住宅ローンの組み方・返し方

住宅ローンの組み方で返済額や将来の生活設計も変わる？！

住宅ローンを組むときには、金利を低く抑えることや借入額をなるべく減らすことに意識が行きますが、自分自身に合ったローンを選択することもとても重要です。

まず、返済期間を長くすれば借入可能額は増えます。けれども、住宅ローン返済期間最長の35年で組んだ場合、仮に35歳の人であれば、完済時には60～65歳の定年退職を超えてしまいます。

つまりローン借入時に35歳であれば、返済期間30年が一つの目安になります。

金利2.0％で3000万円を借り入れた場合、返済期間が30年なら総返済額は約3,991万円ですが、35年になると総返済額は約4,173万円と利息の差額は約182万円にもなります。

本来、35歳の人であれば、60歳になる25年を返済期間とするのが理想です。

ただし、余裕がなくなってしまう可能性もあるため、35年返済で毎月の返済額は抑えぎみにして、教育費の増加など突発的な支出に対応できるようにして、余裕がある時に繰り上げ返済を行うということもできます。

また、返済方式によっても返済額や支払う利息額が異なってきます。住宅ローンの返済方式には、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と元金だけが一定の「元金均等返済」とがあります。

住宅ローンの返済方式

たとえば金利2.0％で3000万円を35年返済で借り入れた場合、元利均等の場合は総返済額が約4,173万円になるのに対し、元金均等の場合は約4,052万円と利息の差額は約121万円になります。年収が高く、返済計画に余裕のある方にはおすすめです。

元金均等返済方式は取り扱っている金融機関が少ないため、この返済方式を希望する場合は予め取り扱いの有無を確認しておく必要があります。

毎月の「返済額」はいくらに設定すれば安心？

住宅ローンを組むときには、無理のない返済額を考える必要があります。ありがちなのは、今までの家賃と同程度の金額を毎月の返済額と考えるケースですが、これは危険です。

たとえばマンションを購入した場合、ローンの支払いとは別に管理費や修繕積立金などが毎月かかってきます。

また、固定資産税などの負担もあり、今までの家賃と同じくらいの金額に設定すると、家計の中で住宅費の負担が増えてしまいます。では、返済額はどのように決めればよいでしょうか。

住宅ローン返済額は、一般的に「年間返済額の年収に占める割合が25％以内が理想」といわれています。この「年間返済額」は毎月の返済額とボーナス返済額を含んでいます。

たとえば年収600万円の人であれば、600万円×25％＝150万円を年間の返済額として設定。月々10万円×12回の返済と年2回のボーナス時に1回あたり15万円を返済するという計画などが考えられます。

住宅ローンを見直してみよう

住宅ローンはきちんと返せていれば問題ないと考えがちですが、経済情勢や金利水準を見ながら組み直していくことが重要です。

住宅ローンをその都度見直すことで返済額を数百万円単位で減らせたり、金利上昇の不安を解消することができます。

住宅ローンを見直す際、具体的には「繰り上げ返済」をする方法と「借り換え」を行う方法とがあります。

借り換え

住宅ローンの総返済額を減らすための方法として、繰り上げ返済以上に効果を期待できるのが借り換えです。

特にローンの残り期間と残高が多く、金利が高い人ほど効果を発揮します。

借り換えをする際には、条件の合うローンを調べ、ローン審査を経て申請するなど、手間とコストがかかりますが、条件次第では返済額を減らすことが可能です。

たとえば借入額3000万円で金利3.0％、返済期間35年で住宅ローンを組んでいた場合、ローンの返済開始から5年経過後に金利が2.0％の住宅ローンに借り換えると、月の返済額が約11万5,455円から約10万1,219円に減り、総返済額を約513万円も減額することができるようになります（全期間固定金利、元利均等返済の場合）。