Q4．不動産投資のリスクにはどんなものがありますか？

A4．災害もありますが、最も注意すべきは「空室発生リスク」です。

空室発生によって見込んだ収入が得られない

「収入が得られなくなるリスク」としては、地震や火災、自然災害などによる収益物件の倒壊があります。ただ、保険に加入しておくことで、ある程度カバーできます。

また、金利上昇もリスクの一つです。「変動金利」での借り入れで投資を行った場合、金利が上がると、その分、返済負担が重くなり利回りが悪化します。

最も注意すべきは「空室発生リスク」です。空室が発生すると、その間の収入がないわけですので、諸経費や借入返済の負担が重くなります。

対策としては「空室が発生しない、発生してもすぐ入居者が入る」ような、人気のエリアに建っていて常に賃貸需要が高いなどの強みのある物件を選ぶことです。ただ、「永続的に常時満室」とはなかなかいかないのも事実です。周辺環境が変わったり、近隣に新築物件ができたりすることもありえます。「ある程度の空室を見込んだ形で収支のシミュレーションを立てておく」ような姿勢が望ましいでしょう。

将来的に発生するリスクもある

建物は時間とともに老朽化していきます。致し方ないことではありますが、集合住宅の供給がある地域なら後から新しい物件が建設されるため、何も策を講じないでいると、人気が下がり、「入居者が減る」「家賃を引き下げないと空室が埋まらない」といったことになりかねません。普段から「修繕」「メンテナンス」をして、管理が行き届いた清潔な建物という印象を持ってもらえるように「日常清掃」や「植栽剪定」をしておくなど、できるだけ「老朽化リスク」にも対応していくべきです。

老朽化とも関連しますが、将来、その物件を手放す際には、地価が横ばいであれば「購入金額以下」でしか売れないものです。所有期間が短くても、価格が大きく下がるケースもあります。「とりあえず買ってみて、家賃が思うように入らなかったら売ればいい」という考えはリスクが大き過ぎるためするべきではありません。現在の賃料相場で全戸が入れ替わっても採算が合うかどうか、将来的にも賃貸需要が途切れずに安定しているかどうかなど、長期的な視点で資産価値が維持されるか査定をしましょう。

「流動性の低下」もリスクの一つ

当然のことではありますが、自己資金を投入して投資した場合、「お金」という資産が「不動産」に変わってしまいます。

必要な出費ができたとき、お金があれば対応できますが、不動産に変わってしまっていてはそれもできません。売却すればお金にできることはできますが、上記のように、「買ったときより安い値段でしか売れない」可能性があり、すぐに売れるという保証もありません。

「相続税対策」として不動産投資を行う方も多いですが、「相続税が納められるだけの現金」はキープしておくべきです。特に相続の場合、納税だけでなく「財産分割」の視点も忘れてはなりません。不動産はお金と違って「何分の一ずつ」のように分けられません。相続税の支払いのためにせっかく買った投資用不動産を売って現金化しなくて済むように、金融資産のほとんどをつぎ込んで不動産投資をはじめるような方法は避けましょう。