意外に知らない？中古マンション購入手続きの実際

2011年9月 7日

中古マンションを探し始めてから入居するまで、契約関係やローン関係など、さまざまな手続きがあります。その時々で戸惑わずにスムーズに進められるように、現場に即した実践的な手順を紹介します。

契約を結ぶ前に「重要事項説明」があります。難解な用語が含まれた契約書の内容や物件の詳細な情報などの大切な事項について、宅地建物取引士から買主に対して説明するという手続きです。内容は図2のように多岐に渡り、Ａ４用紙で10枚前後のボリュームになるため、すべて説明するのに1～2時間ほどかかります。

買主からの要請がなければ、同じ日に契約の直前に行うケースも多いのですが、その場で疑問点を解消するのが難しいと感じる人もいるでしょう。そのため、事前にじっくり読んで納得した上で契約をしたいと望む人も増えています。ガイドも、要請があれば、契約の前日までに買主の自宅や近くの喫茶店などに赴いて説明をするようにしています。

次はいよいよ契約です。ちなみに、購入申込みをしてから売買契約までは3日から1週間というのが一般的でしょう。「えっ？　そんなに短いの？」と思うかもしれませんが、なるべく長引かせないようにするのが鉄則です。

これはいたずらに契約を急かしているわけではありません。売買契約までの期間が伸びるほど、他の買主が現れる可能性が大きくなるからです。せっかく価格交渉をして諸条件がまとまっても、より高い金額で購入したい買手や、現金で購入できる買手が現れるかもしれません。 契約を結ぶまでは法的拘束力はありませんから、できるだけ早く契約に進んでしまうことが賢明です。

売買契約時には、購入価格の5～10％の手付金を支払います。支払い方法は、現金か預金小切手(「銀行振出し小切手」「自己宛小切手」ともいう)が一般的です。5％といっても、価格が4000万円なら手付金は200万円になります。以前、土曜日に契約を設定した際、予定の金額を用意できなかったために契約が延期になってしまうという失敗談もありました。当日に現金を下ろそうとしたところ、ＡＴＭでは一度に50万円しか引き出せなかったからです。必ず事前に用意しておきましょう。

ちなみに、現金の場合は、その場で金額を確認するためにお札の枚数を数えなければなりません。それに対して、持ち運びが楽で、お札を数える手間もいらない預金小切手が現在はよく使われています。

また、売買契約の時には、併せて不動産仲介会社との間で媒介契約を結び、仲介手数料の半額を支払います。

契約を結んだら、すぐに住宅ローンの申込みを行います。今度は本審査です。まれに本審査で融資を否認されるケースもあります。仮審査は融資をする金融機関が行うのに対して、本審査は保証会社が実施するため、チェック項目に違いがあるのでしょう。

否認の理由は開示されませんから詳細は不明ですが、最後まで油断はできませんね。もし融資が否認された場合は、急遽、別の金融機関に当たらなければなりません。

通常は、ローン申込みから承認までに1～2週間程度かかります。書類の不備などがあって手間取ると3～4週間に及んでしまうケースもあるので、注意が必要です。ローン承認を受ければ金銭消費貸借契約、つまりローン契約を結べます。ローン契約から融資の実行までに3～4日かかりますから、残金決済の日程から逆算してスケジュールを調整するといいでしょう。