意外に知らない？中古マンション購入手続きの実際

2011年9月 7日

中古マンションを探し始めてから入居するまで、契約関係やローン関係など、さまざまな手続きがあります。その時々で戸惑わずにスムーズに進められるように、現場に即した実践的な手順を紹介します。

売買契約の際に支払った手付金を除いたお金を精算するのが「残金決済」です。ほとんどの人は融資を受けたお金で支払うことになりますから、この手続きはローンを借りる金融機関の営業所で行うことになります。平日しか営業していないので、平日働いている方は半日程度、仕事を休む必要がありますね。

会議室などに、売主、売主側の営業担当者、買主、買主側の営業担当者、銀行員、司法書士が一同に介して手続きを進めます。残金決済といっても、その場で数千万円のお金を見ることはありません。基本的には振り込みです。一旦、買主の口座に振り込まれ、その後すぐに売主の口座に入る訳です。

このとき、既に売主が支払っていた固定資産税や管理費などを日割りで清算します。また、仲介手数料の残り半額を支払います。いずれも現金で支払うのが普通でしょう。

資金のやり取りが済めば、あとは引渡しです。実際には、売主からマンションの鍵を貰うだけですが、儀式的な作業といえますね。これで、いつでも入居できる状態になります。これらの一連の手続きと並行して、所有権の移転登記やローンの抵当権設定登記を行うために司法書士に登記を委託します。これに関して、登記費用や司法書士に対する報酬が必要です。

購入代金以外の諸費用をいついくら支払う必要があるかについては、事前に営業担当者から伝えられるはずですから、あらかじめ準備しておきましょう。

以前は、登記が済むと「権利証」が届き、晴れてマイホームの所有者になったことを実感したものですが、2005年からは、登記手続きが電子化されて権利証がなくなりました。インターネットによる「オンライン申請」で行えるようになったために、権利証に代わって「登記識別情報」と呼ばれる12桁の英数字が知らされるだけです。味気ないのですが、手続きが簡略化されスピードアップしたので仕方ありません。

引渡しを受けた後、真っ先に実行しておきたいのが、設備の故障や不具合などの確認です。売買契約のときに、マンションの住戸内の設備のうち何が附帯してくるのか、故障などはないかを確認するために「設備表」と「物件状況確認書(報告書)」を併せて取り交します。引き渡された物件が、その内容と違っていないかを、すみやかにチェックする必要があるのです。

引渡しを受けたら、すぐに物件状況と設備のチェックを！

大手から中小まで多くの不動産会社が加盟する社団法人・不動産流通協会(FRK)が出している契約関係の標準書式によれば、個人間の売買の場合、設備の不具合については「引渡し後7日以内に申し出れば売主の負担で修繕する」という内容が盛り込まれています。
したがって、実際に引っ越しをするまでに時間があったとしても、鍵の引渡しを受けたら、すぐに電気・ガス・水道のスタート手続きをして、１週間以内に設備を動かしてみることです。もし故障があったら不動産仲介会社を通じて売主に連絡を入れましょう。

なお、雨漏り・シロアリ被害・配管類の故障などについては「見えない瑕疵(欠陥)」といわれ、こちらは引渡し後3ヶ月以内に連絡すれば、売主の負担で直してもらえます。これを「瑕疵担保責任」といいます。こうした期間については、仲介する不動産会社や売主によって異なるケースがありますので注意してください。売主が宅建業者、つまり不動産会社の場合、瑕疵担保責任の期間は2年以上です。

なお、贈与税の非課税制度や住宅ローン減税を利用するには、購入(入居)した翌年に申告をする必要があります。税金がかからないから申告が不要だと思っていると、特例を受けられませんので、くれぐれも忘れずに。