生成AIコラム
2025.03.21
※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年8月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。
本記事では、定期借地権付きのマンションについてわかりやすく解説します。定期借地権付きマンションを購入するメリットやデメリットを知ることで、選択肢が広がる可能性があります。
ノムコムでは、あなたにぴったりの物件情報をいち早くメールでお届けしています。 下記のボタンをクリックして「ノムコム・メンバーズ」に登録ください。
[目次]
「定期借地権」のマンションとは？
定期借地権と普通借地権の違い
マンションにおける定期借地権と所有権の違い
定期借地権付きのマンションを選ぶメリット
所有権のマンションより安く購入できる
住宅ローンの借入額が少なく済む
立地の良いマンションに住める
固定資産税・都市計画税が軽減される
建て替えトラブルを心配しなくて済む
定期借地権付きマンションを選ぶデメリット
契約期間が終了したら住めなくなる
地代や解体積立金がかかる
住宅ローンが利用しにくい
残存期間が短くなると売却しにくい
定期借地権付きマンションの購入に向いている人
まとめ：定期借地権付きマンションはライフプランと残存期間を考慮して判断しよう
■定期借地権と普通借地権の違い
借地権とは「建物の所有を目的として他人の土地を一定期間借りて使用する権利」のことです。（参考：借地借家法）
土地を所有するのではなくあくまで利用する権利を得るため、土地・建物両方を購入するのと比較して取得費用を抑えられます。
借地権は主に「普通借地権」と「定期借地権」の2種類です。普通借地権は契約更新が可能で、長期間にわたって土地を利用できます。一方、定期借地権は「定期」とあるように契約期間が決まっており、契約終了後の更新はできません。
定期借地権では契約期間が満了すると建物を解体し、更地にして地主に返還する必要があります。定期借地権は契約の終了時期が明確なため、地主にとって次の活用や売却を計画しやすい点がメリットです。
定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類がありますが、マンションの場合は存続期間50年以上の「一般定期借地権」の設定が一般的です。
■マンションにおける定期借地権と所有権の違い
土地の権利が所有権のマンションでは、専有部分の区分所有権に加え、専有面積に応じた共用部分の持ち分と土地の敷地権を持ちます。敷地権とは実質的に建物と分割して処分できない形の所有権であり、半永久的に所有が可能です。
一方、定期借地権付きのマンションでは建物のみを所有し、土地は借りる形となります。定期借地権の場合、土地については利用権（定期借地権）を持ち、契約期間が終了するとマンションには住めません。
公益財団法人日本住宅総合センターのレポートによると、2015年までの定期借地権付きのマンションのシェア平均は新築・中古共にわずか1％未満です。しかし制度導入から20年以上が経過しており、徐々にシェアは拡大しています。（参考：公益財団法人日本住宅総合センター｜既存住宅市場における定期借地物件の評価）
所有権を持つメリットは土地を処分できる点です。しかし戸建てと違い、土地を単独処分できないマンションにおいて所有権であるメリットは大きくないとも考えられます。
定期借地権付きのマンションのメリットは主に「価格面」と「居住環境」にあります。それぞれ具体的に見ていきましょう。
■所有権のマンションより安く購入できる
定期借地権付きマンションは、通常の所有権マンションと比べて安く購入できる点が大きなメリットです。
国土交通省によると、定期借地権付きマンションの価格は所有権物件の70％?80％が全体の36％、80%未満は全体の54％で平均約80％程度とされています。（参考：国土交通省｜定期借地権の解説）
■住宅ローンの借入額が少なく済む
物件価格が抑えられれば、住宅ローンの借入額も少なくて済みます。月々の返済負担が軽減され、余裕のある家計設計が可能です。
さらに若年層など高額な住宅ローン融資が難しい人でも購入のハードルが低くなります。金利の影響を受けにくく、経済的な安定が図れる点も大きなメリットです。
■立地の良いマンションに住める
定期借地権付きマンションは、土地所有者が土地を手放さずに活用できる仕組みのため好立地に建てられることが多い点が特徴です。すでに良い立地の土地にはマンションが建っていることが多く、定期借地権の活用により希少な立地に住むチャンスを得られます。
実際に現在販売されている新築の定期借地権付きマンションの多くが位置しているのは、駅から徒歩10分以内です。また国土交通省によると、定期借地権住宅は所有権住宅と比べて土地や建物の広さも広い傾向があるとしています。（参考：国土交通省｜定期借地権の解説）
■固定資産税・都市計画税が軽減される
定期借地権付きマンションでは、土地分の固定資産税・都市計画税がかからないため税負担が軽減されます。
マンションに限定されてはいないものの、国土交通省の試算では定期借地権物件にかかる50年間のコストは所有権物件の約5割～7割程度としています。
マンションの場合、土地は専有部分の床面積でほかの所有者と共有しているため元々土地分の税金はそれほど高くなく、減税効果については限定的となる可能性があります。
■建て替えトラブルを心配しなくて済む
定期借地権付きマンションは、契約期間が終了したら解体することが前提となっているため、将来の建て替えに関するトラブルや費用の心配がありません。
国土交通省の資料によると、マンションの建て替え費用は一戸あたり平均2,000万円程度です。マンションの将来の方向性が明確になり、長期的な住まいの計画を立てやすくなる可能性があります。（参考：国土交通省｜マンションを取り巻く現状について）
メリットの一方、定期借地権付きマンションのデメリットは「住み続けられないこと」と「購入・売却の難しさ」にあります。
■契約期間が終了したら住めなくなる
定期借地権付きマンションは、契約期間終了時点までに建物を解体し更地にした状態で地主に返還する必要があります。そのため実際には契約期間が満了する前に引っ越さなければなりません。
一般定期借地権の期間は最低50年と決まっており、近年は契約期間が長期化しています。例えば、野村不動産で分譲されたマンション「プラウド武庫之荘ガーデンコート」で設定されている契約期間は70年です。
■地代や解体積立金がかかる
定期借地権付きマンションでは、地代のほかに将来の解体に備えて解体積立金が発生する場合があります。地代は毎月管理組合が徴収するタイプのほか、前払いで一括支払いになる場合もあります。
前払いの場合に注意したいのが、土地の前払い賃料は住宅ローン控除の対象外である点です。また地代が毎月発生する場合には、地代の値上げの可能性もあるため購入前に地代の扱いについて確認しておきましょう。これらは具体的な状況に応じて適用されるルールや金額は異なる可能性があるため、購入を検討しているマンションについては、詳細な確認や専門家への相談をおすすめします。
■住宅ローンが利用しにくい
定期借地権付きマンションでは、建物がなくなるため残存期間を超える住宅ローンは利用できません。中古マンションで残存期間が短い場合には資産価値の低さから住宅ローンの融資が難しくなる可能性があります。
また、定期借地権付きマンションに対する融資を行わない金融機関もある点に注意しておきましょう。ただし条件付きで融資が可能な金融機関もあるほか、要件を満たせばフラット35を利用できる場合があります。
住宅ローンについては、以下のページで詳細をまとめていますので参考にしてください。
ノムコム｜住宅ローンコラム
■残存期間が短くなると売却しにくい
定期借地権付きマンションは、契約期間が短くなるにつれて資産価値が減少し売却が難しくなります。そのため「住みかえ時に売却して住宅ローン残債の支払いや住みかえ先の購入資金にあてる」という資金計画は難しくなります。
定期借地権付きマンションの売却のしにくさは、取引の少なさにも起因していると考えられます。今後定期借地権付きマンションのシェアが拡大すると、取引数が増え売却しやすくなる可能性もあります。
定期借地権付きマンションは、以下のような人に向いています。
●短期的な居住を考えており、長期的な資産価値を重視しない人（明確にライフプランが決まっている人）
●都心や駅近の便利な立地を重視する人
●子どもは独立して持ち家があり、家を相続する必要がない人
●購入価格を抑え、コストパフォーマンスのよい家に住みたい人
近頃は「一度買った家にずっと住む」というより、「そのときのライフステージに合わせて住みかえる」という人も増えています。割安な価格で希望の物件が手に入りやすい定期借地権付きマンションは、経済的な負担が少なく柔軟な住まい選びが可能です。
定期借地権付きマンションは、建物の所有権を持ちながら土地を一定期間借りる形態です。契約期間が満了すると土地を返還する必要があるため、所有権付きマンションとは異なるメリットと注意点があります。
購入を検討する際には所有権物件との違いを十分に理解し、ライフプランや残存期間を考慮した上で判断しましょう。
ノムコムでは、あなたにぴったりの物件情報をいち早くメールでお届けしています。 下記のボタンをクリックして「ノムコム・メンバーズ」に登録ください。
物件を買う
物件を売る
エリア情報
ログイン
