子どもの独立後、一戸建てからマンションに住みかえる、という選択をする人が増えています。そうしたなか、マンションへの永住志向も高まっていると言われます。長く住めるマンションの条件とは何でしょうか。

永住志向かどうかは、世代によって違う

最近は、「高齢になると、一戸建てよりマンションのほうが暮らしやすい」というイメージに変わってきており、そうした意識でマンションに住み続ける、または一戸建てからマンションへ住みかえる人が増えていると考えられます。

また、以前は「まずはマンション、最終的にはより広い一戸建て」というシナリオが理想とされていました。しかし、平成バブルから10年以上、不動産価格は下がり続けました。「売却益を得て買いかえる」というのが難しい時代が続いたため、「初めて購入したマイホームに住み続ける」「永住できるマンションを選ぶ」という意識が強くなったといえるでしょう。

しかし、その後、2007～2008年の都心不動産ミニバブルや、大都市中心部の不動産価格高騰を経験した若い層は、買いかえによってステップアップの可能性があることを知っています。住宅に対して「投資的な感覚」を持っている人も増え、売却益が得られるという期待感が高まっているのかもしれません。

とはいえ、不動産価格も需給バランスで成り立っている以上、長いスパンでは、価格が上がり過ぎたら調整が入り、上下の波を繰り返すものです。うまく買いかえられないケースも考慮して、なるべく長く住み続けられるマンションを購入しておくに越したことはないでしょう。

「寿命」と「管理」、マンションの二大テーマ

では、「長く住めるマンション」には、どんな条件が必要なのでしょうか。そこには、マンションの二大テーマといえる「寿命」と「管理」が関係しています。

マンションの「寿命」とは、建物の物理的な耐久性のことです。その指標として、国の「住宅性能表示制度」の、「劣化対策等級」や「維持管理対策等級」という項目があります。詳しくは「気になるマンションの寿命、何年くらい住み続けられる？」をご覧ください。

次に、「管理」についてです。建物自体の物理的な寿命に劣らず、きちんと維持管理されているかどうかは、そのマンションが「長く住める」かに大きく影響します。管理組合がしっかりと活動し、長期修繕計画に基づいて大規模修繕が実施されていること、その履歴がきちんと残っていることなどがポイントとなります。

日常の管理の面では問題なくても、大規模修繕が計画通りに実行されているとは限りません。修繕積立金が十分に貯まっていない場合など、修繕の実施が何年も遅れてしまったりすることもあるからです。

スケルトン・インフィル（SI）なら長く住める？

長く住み続けられるマンションのキーワードとして、「スケルトン・インフィル（SI）住宅」もよく挙げられます。50年・100年以上の耐久性がある構造躯体（骨組み＝スケルトン）と、10～20年で劣化が始まる内装設備（インフィル）を分離して、インフィルを交換したり、リフォームしたりしやすいように設計された住宅のことです。

SI住宅は、床面がフラットな「バリアフリー状態」を保ちながら、キッチンや浴室などの水回り部分を住戸内で自由に配置できるなど、間取り変更も容易です。

しかし、残念ながらSI住宅は一般に理解が進んでいるとはいえません。通常よりも建築コストがアップするため、分譲価格が高くなる一方で、中古となって売却する際に相場より高く売れるわけではないのです。

最近はリフォーム技術も進化しており、SI住宅でなくても住戸の内装設備をすべて撤去して「スケルトン・リフォーム」をすることができるようになっています。また、ライフスタイルに合わなくなれば、リフォームするよりも別のマンションに買いかえるほうが合理的と考える人も多く、SI住宅であることが長く住めるマンションの必要条件とまではいえないのが現実です。

「10年くらい」住むなら、むしろ「設備」のインスペクション

コンクリートやSI住宅などの技術面と合わせ、政府による「200年住宅」や「長期優良住宅」における「長く住む」は、「数世代にわたって」住み続けられることを前提とした、非常に息の長い話です。しかし、一般消費者はそこまで長期的な視野で考えていないのではないでしょうか。

構造躯体が長持ちすることも大切ですが、買ったとたんに設備が故障して不便な生活を強いられるほうが、現実的に直面しうる可能性の高い問題でしょう。そのような観点では、中古住宅を購入する際、建物や設備の点検・調査を行うことが重要になってきます。

2016年6月の宅建業法改正では、こうした建物や設備の点検・調査、いわゆる「インスペクション」の利用を促進する内容が盛り込まれました。（表1参照）。インスペクションとは、建物の劣化状態、設備の故障の有無などを調査することです。素人では判断できない性能をチェックしてもらえるので、「安心安全」な中古マンション選びに役立ちます。

一部の大手不動産会社では、仲介サービスの一環として検査保証サービスを実施しています。マンションで住戸内設備の故障が起きた場合に、引き渡し後1～2年、ないし5年間は無償修理をする保証を付けるというものです（各社によって内容は異なります）。こうした官民の制度・サービスを利用することによって、少しでも「長く安心して住めるマンション」を選ぶことにつながるでしょう。