※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年9月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

生活を便利にする共用施設が充実したマンションは魅力的ですが、専有部分との線引きや扱いを知っておかないと購入後に思わぬトラブルやコストが降りかかるかもしれません。本記事ではマンションの共用部分と専有部分の扱いの違いや注意点、一般的な共用部分について解説します。

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[目次]
マンションの共用部分とは
　共用部分と専有部分の違い
　マンションで間違えやすい共用部分
主な共用部分の種類
　基本的な共用施設
　マンションに付加価値を付ける共用施設
マンションの共用部分に関する注意点
　共用部分には利用の制限が設けられる
　共用部分にも固定資産税がかかる
　マンション共用施設の維持費を住民が負担する
まとめ：共用部分と専有部分の違いを知ってマンションを選ぼう

マンションの共用部分とは

マンションにおける共用部分と専有部分の区別は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって明確に定義されています。まずはそれぞれの違いについて解説します。

■共用部分と専有部分の違い
区分所有法第2条による定義では、共用部分とは「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物」です。簡単にいうと「専有部分以外は共有部分」であり、マンションの区分所有者全員で所有・共同使用し合う部分を指します。

共用部分は、その性質や定義の方法によって、さらに「法定共用部分」と「規約共用部分」に分類されます。

法定共用部分は、区分所有法によって自動的に共用部分として定められる部分です。これにはエントランスホール、廊下、階段、エレベーター、外壁などマンションの基本的な構造や全居住者が共同で使用する施設が含まれます。

一方、規約共用部分はマンションの管理規約によって共用部分と定められる部分です。一般的な例としては管理員室、管理用倉庫、集会室、機械室などがあり、その用途や管理方法は管理規約に明記されます。

区分所有法同条における専有部分の定義は「区分所有権（一棟の建物内で独立して使用できる部分）の所有権の目的たる建物の部分」です。具体的にはマンションの独立した住戸として使用でき、所有者一人ひとりが単独で所有できる部分（住戸内部）を指します。

■マンションで間違えやすい共用部分
「住戸内は専有部分」ということは知っていても、住戸の外についてははっきりしない部分も多いのではないでしょうか。以下に挙げたものは、実際には共用部分として扱われることが一般的です。

●バルコニー
●玄関ポーチ
●室外機置場
●インターホン
●室内の火災感知器
●天井・床の躯体部分
●集合ポスト

また、一つのパーツでも部分によって共用部分になるものがあります。窓ガラスや玄関扉の外側は外部に接するため共用部分になり、給排水管も各戸に引き込まれた部分以外は基本的に共用部分になります。

「バルコニーやポーチも共用部分なの？」と思う方もいるかもしれません。バルコニー、ポーチや専用庭などは専用部分ではなく「専用使用部分（共有部分）」であり所有権はありません。

使用している人が持っているのは、敷地と共用部分の一部を特定の区分所有者が専用に使用できる「専用使用権」です。ルーフバルコニーや専用庭に使用料が設定されているマンションが多いのはそのためです。

専用使用部分で持っているのはあくまで「使用権」であり所有権ではないため、勝手にリフォームしたり手を加えたりできません。ただし修理・補修は区分所有者が負担するのが一般的です。

主な共用部分の種類

マンションの共用部分は大きく分けて「基本的な共用施設」と「付加価値を付ける共用施設」に分類されます。次に、マンションには一般的にどのような共用施設があるのかについても見てみましょう。

■基本的な共用施設

■マンションに付加価値を付ける共用施設

魅力的な共用施設は、マンションの価値や居住者の生活の質に大きく影響します。しかし、豪華な施設がたくさんあればよいという訳ではありません。

マンションを検討する際にはどの施設が自分のライフスタイルに適しているか、実際にどの程度の頻度で利用するかも考えてみましょう。

マンションの共用部分に関する注意点

充実した共用部分はマンションの資産価値と魅力を高める重要な要素です。しかしこれらの共用部分には、購入検討時や居住時に注意すべきいくつかのポイントがあります。

■共用部分には利用の制限が設けられる
区分所有法第17条によると、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です。

このため共用部分が不要と思っても、あとから簡単に用途を変更することはできません。特にプールやゲストルームなどの華やかな共用施設については、将来的に維持管理できるかについても考える必要があるでしょう。

また専有部分と異なり、共用部分では私物を置いたり独断で変更（リフォーム）したりすることは禁止されています。特に専用部分と一体化しているバルコニーやポーチなどの専用使用部分の利用については必ず管理規約を確認しましょう。

■共用部分にも固定資産税がかかる
「所有していないから払わなくてよい」ということはなく、各区分所有者は建物全体の固定資産税額から専有部分の床面積比率に応じて按分された共用部分に対する固定資産税を払う必要があります。

■マンション共用施設の維持費を住民が負担する
基本的に、マンション共用施設の維持費・修繕費は住民が負担します。充実した共用施設は魅力的ですが、その分管理費や修繕積立金が高くなる傾向があるため、ご自身のライフスタイルに本当に必要かどうかを慎重に検討しましょう。

また、共用施設の適切な管理が行われないと設備の故障頻度増加や美観の低下を招くだけでなく、維持費負担が過大になると共用施設自体が廃止される可能性もあります。

そのためマンション購入時には共用部分の充実度だけでなく、長期的な維持管理の負担とのバランスを考慮する必要があるでしょう。

まとめ：共用部分と専有部分の違いを知ってマンションを選ぼう

共用部分が充実したマンションはマンション全体の魅力を高め、長期的に資産価値が維持されやすく将来の売却や賃貸時に有利に働きます。しかしコスト面の問題や中?大規模マンションが中心となるため選択肢の幅が狭まるといったデメリットもあります。

専有部分と同様に、共用部分も快適な住環境と資産価値維持の観点から重要です。マンション選びの際は、自分や家族のライフスタイルに長期的にプラスとなる共用部分が備わっているか確認し将来を見据えた選択をしましょう。

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