中古マンション最新トレンド

中古マンション探しから契約まで、購入手続きの実際

2015年10月15日

中古マンション探しから入居までの手順・手続きについて、現職の営業が最新の注意点やスムーズな進め方を解説します。契約やローン関連など、何に気をつけ、どうスケジュールを立てればよいでしょうか。(2015年9月改訂)

2ページ目では、下図の（5）重要事項説明から（9）金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）までを解説します。

図1.中古マンション購入の流れ【2】（野村不動産アーバンネット）

(5)重要事項説明／契約前に取引内容をチェックして納得する

売買契約に先だって「重要事項説明（重説：じゅうせつ）」という手続きがあります。難解な用語が含まれた契約書の内容や物件の詳細情報などの大切な事項について、宅地建物取引士から買主に対して説明するものです。内容は図２のように多岐に渡り、A4用紙で数十枚前後のボリュームになるため、すべて説明するのに1～2時間ほどかかります。

図3.重要事項説明の主な項目（ノムコム「中古マンション最新トレンド」）

重説は、契約当日に行うのが一般的です。ただ、「その場で疑問点を解消するのは難しい」と感じる人もいるでしょう。事前にじっくり読んで、納得した上で契約をしたいと望む人も増えています。そこで、買主からの要請があれば、事前に重要事項説明書をメールやFAXで送り、わからない点や再確認したい点などをメールや電話でやりとりした上で、契約当日の手続きに臨むことも可能です。

重説がインターネットでできるようになるというニュースも出ています。しかし、これは賃貸借契約や法人契約などの場合を想定したもので、個人間の売買にすぐに適用されるとは思えません。やはり、買主と売主が立ち会い、対面で重説を行い、お互いに納得した上で契約に進むのが主流の状況が続くでしょう。

(6)売買契約／
購入申込みから1週間から10日で契約。手付金の準備も忘れずに

購入申込みをしてから売買契約までは1週間～10日というのが一般的でしょう。なかには売主との交渉がスムーズに進み、2～3日後に契約というケースもあります。かなり短いと感じるかもしれませんが、契約までの期間は、なるべく長引かせないようにするのが鉄則です。

これは、いたずらに契約を急かしているわけではありません。売買契約までの期間が伸びるほど、他の買主が現れる可能性が大きくなるからです。せっかく価格交渉をして諸条件がまとまっても、「より高い金額で購入したい」とか「現金で購入できる」という買手が現れるかもしれません。契約を結ぶまでは法的拘束力はありませんから、できるだけ早く契約に進むことが賢明です。

こうした流れの中で、買主に不安を与えずに、契約完了までスムーズに持って行けるかどうかは、営業担当者の仲介人としての力量次第ともいえます。見学から少なくとも申し込みまでの間に、頼りにできる営業担当者かどうかを見極めておくことも必要でしょう。

売買契約時には、購入価格の5～10％の手付金を支払います。支払い方法は、現金か預金小切手(「銀行振出し小切手」「自己宛小切手」ともいう)が一般的です。併せて、不動産仲介会社との間で媒介契約を結び、仲介手数料の半額を現金で支払います。土日に契約する場合、当日に銀行窓口で小切手を用意したり、多額の現金を引き出すことは難しいため、必ず事前に用意しておきましょう。

(7)ローン申込み　～　(9)ローン契約／
融資の承認が下りるまで1～2週間

契約を結ぶと、すぐに住宅ローンの申込みを行います。今度は本審査です。事前審査が通っていても、まれに本審査で融資を否認されるケースもあります。事前審査は融資をする金融機関が行うのに対して、本審査は保証会社が同時に実施するため、チェック項目に違いがあるのでしょう。

否認の理由は開示されませんから詳細は不明ですが、最後まで油断はできません。もし融資が否認された場合は、急遽、別の金融機関にあたらなければなりません。

通常は、ローン申込みから承認までに1～2週間程度かかります。書類の不備などがあって手間取ると3～4週間に及んでしまうケースもあるので、注意が必要です。ローン承認を受ければ、金銭消費貸借契約、つまりローン契約を結べます。ローン契約から融資の実行までに3～4日かかりますから、残金決済の日程から逆算してスケジュールを調整するといいでしょう。

なお、最近では中古マンションを購入する人の3分の2はリフォームをするといわれています。住宅ローンとリフォームローンを一本化したローンを利用する場合には、ローンの申し込み時点で、リフォームの見積り書が必要です。購入する物件が決まったら、なるべく早い段階で、リフォーム会社と打ち合わせをしてプランを決め、見積りを取っておくことをお勧めします。