#弘中 純一/不動産投資のノウハウ

国土交通省は、主要都市の地価の先行指標「地価LOOKレポート」の24年第3四半期分を公表した。 対象の高度利用地80地区のすべてが「上昇」で、「横ばい」と「下落」はゼロだった。全地区上昇は3期連続。住宅地では福岡市「大濠」が前回「0％～3％未満上昇」に上昇幅を縮小したが、今回はまた「3％～6％未満上昇」の区分となり上昇幅を拡大した。そのほかの地区はすべて、前回と同じ変動率区分だった。 22地区ある住宅地は、「大濠」以外はすべて「0％～3％未満上昇」の区分で、利便性や住環境の優れた地区でマンション需要が引き続き堅調でゆるやかな上昇傾向が続いた。住宅地がすべて上昇となるのは10期連続。 不動産鑑定士のコメントによると、「大濠」では「マンション分譲は販売価格の上昇が続くなか、これまでにない高額物件が成約した」という。今後も「マンション開発に対する旺盛な土地需要は当面続くと見込まれ、当期の市況がしばらく続く」との見通し。 58地区ある商業地は、再開発事業の進展や国内外の観光客増加で店舗・ホテル需要が堅調、オフィス需要も底堅く推移し上昇傾向が継続した。全地区上昇は3期連続。一方で、横浜市「横浜駅西口」や名古屋市「伏見」など、一部には上昇傾向が落ち着きつつある地区もみられるとした。 「3％～6％未満上昇」の地区は、東京・中央区「銀座中央」と同・新宿区「歌舞伎町」、横浜市「みなとみらい」、京都市「京都駅周辺」。「銀座中央」「歌舞伎町」「京都駅周辺」はインバウンド需要が旺盛。「みなとみらい」は「オフィス市況は好転が期待され、ホテル稼働率は堅調。投資適格物件の取得需要は依然として強い」とした。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11日、10月の不動産流通市場の動向を公表した。 首都圏の中古マンションは、成約価格が4739万円（前年同月比0.5％減）で再び前年割れになった。成約m2単価は75.16万円（0.8％増）となり、ほぼ横ばいながら前年同月を54カ月連続で上回った。 成約件数は3092件（5.9％減）で、前年を4カ月連続で下回った。中古戸建住宅は、成約件数が1174件（3.8％減）、成約価格が3776万円（4.3％減）と、いずれも前年から下落傾向に転じた。 中古マンションの動向はエリア別で、成約m2単価が東京都区部の115.14万円（7.3％増）、埼玉県の43.83万円（3.5％増）、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他の43.57万円（5.7％増）の3エリアが前年を上回った。 東京都区部のみ54カ月連続で前年超えだが、横浜市・川崎市は16カ月ぶり前年割れ。成約件数は、東京都区部の1316件（11.7％減）と横浜市・川崎市の491件（12.8％減）が2ケタ減。また、千葉県の408件（10.6％増）と埼玉県の376件（5.3％増）のみ前年超えだった。 中古戸建住宅のエリアごとの詳細は、東京都区部の成約価格が6430万円（3.5％減）と10カ月ぶりに前年同月を下回った。横浜市・川崎市も4583万円（7.3％減）、神奈川県他も2982万円（15.2％減）で前年割れ。 多摩の3799万円（2.8％増）、千葉県の2601万円（1.7％増）、埼玉県の2444万円（0.1％増）は前年を上回った。成約件数は、多摩、横浜市・川崎市、神奈川県他の3エリアでの2ケタ減に加えて埼玉県も前年割れ。東京都区部は232件（0.9％増）で前年より増加した。

住宅金融支援機構は、11月のフラット35の借入金利を発表した。融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1.84％（前月比＋0.02％）～3.47％（＋0.12％）となった。 取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1.84％（＋0.02％）で、3カ月ぶりの上昇。融資率9割超の場合の金利幅は、1.95％（＋0.02％）～3.58％（＋0.12％）、最頻金利は1.95％（＋0.02％）で3カ月ぶりの上昇。