記載された「契約金額が100万円を超える

印紙税は、郵便局などで購入した収入印紙を「不動産の売買契約用として作成された不動産売買契約書」や「建設工事の請負契約用として作成された建設工事請負契約書」に貼付して納税するため、不動産取引の最初に掛かる税金です。収入印紙は適用される額面金額丁度や、なるべく少ない枚数の組み合わせで足りるように準備し、契約書類に貼付した後、印章（判子）又は自筆による署名により消印します。
例えば、売買価格5,000万円（税抜）の物件を購入する際、売買契約書に貼付する印紙は1万円になります（2022年3月31日までの間に作成する売買契約書）。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

参照：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

土地や個人の建物の売買は非課税のため消費税は掛かりませんが、不動産会社や建設会社といった課税事業者が行う建物の売買には消費税が掛かります。
消費税が掛かる代表的な建物は、新築マンションや新築建売住宅ですが、最近はリフォームやリノベーション済みの中古再販マンションや中古再販戸建てもあります。
消費税は、残代金支払時に売買代金や工事請負代金とまとめて全額同時に支払うのが一般的です。※土地の譲渡及び貸付けは非課税のため、消費税は掛かりません。

不動産の譲渡契約書（売買契約書等）同様、住宅ローンの借入に伴う金銭消費貸借契約書も印紙税法上の第1号文書の課税文書に該当するため、課税文書に収入印紙を貼付する方法により印紙税を納付します。

※第1号文書と第3号文書から第17号文書とに該当する文書で第1号文書に所属が決定されるものは、記載された契約金額が1万円未満であっても非課税文書となりません

金銭消費貸借契約は物件の引渡しを受ける前（残代金を住宅ローンで支払う前）に、住宅ローンを借入する金融機関との間で締結するため、取引の後半で掛かる税金になります。

例えば、売買価格5,000万円の物件を購入する際、借入額が4,500万円の住宅ローンの借入に伴う金銭消費貸借契約書に貼付する印紙は2万円になります。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

参照：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

建物を新築したり土地や建物の所有権を移転したり住宅ローンを借入して抵当権を設定したりするときは、登録免許税といった税金が掛かります。

注：上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50 平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。

※個人の住宅の用に供される床面積50 平方メートル以上の家屋・中古住宅の場合は、築後25年以内（木造は20年以内）のもの又は一定の耐震基準に適合するもの

土地や建物の登記を行う際は、上記の登録免許税の他、司法書士への報酬、その他の費用が掛かります。なお、登録免許税は、建物を新築したときや土地や建物の所有権を移転するとき、住宅ローンの借入に伴い抵当権を設定するときに掛かる税金のため、取引の最後に掛かる税金になります。

参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

参照：財務省「登録免許税に関する資料」
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm

土地や家屋を売買や贈与、建築（新築・増築・改築）などにより取得した人に課税される税金で、登記の有無、また有償・無償にかかわらず課税されます。 ただし、相続により取得した場合など一定のケースでは課税されません。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額×税率（標準税率原則4％）で計算できますが、具体的な税率と特例は下記のとおりです。

【特例①】不動産取得税の課税標準の特例

※上記、宅地取得に係る特例は、2024年3月31日までの適用

【特例②】不動産取得税の税額減額の特例

不動産取得税には下記のような税額減額の特例があります。

１住宅取得に係る税額減額の特例

耐震改修や耐震基準に適合することの証明を一定の期間内に受けることで税額が減額できる住宅取得に係る税額控除の特例

２特例適用住宅の敷地取得に係る税額軽減の特例

土地を取得し特例適用住宅を新築した者、または特例適用住宅とともに土地を購入した者が、その土地の取得に係る税額から一定額が減額される特例
※特例適用住宅とは、新築住宅、耐震基準適合既存住宅、上記の耐震基準不適合既存住宅・改修工事対象住宅のこと。

不動産取得税は、登記を行ってから4～6カ月くらいの間に納税通知書により通知されます。家屋を新築や増築により取得した場合、評価額が決定されてから課税されます。そのため翌年の課税となる場合がありますので、不動産取得税は不動産の取得後、少し時間が経過してから掛かる税金なのです。

建物を新築した後や土地や建物を購入した後も、不動産を保有していると毎年掛かる税金が固定資産税です。

固定資産税の税額は基本的に下記のとおり計算できます。ただし、税率は地方公共団体の条例で定めることになっているため、市町村により標準税額と異なった税率を採用している場合もあります。

また、下記のような特例もあります。

• 住宅用地で200平方メートル以下の部分が課税標準の1／6、それを超える部分の課税標準が1／3となる課税標準の特例
• 一定の要件を満たした新築住宅については床面積が120平方メートルまでの居住部分について、固定資産税額の1／2を3年度分（中高層耐火建築物は5年度分）減額される新築住宅に対する税額の減額の特例

※認定長期優良住宅の場合は5年度分、そのうち中高層耐火建築物は7年度分

納付方法は、各市町村等から交付される納税通知書と一緒に同封されている払込取扱票を用いて納付する方法や口座振替、インターネットを利用したクレジットカードによる納付等があります。

建物を新築したときや不動産を購入するときに親等の親族から資金を援助してもらうと贈与税が発生する場合がありますが、一定の要件を満たすと大幅に贈与税を軽減することができます。 詳しくは下記の「非課税制度」「暦年課税」「相続時精算課税選択の特例」を参考にしてください。

8-1. 直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税制度

参照：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

8-2. 暦年課税

暦年課税の税率
【一般贈与財産用】（一般税率）
兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用

【特例贈与財産用】（特例税率）
直系尊属（祖父母や父母）から、1月1日現在、20歳以上の者（子・孫等）への贈与税の計算に使用します。

例：贈与財産額が500万円の場合（特例税率を使用）

参照：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

8-3. 相続時精算課税選択の特例

参照：国税庁「No.4503 相続時精算課税選択の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4503.htm

贈与税が掛かる場合や相続時精算課税を適用する場合は、財産をもらった人が申告と納税をする必要があります。申告と納税は財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日の間に行います。
なお、相続時精算課税を適用する場合は、納税額がないときでも財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日の間に申告する必要があります。

建物の新築や土地や建物を取得すると、さまざまな税金がさまざまなタイミングで掛かります。 また、税金は収入印紙や現金で納税しなければならないため、ある程度の現金を用意しておく必要があります。不動産を取得するときはその他の諸費用も含め、現金で用意しておく必要がありそうな税金を早めに確認しておくことが大切です。