※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年11月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

マンションを検討する際に、「新築は素敵だけれど価格が高い」や「買うなら築何年がベストなの？」と気になる方も多いでしょう。

そこで本記事では、築年数別の中古マンションの特徴と選び方について解説します。

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[目次]
中古マンションの築年数別の特徴と買うなら注意したいこと
　新築後～築5年までのマンションの特徴と注意点
　築5年～20年までのマンションの特徴と注意点
　築15年～30年までのマンションの特徴と注意点
　築30年～のマンションの特徴と注意点
中古マンションを買うなら築何年？
　住み心地重視なら築15年までのマンション
　バランス重視なら築15年～25年までのマンション
　コストパフォーマンス重視なら築25年～のマンション
中古マンションの築年数に限界はある？
まとめ：築年数別の特徴を理解し、理想の中古マンションを見つけよう

中古マンションの築年数別の特徴と買うなら注意したいこと

一般的に築年数が経過するほど建物・設備が古くなる反面、マンションの物件価格は下がる傾向にあります。しかし、値下がり率は一定ではなく、「買い頃」といえるタイミングも存在します。

まずは、中古マンションの価格変化と合わせて築年数別の特徴や購入の際の注意点について見てみましょう。

■新築後～築5年までのマンションの特徴と注意点
築5年未満の中古マンションは「築浅物件」とも呼ばれ、ほぼ新築同様の状態のマンションを購入できる点が大きなメリットです。

設備や内装もまだ新しく、リフォームの必要がない物件が大半です。中古マンションの購入で心配な設備の劣化や不具合のあるマンションを購入するリスクが少ない点も安心できる点です。

一方、新築と比べて価格が下がりにくいため、コストパフォーマンスの面では劣ります。ただし、新築から5年以内なら軽減措置で建物分の固定資産税を抑えられる可能性があります。

■築5年～20年までのマンションの特徴と注意点
東日本不動産流通機構のデータによると、築5年～20年のマンションでは、築0～5年のマンションと比較して約6％～22％ほど平均価格が下がることが多くなっています。

●築5年～10年：約6%下落
●築11年～15年：約16%下落
●築16年～20年：約22%下落
（出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年））

設備や内装も大きく劣化していないことが多く、価格と住みやすさのバランスが良い築年数といえるでしょう。

また、築16年～20年は物件の平均面積がもっとも広く、広めのマンションが見つかる可能性が高くなります。

注意点として、築15年前後のマンションの多くは大規模修繕の期間にあたる場合もあるため、修繕の実施状況や修繕計画、実施時期について確認しておくとよいでしょう。

■築15年～30年までのマンションの特徴と注意点
築15年～30年までのマンションは、築0?5年のマンションと比較して平均価格は約30％?55％程度下がることが多くなっています。

●築21年～25年：約31%下落
●築26年～30年：約53%下落
（出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年））

また、築15年を過ぎると大規模修繕や設備更新の時期が一通り過ぎている可能性もあるでしょう。ただし、システムキッチンや洗面台、給湯器などの室内設備の買いかえ時期にあたる可能性があるため、リフォーム・入れ替え費用も考慮しておきましょう。

■築30年～のマンションの特徴と注意点
築30年を超えたマンションの平均価格は築0～5年のマンションと比較して1/3程度まで下がることが一般的です。

●築31年～35年：約67%下落
●築36年～40年：約62%下落
●築41年以上：約68%下落
（出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年））

安く購入できるうえ、売却の際にも損が出にくいという点でお得な築年数です。ただし、築年数が経ったマンションにはいくつか注意点もあります。

その一つが耐震性です。1981年6月に施行された「新耐震基準」以前に建てられたマンションは震度6の地震を想定しておらず、耐震基準が現在のものより劣る可能性が高くなっています。

新築や築浅物件より住宅ローンに制約がある点にも注意が必要です。マンション自体の担保価値が低いため借入額が低くなりやすいのに加え、一般的にマンションの法定耐用年数である47年から融資時点の築年数を引いた期間が最長の返済期間になります。

修繕積立金の積み立て状況や、配管に目に見える不具合や劣化がないかもチェックしておきましょう。

中古マンションを買うなら築何年？

築年数ごとの特徴と価格の目安を知ったところで次に気になるのが、「中古マンションは築何年で買うのがよいか」ではないでしょうか。

築何年のマンションを買うべきかについては、自分が何を重視するかによって異なります。具体的に見ていきましょう。

■住み心地重視なら築15年までのマンション
リフォーム費用をかけず、ある程度設備も新しいマンションに住みたい方は築15年までのマンションを選ぶことがおすすめです。

一般的に1回目の大規模修繕の前にあたるこの時期のマンションは、設備や内装の状態が比較的良好なため古さもあまり気にならず快適な暮らしを始められます。

間取りや設備も最新のマンションと大きく変わらないため、築古マンションで不満にあがりやすいデザインの古さや生活スタイルと合わない間取りの心配もほぼありません。

■バランス重視なら築15年～25年までのマンション
ある程度値段が安いけれどあまり古い物件には住みたくないと考える方は、築15年～25年までのマンションをおすすめします。

前述したように、1回目の大規模修繕が終わっている可能性が高く、価格も新築時から15～30％下落する傾向があるためです。

ただし、価格変動の幅は地域や市場状況によって大きく異なるため、購入前に対象エリアの相場を確認することが重要です。

■コストパフォーマンス重視なら築25年～のマンション
安い価格で購入したい、売却時の売却損もできるだけ抑えたいと考える方は、築25年～のマンションがおすすめです。

その理由は、新耐震基準を満たしていることや、住宅ローンが20～25年程度で組めるため資金計画に無理が出にくいことなどが考えられます（※返済期間＝法定耐用年数-築年数とした場合）

その他、購入後の価格の値下がり幅が少なくなりやすく売却損も出にくいことも特徴です。

中古マンションの築年数に限界はある？

成約した中古マンション全体に占める築30年以上の物件の成約割合はこの約10年で2割程度から3割超で、年々人気が高まっています。登録物件数も同様に増えており、「築古物件＝売れない、人気がない」というイメージは覆されつつあります。

築年数が経ったマンションで気になるのが「いつまで住み続けられるのか」という疑問でしょう。

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造りの建物の平均寿命は68年です。実際に建て替えられる平均年数はそれより少ないものの、寿命の観点からいうと30年以上住むことができます。

実際に、賃貸物件では築30年、40年以上経ったマンションも多く流通しています。すでにコンクリート造の建物に関する建築資材や施工技術は100年以上長持ちする「高耐久化」への段階に入っており、今後「築古」と呼ばれる年数も変化する可能性があります。

ただし、築年数が経ったマンションを購入する際は以下の3点だけはチェックしておきましょう。

●耐震基準（旧耐震・新耐震）と耐震性能
●管理状態
●入居率（管理費・修繕積立金の徴収不足による建物の劣化防止）

マンションの寿命については、以下の記事でも解説しています。
気になるマンションの寿命、何年くらい住み続けられる？

まとめ：築年数別の特徴を理解し、理想の中古マンションを見つけよう

数多くのマンションが販売されていても、価格が安くて希望条件のすべてが満たされる完璧な物件を見つけるには手間と時間がかかります。築年数においても同様で、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、自分のライフスタイルや価値観に合った中古マンションを探すのがおすすめです。

一般的には、築20～25年の物件が価格と資産価値のバランスが良いと考えられます。マンション探しの際は、築年数にも着目してみてください。

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