中古マンションを売却する流れや失敗しないための相場の調べ方

中古マンションを売却するときには、以下の流れで進めましょう。

まずはマンションの相場を調べたりローン残高を確認したりして、準備を進めましょう。
必要書類も集めやすいものから揃えておくと、スムーズに進めやすくなります。具体的な必要書類は次の項目でご説明します。

次に不動産仲介会社を探しましょう。マンションの売却を個人で進めるのは大変かつリスクも高くなります。良い条件でスムーズに売却するには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

まずは複数の不動産仲介会社へ物件の査定依頼を出して、どのくらいの金額で売れそうか査定書を出してもらいましょう。その上で依頼する不動産仲介会社を選定してみてください。

査定額に納得できたら、不動産仲介会社と媒介契約を締結します。
不動産仲介会社と話してマンションの売り出し価格を決め、売却活動を開始してもらいましょう。

不動産仲介会社に広告出稿や不動産情報サイトへの掲載を進めてもらい買主候補を探します。
買主候補が内見を希望したら、売主としても対応しなければなりません。
ただし必ず同席しなければならないとは限らず、不動産仲介会社へ任せることも可能です。

不動産仲介会社を通して買主と売主の間で条件交渉を行い、お互いに合意ができたら売買契約を締結しましょう。

不動産売買契約締結時に手付金の授受を行うケースが多数です。

契約において定めた日に決済（物件のお引渡し）を行います。
残代金の支払いと引き換えにマンションを引渡して登記ができれば、中古マンションの売却は完了します。

中古マンションを売却する際には、以下のような書類が必要です。

• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書…法務局で取得
• 登記済み権利書（登記識別情報）…自分で保管している
• 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書…市区町村役場で取得
• 媒介契約書…不動産仲介会社が用意する
• マンション管理規約…自分で持っていない場合は管理組合に問い合わせる
• マンション管理費や修繕積立費に関する資料…自分で保管している
• 耐震診断報告書やアスベスト仕様調査報告書（ある場合）…自分で保管している
• 中古マンション購入したときのパンフレット、間取り図、契約書や重要事項説明書など…自分で保管している
• 身分証明書や実印…自分で保管している
• 印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）…市区町村役場で取得
• 住民票（発行後3か月以内のもの）…市区町村役場で取得
• 銀行口座の通帳（振込先を確認するため）…自分で保管している
• 住宅ローンの残高証明書（ローンがある場合） …金融機関から送られてきている、なければ申請する

他にも個別事情に応じて書類が必要なケースもあります。迷ったときには仲介を依頼する不動産仲介会社へ確認してみてください。

次に中古マンションを売却するとき、どのような費用や税金がかかるのかご説明します。

売買の仲介を依頼した不動産仲介会社へ払う手数料です。
マンション売却にかかる仲介手数料は、売却価額が400万円超の場合、取引額の3％＋6万円までとなっています。別途消費税がかかります。

以下で法律の定める仲介手数料の上限額を示します。

不動産の売買契約書には印紙税として収入印紙を貼らねばなりません。
印紙代は不動産が売れた取引価格によって変わり、高額で売れればその分高くなります。
契約書1通について所定の金額をはらねばなりません。

金額について、2024年12月までは以下の「軽減税率」が適用されます。

不動産の登記にも費用がかかります。
ただし所有権移転登記については買主が負担するので、売主は払う必要がありません。
一方、住宅ローンの抵当権抹消登記を行う場合には、売主が費用を負担します。
実費は1つの不動産について1000円ですが、司法書士代も発生します。司法書士代の相場はおよそ1万～1.5万円です。

中古マンションを売却して利益が出ると、売主に譲渡所得税がかかる可能性があります。譲渡所得税が発生すると、その分住民税も高額になります。

ただし居住用マンションの場合、3000万円までは譲渡所得税がかからないなどの特例も用意されています。

上記以外にも諸費用がかかる可能性があります。
たとえばリフォームするとリフォーム代がかかりますし、境界確定をするにも費用が発生します。

中古マンションをなるべく高く売るには、事前に「相場」を把握しておく必要があります。相場が分からないと、査定価格の妥当性を自分で判断できないためです。

以下で中古マンションの相場が決まる要因や調べ方をご紹介します。

一般的な中古マンションの相場は、マンションの所在するエリアや築年数によって変わります。
例えば築年数が浅い都心の人気エリアなどの中古マンションの場合には、相場は高値で推移しやすいですし、郊外の築年数が古い中古マンションの場合は、相応の査定価格になります。

東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2020年」を基に作成）

ただし人気エリアのマンションの場合、いわゆるヴィンテージマンションのような築年数が経過していてもむしろ高額になるケースもあり、築年数と相場は必ず連動するものではありません。

以上のような知識をもってマンションの相場を調べましょう。

取引事例を調べる
まずは国やREINSで公表されている取引事例を確認しましょう。
国土交通省は「土地総合情報システム」により、不動産取引価格の情報を公表しています。

築年数やエリア、用途などの条件によって検索できるので、売ろうとしている物件に近いものを探してみましょう。（具体的なマンション名では検索できないため、エリアの相場を参考程度に調べるのに役立ちます。）

不動産産流通機構（REINS）の「REINS　Market Information(レインズマーケットインフォメーション)」」も中古マンションの取引事例を公表しているので、参照してみてください。（具体的なマンション名では検索できないため、エリアの相場を参考程度に調べるのに役立ちます。）http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

売出事例を調べる
相場を知りたいとき、不動産情報サイトを見てみる方法もあります。
さまざまな物件について売り出し価格が載っているので、自分の売ろうとしている中古マンションや周辺の条件が似た中古マンションの売り出し事例を探してみましょう。他の人がどのくらいの金額で売り出ししているか、ずっと売り出ししている物件は、「相場より価格が高いのでは？」という予測が可能です。

不動産仲介会社へ確認する
不動産仲介会社の担当者に相談すると、相場について教えてもらえるケースがよくあります。誠実な営業担当であれば、近隣の事例などをもとに伝えてくれるでしょう。

マンションを上手に売るため、以下のような工夫をしてみてください。

前述のように、売出し前に相場を確認しておくことが極めて重要です。あまりに相場に外れた価格で売り出しても、売れる可能性は低くなります。また買主から条件交渉されて相場をかなり下回る価格で売ると損をしてしまうでしょう。
適正価格で売却するためにも、近隣の取引事例などを参考に相場を知っておくべきです。
先にご紹介した方法を併用して、売りたい物件の相場を把握しておきましょう。

マンションは、売り出してから実際に売れるまでに3か月程度はかかるのが一般的です。場合によってはそれより長くかかりますし、準備期間を含めるともっと長期となるでしょう。
急ぐとどうしても値下げせざるを得なくなりがちなので、時間的に余裕を持って対処することが重要です。
できるだけ高く売るため、ゆとりのあるスケジュールを設定しましょう。

売却活動を依頼する不動産仲介会社の選定も重要です。
しっかりアドバイスしてくれて、信頼できる不動産仲介会社を選べば、どのようなマンションでも売れやすくなるでしょう。

以下のような視点で不動産仲介会社を選んでみてください。

• 多数の案件を取り扱っている、実績がある
• 担当者が話しやすくて信頼できる
• レスポンスが早く、コミュニケーションをとりやすい
• しっかり広告を出してくれる

売り時を見極める
「売り時」の見極めも重要です。
マンションは、タイミングを逃すとなかなか売れなくなってしまうケースも少なくありません。
良い買主が見つかったらすかさず契約をして売り抜ける決断力を持ちましょう。
ただしタイミングよく売ることと売り急ぐのとは違います。契約すべきかどうか迷ったときには不動産仲介会社に相談してみてください。

中古マンションを高額で売りたいなら、内覧対応も非常に重要です。良い印象を持ってもらえたら、多少高値をつけても買主は買いたいと考えるためです。なるべく不動産仲介会社任せにせず、自分で対応しましょう。うるさくならない程度に物件の良い点をさり気なくアピールすると、感じよく受け止めてもらえる可能性が上がります。
また内覧前にきれいに片付けておくことや水回りを掃除、室内の空気の入れかえをしておくなどの対応も必要です。

不安があるなら、事前に不動産仲介会社の担当者に内覧対応方法を相談しておくと安心できるでしょう。

中古マンションの場合「ホームインスペクション」を受けると買主候補の信頼を得やすくなって売れやすくなる可能性があります。
ホームインスペクションとは、専門のホームインスペクター（住宅診断士）にマンションの調査をしてもらい、報告書を発行してもらえるサービスです。
建物の設備や劣化状況などを第三者の立場から見てもらい、診断を受けます。
買主候補にしてみると、専門家による第三者目線でマンションのコンディションを確認できるので、リスク回避ができて安心して取引に入れるメリットがあります。

多少の費用はかかりますが、信用性アップのためにホームインスペクションを入れるのも一つの対策方法となるでしょう。

マンションをスムーズかつ高値で売却するには、事前の相場の把握や流れ・費用・税金に関する知識、不動産仲介会社選びなどが重要となってきます。
まずは相場を調査した上で、いくつかの不動産仲介会社に査定依頼を出して、信頼できる不動産仲介会社を選定しましょう。野村の仲介＋(PLUS)は全国で多数の実績がございます。丁寧に対応させていただきますので、よければ一度ご相談ください。

一言で言うなら万人受けするマンションを選んで買うことがベターです。

• 駅近立地（線路沿いの騒音がある場合は注意）
• 住環境（買い物利便、治安、アクセス等）
• 築年数は浅い方がベター
• 凝った間取りではなく、シンプルに使い勝手のいい間取り
• 大手不動産会社が分譲したブランドマンション
• 地元の誰もが知っているような有名マンション
• 同エリアに類似物件がないマンション（例えば、全戸分の平置き駐車場が設置してある等）
• 大規模マンション（マンションの意匠、共用施設の充実）

もちろん住むことが大前提なので、上記すべてを満たす物件を探すのではなく、
自分の好みと合致する特徴をもったマンションを探すことが大切です。

はい、買った時より高く売れることはあります。下記のような要素が複合的に絡んでいるケースが多いようです。

• 売りやすい物件の特徴が多くある
• 購入したタイミングと売却したタイミングが良かった
• マンションが建っているエリアを取り巻く環境が良化した

具体例では下記があげられます。

• 駅前、駅周辺開発が始まると同時期に買った駅直結タワーマンションを、開発後に売る
• 再開発で地域ごと一新され、土地の価値とともにマンション価値も上昇した後に売る
• 購入時は駅まで遠い立地だったが、10年後に新しい駅が徒歩5分の位置に開通したことにより駅近立地になった後に売る

昔は、家は一生に一度の買い物と言われていた時期もありましたが
今は将来の住み替えを前提とした購入をする方もいらっしゃいます。

• 住宅ローン金利が低く、比較的若いうちから家の購入が可能となったこと
• 長寿命化で、一生のうちで家族数の変化が複数回おきることが多くなったこと

などが考えられます。
上記のような変化にも対応できるマンション購入を考えた場合
10年後にも資産価値が下がりにくいマンションを選ぶ方が多く、一般的な考え方になったと言えます。