リフォームした費用は一括で経費にできる？修繕費をうまく活用する方法！

前回のコラムでは、不動産投資の税金のポイントとなる減価償却費について、建物価格を高くするための売主との交渉方法などに触れながらお話しました。今回は、不動産運営で金額が大きくなりがちな修繕費についてお伝えします。
修繕は、毎年通常発生するものと、大規模修繕があります。そして、これらが発生した時に一括で経費にすることができれば、税金は減少します。しかし、その判断基準を間違えてしまうと、税務署ともめることにもなりかねません。また融資対策で不利になることもあるので、判断基準をしっかり押さえてうまく使えるようになってくださいね。

経費になるか資産になるか？

不動産投資をする上で、必ず発生するのが修繕です。小さなものであれば、共用部分の蛍光灯の取り替えや、入居者が住んでいる部屋の壊れた備品や建具、給湯器等の設備の修理。もう少し大きなものになると、給水設備や消防設備の修理。もっと大きなものであれば、外壁の塗装や、屋上防水などです。またアパートやマンションの場合、入居者が退去した後に、リフォームを実施して壁紙や床などを綺麗にするときにも修繕費が発生します。

これら修繕に掛かる費用は、税務的には非常に問題になりやすい費用です。なぜなら他の経費と比べて金額が大きくなる傾向が高く、納税額に大きな影響を与えるからです。工事やリフォームをした時、税務上では、その内容によって、修繕費か資本的支出に分かれます。修繕費となった場合は、必要経費となりますので、その工事やリフォームが完成した年に一括で経費にすることができます。

しかし、資本的支出となった場合は、まず資産に計上して、その後、資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化していきます。違いは、一括で経費にできるか、複数年に渡って経費にできるかという点です。

基本的な考え方は、使用可能期間が延長したり、固定資産の価値を高める支出は資本的支出になり、原状回復とみなされるものは修繕費になりますが、この判断がとても難しいのです。

修繕費の判断基準を押さえよう！

まず具体例として、リフォームをした際に、18万円のエアコンを取り付けたとします。 さて、これは修繕費になるのでしょうか？それとも資産になるのでしょうか？

税務上は、原則として10万円以上の備品は資産となり、エアコンの耐用年数に渡って減価償却していきます。しかし、このエアコンは20万円未満なので、「一括償却資産」という制度を利用すれば、3年間で均等償却をすることができます。さらに、青色申告をしていると30万円未満まで適用できる「少額減価償却資産」という制度を利用すれば、備品消耗品費として一括で経費にすることができます。ただし、この少額減価償却資産の制度は、年間300万円に達するまでしか使うことができません。

次に資本的支出になってしまう、代表的な例を挙げておきます。

・　建物に避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた場合

・　用途変更のための模様替えなど、改造や改装した場合

これらの場合は、資本的支出になると通達に書かれてあるため、資産になります。

30万円以下の備品にも当てはまらない、そして、資本的支出の代表例にも当てはまらない支出は、次のフローチャートに当てはめて判断していきます。

修繕費と資本的支出を分ける基準

まず、掛かった費用が20万円未満、あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。これに当てはまらない場合は、明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すものなら資本的支出に、通常の維持管理、原状回復なら修繕費になります。ここまで来てもまだ判断できない場合は、掛かった費用が60万円未満であれば修繕費にすることができます。

判断できない場合で60万円を超えている場合は、前期末取得価額の10%以下かどうかで判断できます。前期末取得価額とは、例えば5千万円で購入した建物に対して大規模な修繕をした場合、5千万円の10%の500万円までなら修繕費として一括で経費にすることができる基準で、これはかなり使えそうですね。この場合で500万円も超えているという場合は、7：3基準で判断します。この基準は、支出額の30%か前期末取得価額の10%のうちのいずれか少ない金額を修繕費とし、それ以外を資本的支出とする経理方法で、継続的に適用している場合に認められる基準です。

このフローチャートを使えば、ほとんどのケースで修繕費か資本的支出かが判断できますので、ぜひ覚えておいてください。

ここでポイントですが、経費にするためには、工事の明細をできるだけ詳細に記載してもらうことです。一つの金額が小さいほど、経費化できる可能性は高まりますので、節税に繋がります。

逆に資本的支出になって減価償却していく場合は、修繕費に比べて、支出した年に経費となる金額は少なくなりますので、利益が多くなります。しかし、資本的支出になった方がよい場合もあります。それはどのような場合でしょうか？

資産に計上して融資対策！

例えば、次のような不動産を持っていて、これからも銀行からお金を借りて不動産を購入していきたいと思っている場合を考えてみましょう。

・　修繕費を引く前の利益100万円

・　修繕としての支出150万円（資本的支出になって減価償却した場合は10万円）

・　修繕費にした場合　年間利益100万円－修繕費150万円＝損失△50万円

・　資本的支出にした場合　年間利益100万円－減価償却費10万円＝利益90万円

あなたが銀行の担当者ならこの数字を見て、決算書にどの数字が書かれている人にお金を貸したくなるでしょうか？

僕なら利益を90万円出している人にお金を貸したくなります。もちろん数字の中身をよく調べればわかることですが、やっぱり第一印象や見た目のイメージは、人も決算書も同じで、よいに越したことはありません。

また銀行によっては減価償却費を「お金の支出のない経費」と見てくれる場合もありますが、お金の支出が伴うと思われている"修繕費"という科目より、"減価償却費"という科目の方が、印象がよくなる可能性もあります。

このように考えると、今後も銀行からお金を借りて不動産を購入していきたいと思っている場合は、資本的支出にした方が融資戦略としてよい場合もあります。もっとも重要なことは、あなたの今の状態や、将来の計画によって、数字の作り方が変わってくるということを理解することです。

次回は、個人で物件を購入した時の青色申告のメリットや、家族へお給料を払う方法、さらには確定申告で知っておきたい節税の技などを解説する予定ですのでお楽しみに！