※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年11月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

築30年以上の中古マンションに対して「あとどのくらい住めるのだろう？」「購入しても売りにくい？」と気になる方も多いでしょう。

本記事では、築30年マンションの寿命やメリット・デメリット、購入後の課題と対策について解説します。

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[目次]
築30年のマンションの寿命と価格はどのくらい？
　築30年のマンションはあと何年住める？
　築30年のマンションの値下がり率は新築の1/3が目安
築30年以上のマンションを購入するメリット
　価格が安い
　物件が多い
　立地が良いマンションが多い
　新耐震基準で建てられている
　大規模修繕の実施が完了している可能性がある
　固定資産税が安い
築30年以上のマンションを購入するデメリット
　建物や設備の老朽化
　リフォーム・リノベーションの必要性
　修繕積立金の増加
　売却のしにくさ
築30年を過ぎたマンションが売りにくいとは限らない
まとめ：築30年のマンションの価値を正しく判断して購入を検討しよう

築30年のマンションの寿命と価格はどのくらい？

まずは築30年のマンションの寿命と価格目安を解説します。

■築30年のマンションはあと何年住める？
国土交通省の報告書でRC（鉄筋コンクリート）系住宅の平均寿命と述べられているのは68年です。そのため、築30年のマンションはあと30年以上居住可能ということになります。

マンションの寿命は構造や施工品質、メンテナンスの状況によっても異なりますが、建設技術は格段に進化を続けており今後マンションが100年以上住めるようになっても不思議ではありません。

■築30年のマンションの値下がり率は新築の1/3が目安
東日本不動産流通機構が公表した中古マンションの1m2あたりの成約価格によると、築0～築5年の中古マンション成約価格が112.55万円に対し、築31年～35年の中古マンションは39.94万円です。

販売時の価格は築浅物件より高いことを考えると、築30年以上経過したマンションの価格は新築の1/3を目安と考えられるでしょう。

築30年以上のマンションを購入するメリット

■価格が安い
築30年のマンションを購入する最大のメリットは価格が安くなりやすい点です。新築マンションの3分の1の価格を目安と考えると、住宅ローン借入額も抑えられます。

また、同じ予算ならより良い立地や広い面積の物件購入、リノベーションで自分好みの間取り、デザインにするなどの費用に充てられます。

■物件が多い
国土交通省の「マンションを取り巻く現状について」によると、2021年の新築物件数が約3.8万だったのに対し、築30?40年未満のマンションストック数は133.5万です。

そのうち、中古物件として販売されるのがごく一部だったとしても、築30年程度のマンションの流通量は多く選択肢が多いといえます。

■立地が良いマンションが多い
マンションの立地の良さがメリットになることも多くあります。

マンション用地が十分にあった30年前に建てられたマンションは、開発済みの利便性の高いエリアに多く見られるためです。街の発展と共に住環境や生活インフラが整っている場合もあります。

■新耐震基準で建てられている
築年数が経過したマンションを検討する際、多くの人が懸念するのが建物の耐震性です。しかし、同じ築古物件でも築30年のマンションは1981年に施行された「新耐震基準」のあとに建てられています。

「新耐震基準」では、震度6～7の地震に対応できるように設計されているため、旧耐震基準のマンションと比較して耐震性は向上しています。

■大規模修繕の実施が完了している可能性がある
国土交通省が発表した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕の平均修繕周期は約15年です。

築30年を経過したマンションは2回目の大規模修繕を終えている可能性があります。

大規模修繕が実施されている場合、老朽化した設備が更新されているうえに当面の大規模な出費を避けやすくなります。ただし、近年では建材の性能向上や管理意識の高まりにより、建物の劣化を抑えつつ適切なメンテナンスを行うことで、大規模修繕の周期を延ばす傾向も見られます。

■固定資産税が安い
築年数の経過したマンションで安くなるのは物件価格だけではありません。前述したように、建物の固定資産税を計算するときに用いる「固定資産評価額」は築年数による価値低下の分を割り引いて評価します。

そのため、築30年を経過したマンションの固定資産税額は、新築物件と比較して安くなる可能性があります。

築30年以上のマンションを購入するデメリット

■建物や設備の老朽化
住宅金融支援機構の「大規模修繕の手引き」によると、マンションにおいて築30年付近は以下の目安となる年数です。

●給排水管の取り替え
●電気設備の修繕
●手すり・金物の修繕

このことからも、修繕の実施前はマンション全体の老朽化が顕著になる時期でもあります。物件の給排水管や修繕履歴のチェックは欠かせません。

■リフォーム・リノベーションの必要性
特に水回りを中心に、30年経ったマンション設備の老朽化は避けられません。また、30年前と現在では家族の構成人数や好みのデザインも大きく変わっています。

そのため、老朽化した箇所のリフォームや間取りの変更などのリノベーションが必要になり、物件価格以外のコストがかかる可能性があります。

■修繕積立金の増加
修繕箇所の増加や建て替え資金の準備のために、マンションは築年数が経つほど修繕費用が必要です。そのため、1985?1994年に建てられたマンションの3割強は修繕積立金が段階的に上がる「段階増額積み立て方式」を採用しています。

修繕積立金が増額する可能性を踏まえるとともに、購入時に修繕積立金の積み立て状況についても確認が必要です。

■売却のしにくさ
築年数が経ったマンションは担保価値の低さによるローンの組みにくさや居住期間への不安から、売却が難しく売れたとしても価格が低くなってしまうといわれています。

しかし、メリットでも述べたように築30年を経過したマンションの価格は下げ止まるため、売却できれば売却損が出にくいとも考えられます。立地や管理状態が資産価値に大きく影響するため、購入時の見極めが重要です。

築30年を過ぎたマンションが売りにくいとは限らない

築30年のマンションの購入を検討する際に、心配な点の一つが「購入後いざというとき売れるのか？」ではないでしょうか。

国土交通省の「令和5年度　住宅市場動向調査」の「中古物件を選択しなかった理由」で挙げられている理由は主に以下の4つです。

●外観／内装の古さ・汚さ
●給排水管など設備の老朽化の心配
●リフォーム費用で割高になる
●間取りや設備が狭い

これに加えて、「住宅ローンが組みにくい」という原因もあります。

耐用年数の残り期間が短い築年数の経過したマンションでは、一般的に住宅ローンが組める期間が短くなるためです。また、2022年の税制改正以前は築25年超の物件でローン控除が適用できなかったため、「売りにくい」という印象が残っている可能性もあります。

しかし、借入期間が短い反面、購入価格も大きく下がるため一概に「売れにくい」とは限りません。

まとめ：築30年のマンションの価値を正しく判断して購入を検討しよう

築30年のマンションはマンションの寿命からすれば「中年期」であり、適切な管理とメンテナンスが行われていれば十分長く住めます。

新築マンション価格の高騰から築30年マンションの需要は高まっており、価格が下げ止まる築30年のマンション購入はお得な選択肢といえます。上手に物件価値を見極め、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら購入・売却を進めましょう。

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