Q6．現地調査はやっぱり必要なんですか？

A6．現地調査をすることで、適切な「リスク対応」が可能になります。

「チラシ」だけではわからないこともある

「駅から○分」「床面積○m2」といったことは、チラシやインターネットの物件情報などから把握できます。

しかし駅から近くても、「途中に踏み切りがあって、待たされることが多い」「途中に高低差があって毎日の駅との往復が疲れる」「駅の反対側の出口は栄えているが、こちら側は閑散としてて人気がない」といったこともあります。
間取りがよくても、「内装を補修したほうがいいが、そのためには多額のお金がかかる」ようなことは物件を直接見ないとわからないものです。
また、立地や間取りなどが優れている物件であっても、「近隣に新築マンションが多く、競争力がない」可能性もあります。

現地調査をしなかったがために、「家賃収入が見込みを大きく下回った」「多額のリフォーム費を払うことになった」「仕方なく安い値段で手放した」という失敗につながってしまう例はよくあります。

逆に、物件の状況を正しく理解しておけば、「その物件には投資をしない」「リフォーム費用や、家賃引き下げ・空室発生を見込んだ収支シミュレーションを行い、それでも採算がとれるようであれば投資をする」といったスタンスがとれます。

収益性の判断に関しては「高利回り10％！」と書いてあっても表面利回りで、適正な賃料相場や維持管理コストを詳しく調べて実質利回りを計算すると、実は2％を下回っていたなどもあります。チラシを鵜呑みにして調査をしないのは、リスクを招く行為だと肝に銘じましょう。

周辺の「雰囲気」をつかんでおくのも大切

物件自体はいいものでも、その「地域」に魅力がなければ、入居は続かないものです。
「地域の魅力」は、「雰囲気」「空気」から感じることもできます。若者の数、ファッションなど、一見不動産とは関係ないような要素を重要視する専門家もいます。

都心部ならまだしも、少し地方になる場合は、周辺を歩いてみるのもいいでしょう。最先端のオシャレさはなくても商店街があってどこかホッとするなど、街並みや空気感はできれば、休日、平日それぞれの雰囲気を感じておきましょう。