生成AIコラム
2025.03.21
※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年8月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。
マンションの耐用年数は、購入や売却を検討する際の重要な判断材料です。法定耐用年数と実際の寿命には違いがあり、マンションによりその期間は大きく異なります。
本記事ではマンションの耐用年数に関する基礎知識や、長く住むために知っておくべきポイントについて解説しますので参考にしてください。
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[目次]
マンションの耐用年数とは？
法定耐用年数と実際の寿命の違い
耐用年数に影響を与える要因
耐用年数を過ぎたマンションは何年住める？
マンションによっては20年以上住める
耐用年数を過ぎたマンションは建て替えも視野に入る
耐用年数を過ぎたマンションは何年住める？
日常の管理状況
過去の修繕履歴
建物診断による耐震性能
立地の災害リスク
長期修繕計画の内容
まとめ：マンションの耐用年数と寿命の違いを知った上で購入・売却を検討しよう
ひと口に「耐用年数」といっても、法的な耐用年数と実際に建物に住める期間は異なります。まずは双方の違いについて見てみましょう。
■法定耐用年数と実際の寿命の違い
「耐用年数」とは元々減価償却資産（時間経過により資産価値が減少する資産）の取り扱いで使用される言葉で、法定耐用年数と呼ばれます。
法定耐用年数は減価償却資産を「通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果を上げることができる年数」と定義されており、種類ごとに財務省令で定められています。
建物の場合、耐用年数を決める要因は用途（住居や事務所、工場など）や構造です。住宅用の建物の場合、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の法定耐用年数は47年です。一方、鉄骨造（S造）の建物では鉄骨の厚さによって19～34年と幅があります。（参考：国税庁｜耐用年数（建物／建物附属設備））
しかしこれらの年数はあくまで税務上の基準であり、実際の建物の寿命を示すものではありません。
実際に、RC造・SRC造の法定耐用年数である47年を過ぎたマンションも多くあります。国土交通省の資料によると、2028（令和10）年末には81.4万戸、2038（令和20）年末には200万戸近くのマンションが築50年を超える見込みです。
国土交通省の資料内では、RC造の建物の物理的寿命は100年を超えるとされています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）
■耐用年数に影響を与える要因
マンションの耐用年数は、さまざまな要因によって左右されます。まず挙げられるのが建物の構造や工法です。鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は、強度が高く長寿命化しやすいとされています。
設備や内装を分離したスケルトン・インフィルという工法（SI工法）により設備の更新がしやすいマンションも耐用年数の延伸に寄与します。（参考：「100年マンション」は本当に100年もつのか？）
管理状態も耐用年数を左右する要因のひとつです。定期的なメンテナンスや修繕によってマンションの劣化を防げるからです。コンクリートの長寿命化技術は進展を続けており、今後さらに建物の寿命が延びる可能性があります。
以下の記事では、鉄骨造の耐用年数について解説しています。
鉄骨造の耐用年数は34年？60年？経営に活かせる基礎知識を解説
法定耐用年数よりも、実際に購入を検討する際に「あと何年くらい住めるのか？」を知りたいという方もいるでしょう。すべてのマンションに当てはまるとは限りませんが、データをもとに目安となる年数について解説します。
■マンションによっては20年以上住める
国土交通省の不動産ライブラリでは、2024年第一四半期の東京都における住宅目的のマンションの不動産取引の中にはわずかではあるものの1960年代（築60年程度）の物件もあります。築60年程度の物件が取引されているため、法定耐用年数を47年とすると10年以上は住めると考えられます。（参考：不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード）
このデータは、固定資産台帳の滅失データを基に2011年に行った調査でRC系住宅の平均寿命（残存率が50％となる期間）の推計を「68年」とした研究結果とも合致するのではないでしょうか。（参考：「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介）
一般的に、法定耐用年数が近いマンションを購入する場合、住宅ローンの融資条件が厳しくなることがあります。融資期間が短くなったり、借入可能額が制限されたりする可能性があるため、返済計画を立てる際には注意が必要です。金融機関によって対応が異なる場合もありますので、事前に複数の金融機関に相談することをおすすめします。
■耐用年数を過ぎたマンションは建て替えも視野に入る
法定耐用年数を過ぎても十分住める可能性があるとはいえ、実際には築40年以上のマンションは、外壁の剥落や鉄筋の露出、給排水管の老朽化などの問題が発生しやすくなります。
このため法定耐用年数を迎える前に建て替えを検討するケースも多く、国土交通省によると、建替決議時の平均築年数は単棟型で37.7年、団地型で43.5年とされています。
しかし、建て替えには住民の4/5以上の合意と一戸当たり2,000万円程度の資金が必要なため建て替えが進みにくいことが現状です。
横浜市で見ると、市内の築50年以上の約600棟、築40年以上2,000棟以上のマンションのうち、建替えが実現したのは2023年時点でわずか6件しかありません（マンション建替え等の円滑化に関する法律によるもののみ）。（参考：横浜市｜マンション建替えの基本知識）
容積率に余裕がある場合は建て替え時に住戸を増やして販売し、売却益を建て替え費用にあてる方法もあります。建て替え以外には売却して売却益で引っ越すという選択肢も考えられるでしょう。
中古マンションを選ぶ際には以下のチェックポイントを考慮し、耐用年数を超えても快適に住み続けられるかどうかを見極めておきましょう。
■日常の管理状況
定期的なメンテナンスが行われていれば、建物が劣化するペースを遅らせられます。日頃の管理状態は定期的なメンテナンスが行われているかどうかのひとつの指標となります。マンションの共用部分の清掃や設備の状態を確認し、管理が行き届いているかを見てみましょう。
また居住者の意識も長期的には建物の状態を左右します。実際に足を運び、居住者のコミュニティの雰囲気もわかる範囲で見ておきましょう。
■過去の修繕履歴
外壁や屋上、給排水など、マンションの設備にはそれぞれメンテナンス周期の目安があり、適切な時期に修繕を行うことでマンションの居住性と資産価値が守られます。
修繕履歴を確認していれば、どのようなメンテナンスが行われてきたかを把握できます。特に大規模修繕が計画的に行われているかをチェックしておきましょう。
■建物診断による耐震性能
新耐震基準を満たしたマンションは、地震に対する安全性が高くなります。耐震診断の結果を確認し、基準を満たしているかを確認しましょう。
特に築年数が50年近く経っているマンションの場合には、耐震基準が緩い旧耐震基準で建てられている可能性があります。1981年6月以前の旧耐震基準で建てられていた建物の場合には耐震補強工事の実施状況や計画についても調べることで今後の耐用年数を見極めやすくなります。
■立地の災害リスク
長ければ数十年住むマンションでは、居住中に大きな災害が起きないとは限りません。ハザードマップを利用して、洪水や土砂災害のリスクが低い土地かどうか確認しておきましょう。ハザードマップは国土地理院が提供する「ハザードマップポータルサイト」や、各自治体のWebサイトから調べられます。
また周辺の地盤の状況や過去の災害履歴なども調べておくと、より安全性の高い物件を選べます。
■長期修繕計画の内容
過去の修繕履歴と共に、今後の大規模修繕計画についても確認しておきましょう。
マンションは時間経過とともに予算や修繕箇所など、当初の計画と変更が必要な部分が出てくる可能性があります。長期的な修繕計画がしっかりと立てられているかとともに、状況に応じて見直されているかを確認しましょう。
マンションの管理費と修繕計画については、以下の記事も参考にしてください。
マンションの老朽化には、計画的な管理と修繕で向き合おう！
マンションの耐用年数は法定では47年と定められていますが、物理的寿命はそれよりも長くなります。耐用年数を過ぎたマンションでも、適切な管理と修繕によっては20年以上住み続けられる可能性があります。
長く住めるマンションを見極めるには、日常の管理状況、修繕履歴、耐震性能、災害リスク、長期修繕計画などをチェックすることが重要です。法定耐用年数と実際の建物としての寿命の違いを理解した上で、自身のニーズに合った物件選びを行いましょう。
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