意外に知らない？中古マンション購入手続きの実際

2011年9月 7日

中古マンションを探し始めてから入居するまで、契約関係やローン関係など、さまざまな手続きがあります。その時々で戸惑わずにスムーズに進められるように、現場に即した実践的な手順を紹介します。

「物件を探し始めて購入を決めるまでの期間は、人によって千差万別です。飛び込みで入ってみたオープンルームを一目で気に入って即決してしまう人もいれば、1年も2年もかけて何十件も見学する人もいます。ただ、経験的にいえば、あまりたくさん見すぎると目移りして決められなくなってしまうケースが多いようです。ライフサイクルの面から購入のタイミングを迎え、家族の気持ちが盛り上がっているなら、１ヵ月程度を目安に考えておくといいでしょう。

最初に不動産仲介会社に接触するときは、土日に家族で訪問することが多いですね。そこで、物件の希望条件やスケジュールの確認、資金計画のアドバイスを受けます。いったん物件資料などを持ち帰り、家族で改めて話し合うのが普通でしょう。翌週になると、週末に売却依頼を受けた最新の物件情報が、不動産仲介会社からＦＡＸやメールで送られてきますから、その情報を含めて見学したい物件を3～4件に絞って連絡します。

1日に複数の物件をスムーズに回れるように、現地見学の段取りは営業担当者が付けてくれます。空室ならいつでも見学できますが、売主が居住している場合は事前にアポイントを取る必要があるからです。たとえば4件なら、午前と午後に2件ずつ。移動時間も考えて、1件当たりの見学時間は15分から30分程度を目安にセッティングしてくれるでしょう。

効率的に見学できるように、物件資料の検討段階にどこをチェックするかを準備。また、後で比較検討するときに忘れないよう、ポイントをメモしておこう

見学の当日は、離れた場所の物件を何ヵ所か回るため、クルマでの移動が一般的。交通利便性や、商店・学校・公園などの生活に関連する施設は、ある程度まで営業担当者が事前に調べて、案内をしながら教えてくれるはずです。現地では物件を中心に見るため、周辺環境や駅からのアクセスなどを歩いてじっくり調べている時間はありません。最終候補として2～3件まで絞り込んでから、改めて自分たちで調べる形になるでしょう。

営業担当者には、見学した物件の感想を伝えることが大切です。紹介した物件が良かったのか悪かったのか、どこが気に入ったのかマイナス点はなかったのか、その反応に合わせて、さらに物件を探してくれるので、より希望条件に合った物件に近づきやすくなるからです。

こうした現地見学を毎週末、数回繰り返してチェックした物件の中から、最終的に購入したいと思える物件を決めるというケースが多いのではないでしょうか。

気に入った物件が決まったら、営業担当者を通じて売主に「購入申込書」(「買付証明書」ともいいます)を提出します。これは購入の意思表示をするための書面で、購入希望価格、契約と引渡の希望日、残代金の決済方法、ローン利用の有無などの諸条件を記載します。その内容を見て売主に検討してもらうわけです。

新築マンションの場合は「申し込み証拠金」として10万円程度を売主に支払うケースもありますが、中古では、この時点でお金のやりとりはありません。

売主からの返事は、早ければ即日、あるいは翌日に来ることもあります。遅くても１週間以内、平均して2～3日で結果がわかるでしょう。場合によっては、双方の意見を擦り合わせて、諸条件の微調整を行います。売主との交渉は、基本的に営業担当者を通じて行うのが原則です。

売主と買主の間で合意ができると、売買契約の準備に入ります。そのために必要なステップが「ローンの事前審査」です。これは、予定していた融資が受けられるか、金融機関に確認を取る手続きのこと。契約してからローンが下りないことがわかって解約になる、といったトラブルを防ぐために行うものです。銀行などの民間金融機関では、事前審査の結果は即日か翌営業日には出ます。

ただし、ネットバンク系やフラット35の場合は事前審査の手続きがありません。いきなり本審査になるため、「ローンの承認」が下りるまでに1～2週間かかることもあります。それだけ契約までの日程が長引いてしまうのです。その結果、急いでいる売主だと、承認まで待ってくれない場合もあります。どの融資を利用するかによって、承認までに必要な日数が異なることを、あらかじめ知っておきましょう。