いざという時に売れる、貸せる中古マンション

2011年9月20日

将来、住みかえたいと思ったときに、いつでも売ったり貸したりできる中古マンションを選ぶとしたら、どんなポイントに目をつければよいのでしょうか。立地、築年、プランの面から解説します。

中古マンションでは築年数も気になる条件の一つでしょう。ただし、築年が新しいから売りやすい、古いから売りにくいということはありません。築年が新しければ高くなりますし、古ければ相対的に安くなります。それぞれに需要はあるわけです。実際、築５年以内の新しいものから、築40年以上の古いものまで売買事例はあります。築年数に見合った価格であれば、売却できるのです。

図2は、2010年に首都圏で成約した中古マンションの築年帯ごとの比率を表しています。もっとも多いのは「築6年から10年まで」ですが、「築31年以上」でも16％を占めています。どの築年帯でもまんべんなく売れているといっていいでしょう。

購入した後に「値下がりしくい」という点でいえば、築年の新しいものより築年の古いもののほうが当てはまります。築年帯ごとの平均m2単価(成約物件)を示した図3を見れば明らかでしょう。

全体としては、築年が古くなるにつれて価格も下がる右肩下がりのグラフですが、築20年までと築21年以上とに分けて見ると、まったく傾向が違います。築20年までは築年数5年ごとに－5万円、－10万円、－13万円という具合にガクンガクンと価格低下の幅が広がっています。しかし、築21年以上は古くなっても2～3万円ずつしか低下していません。ある程度まで古くなると、それ以上は下がりにくくなるわけです。

「売りやすさ」や「貸しやすさ」は、築年の新旧だけではなく、管理の良し悪しによっても左右されます。管理のポイントについては、以前のレポート「中古マンションは管理が重要といわれる本当の理由」をご覧ください。なかでも、修繕積立金が十分に準備されているかどうかが重要です。

間取りプランの違いも、「売りやすさ」「貸しやすさ」に関係します。ファミリータイプでもっとも多い間取りは3LDKでしょう。子ども1～2人と夫婦で構成された3～4人世帯にもっとも合った一般的なプランだからです。また、今は夫婦2人だとしても、将来、子どもが増えても住み続けられるので、幅広く対応できます。ニーズが多いということは、売るとき・貸すときに買主や借主を探しやすいということです。

見栄えのいい個性的なプランより、誰にでも応用が聞くスタンダードなプランが無難

これに対して、70～80m2台でも1LDKや2LDKにするタイプも一時期増えました。「ホームパーティができる」と謳われるような、広いリビングダイニングルームに加えて、浴室やキッチンなどすべてのスペースに余裕をもたせたプランです。ただ実際には、面積が広いのに部屋数が少ない間取りは、買主や借主のニーズと合いません。「子ども部屋が欲しい」「書斎が欲しい」「親が遊びに来たときなどの客間があったほうがいい」といった理由で、部屋数を求めるニーズのほうが高いのです。

4LDKタイプは数が少なくて希少性があるため、比較的売りやすい間取りです。子どもが多い世帯だけでなく、親を引き取るなど二世帯同居にも対応できるからでしょう。

もともと2LDKだった間取りを1LDKに間取り変更したリノベーション物件もニーズが限られるのが実情です。稼働間仕切りなどで簡単に2LDKに戻せるようなら不利にはなりませんが、大胆にワンルームにしてしまうなど、過度に「自分好み」にして一般的なニーズからかけ離れてしまうと、なかなか買手は付きません。

賃貸マンションの場合は、築年の古い40m2以下の小型の2DKを1LDKにリフォームすると借り手がつきやすくなるケースもあります。このくらいの広さは、かつては小型ファミリー向けでしたが、今ではシングル層向けといえるでしょう。一般的なファミリー向けの場合は、賃貸でも部屋数重視の傾向が強くなります。

この他、新築時の事業主、ゼネコンなどの知名度や実績を重視する人もいます。特定のマンションを指名で探す人も増えています。今後は、ブランド力もプラスアルファの価値として「売りやすさ」「貸しやすさ」につながってくるのではないでしょうか。