戸建て不動産投資とは？向いている人や失敗を防ぐ3つのコツ

戸建ての不動産投資とは、戸建て物件を購入して家賃収入や売却収入を得る方法です。戸建て投資にも種類があるため、自身に合った投資方法かを見極めるには、概要や特徴について理解することが大切です。

そこで本記事では、戸建て不動産投資の概要や戸建て投資に向いている人・失敗しないコツなどを説明します。

また、戸建て投資を成功させるには、さまざまな情報をいち早くゲットするのがおすすめです。「ノムコム・プロ」では、会員の方限定で不動産投資に役立つ情報を配信しています。

会員になると誰でも無料で「4つの特典」を受け取れますので、お役立ち情報を確認したい方は下記からお気軽にご登録ください。

＞＞＞とりあえず会員登録してみる＜＜＜

戸建ての不動産投資とは？種類・利回り・費用

戸建て投資とは、戸建ての物件を購入し、家賃収入や売却益を得る投資方法です。本章では、戸建ての不動産投資を理解するため、次の内容を説明します。

● 戸建て投資の2つの種類
● 戸建て投資の利回り
● 戸建て投資をする際にかかる費用

さっそく見ていきましょう。

戸建て投資の2つの種類

戸建て投資の対象となる物件には「新築」と「中古」の2種類があります。

新築の戸建て物件は、最新の技術や設備を採用しているものも多く、物件や地域によっては数千万円規模の資金が必要です。

一方、築古戸建てなどの中古戸建て投資では、設備が古いケースがある一方で、数百万円台など新築物件よりも安価で取得できる傾向があります。下表に「新築戸建て投資」と「中古戸建て投資」の主な違いをまとめました。

	新築戸建て	中古戸建て
物件の価格	高い	低い
家賃	高い	低い
利回り	低い	高い
賃貸需要	高い	低い
修繕リスク	低い	高い
融資の審査	通りやすい	通りにくい

※あくまで一般的な傾向であり、地域や物件状況などの要因で変わる場合があります。

このように、同じ戸建て投資でもそれぞれに違いがある点を理解し、どちらの投資形態が自分にふさわしいかを見極めましょう。次項では、それぞれの特徴を詳しく説明します。

種類1.新築の戸建て投資

新築の戸建て投資とは、新築の戸建て物件を購入し賃料収入を得たり、売却して売却益を得たりといったリターンを狙う手法です。先述したとおり、新築戸建て投資には高額な資金が必要になる場合があります。

他にも、次のような特徴があります。

戸建て物件はファミリー層に人気があります。ファミリー層は単身者と比較して長期間居住する傾向があるため、安定した家賃収入を期待できます。また、新築戸建て物件は、中古物件よりも融資を受けやすい点がメリットです。

上記のようなメリットがある一方で、リスクについても知っておかなければなりません。特に注目すべきなのは、近年の着工数減少により物件の選択肢が限られることが予想される点です。

下記のグラフは、株式会社野村総合研究所が推計・予測した2023〜2040年度の新設住宅着工戸数の数値です。

※引用：2040 年度の新設住宅着工戸数は 55 万戸に減少｜株式会社野村総合研究所

この予測によると、2040年度の新設住宅着工戸数は55万戸まで減少すると見込まれています。さらに、建設業界の人手不足も進行しており供給力も不足することが予想されています。優良な新築物件の選択が難しくなるおそれがあるため、需要と供給のバランスを考慮して投資タイミングを見極めなければなりません。

種類2.中古の戸建て投資

中古戸建て投資とは、既存の戸建て物件を取得し、リフォームやリノベーションを施した後に賃貸物件として運用する投資方法です。

特徴として、比較的低コストで物件を取得できる点があげられます。実際に、1,000万円以下で購入できる物件も存在し、少額から始められる不動産投資のひとつです。

また、中古戸建て投資にもいくつかの種類があります。代表的なのは「ヤドカリ投資」「築古戸建て投資」「空き家投資」の3つです。それぞれの特徴を表でまとめましたので、ご覧ください。

	概要	メリット	デメリット
ヤドカリ投資	概要自宅を賃貸物件として貸し出す方法	メリット● 空室リスクがあまりない ● ライフスタイルの変化にあわせて住み替えできる ● 住宅ローンを利用できる（返済中は賃貸物件としての使用はできない） ● 売却時の税金を軽減できる	デメリット● 節税効果をあまり期待できない ● 物件選択が難しい ● 収益化まで時間がかかる
築古戸建て投資	概要状態の良くない中古物件を購入・修繕し貸し出す方法	メリット● 高い利回りを期待できる ● 物件価格が安いため、自己資金のみで購入できる場合がある ● 投資に失敗しても、新築戸建て物件よりも損失が少ない ● 勉強用の投資物件として活用できる	デメリット● 修繕費用や手間がかかる ● 融資を受けにくい ● 売却が難しく出口戦略の難度が高い ● 土地の価値が低い場合がある ● 空室リスクがある場合がある
空き家投資	概要1年以上誰も住んでいない状態の空き家を購入・修繕し貸し出す方法	メリット● 物件価格が安い場合、少額の資金で投資を始められる ● 利回りが高いことがある ● 節税効果がある場合がある ● 勉強用の投資物件として活用できる	デメリット● 修繕費用や手間がかかる ● 融資を受けにくい ● 売却が難しく出口戦略の難度が高い ● 土地の価値が低い場合がある ● 空室リスクがある場合がある

中古の戸建て物件は、新築と比べて取得費用が安い場合が多く、物件によっては現金一括での購入もしやすい方法です。また価格が低い分、新築物件よりも利回りが高い傾向にあり、投資面でも魅力的です。

しかし、利回りはあくまで入居者がつき、家賃が発生していることを前提としたシミュレーションであることを忘れてはいけません。戸建ての需要が低いエリアでは、入居者がなかなか見つからず、空室期間が長くなるリスクもあります。その結果、予想した収益が得られなくなる点に注意が必要です。

また、中古物件を購入する際には、修理や改修が必要になることが一般的です。多くの中古物件は現況渡し（※1）で購入されるため、購入者は物件の現状をそのまま引き継ぎ、必要に応じてリフォームや修繕をおこなわなければなりません。

また修理や改修にかかる費用は、物件の状態や築年数によって大きく異なります。特に築年数が経った物件では、設備の交換や構造の補強が必要になるため、予想以上のコストがかかる場合があります。さらに、修繕費用がかさむと実質的な利回りが低下するおそれがあるため、投資をおこなう際には修理費用も十分に考慮しなければなりません。

一方で、中古戸建て物件は新築よりも選択肢が豊富です。そのため、さまざまな条件の物件の中から自分のニーズに合った物件を選べるメリットがあります。

なお、不動産投資のリスクについてあらかじめ知っておきたい方は、次の記事をご覧ください。
不動産投資の7つのリスクと7つの回避術 |ノムコム・プロ

戸建て投資の利回り

利回りは年間の家賃収入を物件価格で割って計算します。そのため、価格の低い物件は、利回りが高くなる傾向にあります。新築と中古の物件を比較した際、中古物件の方が利回りが高くなりやすいのはそのためです。

不動産投資を検討する際、広告などでよく目にする利回りの数値は「表面利回り」と呼ばれるものです。この表面利回りは、次のような簡単な計算式で求められます。

ここで、計算式を使った具体例を見てみましょう。戸建て物件の「中古・地方」と「新築・都心」それぞれの表面利回りを計算してみます。

	家賃と物件価格	表面利回り
中古・地方	家賃：6万円／月 物件価格：600万	72万÷600万×100＝12％
新築・都心	家賃：30万円／月 物件価格：6,500万	360万÷6,500万×100＝5.5％

ただし、これはあくまでも一例です。例えば、家賃の相場も物件の価格も都心と地方などの地域によっても大きく変わります。実際の投資判断の際は、この結果を参考程度にとどめ、個々の物件の特性や市場状況を十分に考慮してください。

また立地や築年数に加え、物件の構造（木造・鉄骨造・RC造など）によっても利回りは変化するため、利回りに影響する要素を確認しておきましょう。下記にまとめましたので、ぜひチェックしてみてください。

なお、地方の中古戸建て物件の利回りは都心と比較すると高いといわれていますが、利回りが高いからといって、確実に収益をあげられるわけではありません。

地方の物件には空室リスクが高いなどのデメリットもあるため、利回りの数値だけで判断するのではなく、投資対象の物件が持つさまざまな要素も含めて検討することが大切です。

なお次の記事では、不動産投資の利回りに影響する要素や改善するポイントについて説明していますので、あわせてご覧ください。
不動産投資における利回りの最低ラインとは？改善する4つのポイントも解説 |ノムコム・プロ

戸建て投資をする際にかかる費用

戸建ての不動産投資に必要な資金は、物件の状態や立地によって大きく異なります。その範囲は数百万円から数千万円に及ぶ場合もあり、幅広いのが特徴です。

また、不動産投資では物件を買う費用だけではなく、他にもさまざまな初期費用が必要です。具体的には、次のようなものがあります。

さらに、物件の状態によっては追加費用が発生する場合があります。例えば、修繕費・ホームインスペクション費・耐震診断費などです。不動産投資をおこなう際は、潜在的なコストも含めて資金計画を立てるようにしましょう。

なお、不動産投資にかかる初期費用については下記の記事でまとめていますので、ぜひご覧ください。
不動産投資の初期費用はいくら？9つの項目・節約術を完全ガイド |ノムコム・プロ

戸建て投資の4つのメリット

本章では、戸建て投資のメリットについて説明します。戸建て投資は、他の不動産投資とは異なる独自の強みがあります。主な特徴を、下記にまとめました。

戸建ての賃貸物件は、特にファミリー層に人気があります。子育て中の家族などは、長期的に落ち着いた暮らしを求める傾向があるため、安定した家賃収入が見込めます。

戸建て投資の大きな特徴は、戸建て物件一戸に対し土地がついてくる点です（借地を除く）。土地の所有権がある戸建てを所有していれば、将来的にさまざまな選択が可能です。例えば、建物が古くなり価値が下がったとしても、土地に価値があれば更地にして売却するなどの出口戦略を選択できます。

また区分マンション投資と違い、共同所有ではないため、管理組合によって決められた修繕積立金を払う必要はありません。管理費については管理会社に委託した場合は発生しますが、戸建て物件の場合は自主管理（所有者自らが管理する）といった選択も比較的容易です。

投資金額については、新築戸建てでは数千万円以上の資金が必要ですが、中古戸建て物件なら1,000万円以下の物件もあります。そのため、比較的少ない金額から不動産投資を始められるのが魅力です。

なお、不動産投資の全体的なメリット・デメリットについて知りたい方は、次の記事もチェックしてみてください。
不動産投資はメリットが多い？デメリットと対策も含め解説

少額の不動産投資にご興味のある方は、次の記事もぜひご覧ください。
少額の不動産投資とは？4つの種類とメリット・デメリットを徹底解説

戸建て投資の3つのデメリット

次に、戸建て投資のデメリットについて説明します。

中古戸建て投資では、建物の状態によって高額な修繕費用が発生するリスクがあります。特に、古い物件や長い間空室だった物件は注意が必要です。このような物件は、外観からはわかりにくい構造的な劣化が進んでいることがあります。そのため、当初の見積もりを超える修繕費用がかかるおそれがあります。

リスクを減らすには、専門家による詳細な建物調査（ホームインスペクション）が効果的です。ただし、売主が契約前の調査を拒否する場合もあるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

中古戸建て投資には、融資を受けにくいという課題もあります。物件の融資評価にはさまざまな見方がありますが、築年数の経過による劣化等によって総合的に建物の価値が低いと判断されると、銀行からの融資が難しくなるため、投資をする際は十分な自己資金の準備など、しっかりとした資金計画が必要です。

また戸建ては通常、一世帯しか入居できません。そのため、空室になると収入が途絶えるリスクがあります。アパートやマンションの一棟買いのように他の部屋からの収入で補えない点が、戸建て投資のデメリットといえます。

戸建て投資に向いている人とは？

戸建て投資に向いている人の特徴は、下記のとおりです。

戸建て投資の魅力は、他の投資形態よりも少ない資金で始められる場合があることです（中古戸建て投資の場合）。特に地方では手頃な物件が多く、少ない金額で不動産投資をしたい人に適しています。

DIYやリフォームが得意な方も、中古物件への投資に向いています。中古物件は修繕が必要ですが、自分で作業をおこなえば費用を抑えつつ物件の価値をあげることが可能です。

また、戸建て物件を自主管理するには、時間と労力が必要です。具体的には、次のような業務をおこなう必要があります。

● 物件の管理
● 入居者への対応
● 定期的なメンテナンスなど

上記のような業務は、突発的な対応が必要な場合もあるため、時間に余裕のある人のほうが対応しやすくなります。

このように、戸建て投資には手間がかかる面もありますが、その過程で得られる経験は非常に重要です。投資規模を徐々に拡大したい人や、リスクを抑えながら経験を積みたい人に適しています。

戸建て投資をおこなう際の3つの注意点｜物件の選び方

本章では、物件を選ぶ際の注意点を3つ紹介します。

1. 耐震性能は十分か
2. 法令を遵守した建物か
3. 地域の需要がある物件か

ひとつずつ確認しましょう。

注意点1.耐震性能は十分か

中古の戸建て物件を購入する場合、新耐震基準を満たしている物件かチェックすることが重要です。昭和56年6月1日以前に建築確認を受けた物件は、旧耐震基準をもとに建築されており、耐震性能が十分でない可能性があります。旧耐震基準と新耐震基準の違いを、次にまとめました。

地震による物件の損壊の修理費用は原則としてオーナー負担となります。さらに、必要な修繕を怠った結果入居者に発生した損害について、賠償責任を問われる可能性もあるのです。そのため、古い物件を購入する場合は耐震診断をおこなうことをおすすめします。耐震補強工事の必要性や、具体的なプランなどを提示してもらえることもあるため、費用の見通しが立てやすくなります。

耐震診断の費用は建物によって異なりますが、戸建ての木造住宅では1棟あたり12〜25万円程度が一般的です。
参考：5. 耐震診断費用の目安｜一般社団法人日本建設業連合会

注意点2.法令を遵守した建物か

中古物件を検討する際は、物件が違反建築物もしくは既存不適格建築物に該当していないか確認が必要です。

違反建築物とは、法令で定められる範囲を超えて新築・増改築されたり、建築確認が認められた図面と異なる形の建築をおこなったりと、法令に違反した建築物のことを指します。違反建築物の売買や所有が必ず罰則の対象となるわけではありませんが、安全面で大きな問題を抱えている可能性もあるので注意が必要です。

また、違反建築物は購入にあたって融資が受けにくい点や、売却しにくく出口戦略が立てにくい面もデメリットとして挙げられます。さらに、行政からの是正指導を受ける可能性もあり、使用の制限や禁止の対象とされるリスクがあることも覚えておきましょう。命令に従わない場合、罰則（刑事罰）の対象となる場合もあります。

既存不適格建築物とは、建築時には適法だったものの、法令改正により現行基準に適合しなくなっている物件を指します。既存不適格建築物の場合、指導に応じなければ罰則の対象となるといったリスクは基本的にありませんが、安全性の面で十分な基準を満たしていない可能性があるほか、融資や売却といった面でも違反建築物ほどではないにせよ、不利に扱われる可能性が高いです。

また、増改築や建て替えにあたって大幅な制限を受ける可能性もあります。特に、長期間空き家だった物件は、最新の法令を満たしているかしっかりチェックしましょう。

さらに、接道義務を満たしているかどうかも重要なポイントです。

※引用：建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号） | e-Gov 法令検索

接道義務を満たしていない場合、将来的に建て替えができなくなるおそれがあります。物件購入を検討する際は、不動産会社に詳細を確認するか、物件がある市区町村の建築指導課などに直接相談するのも有効な方法です。

注意点3.地域の需要がある物件か

戸建て投資を成功させるには、物件選びが極めて重要です。戸建てを購入しても、その地域に需要がない場合は入居者が見つからず、投資が滞る場合があります。そのため、物件購入前には周辺環境をチェックすることが大切です。次のようなチェックリストを確認して、慎重に物件を評価しましょう。

暮らしやすい環境が整った物件は、入居者の獲得と長期入居を促進し、安定した賃貸経営につながります。さらに、そのような地域は将来的な開発の可能性も考えられるため、投資価値の上昇が期待できます。

物件購入前には周辺環境を徹底調査し、地域のニーズに合致しているか見極めることが重要です。この調査をおこなう際には、不動産会社の物件情報を活用することも効果的です。

不動産会社の物件情報から詳細を確認できることもあり、「ノムコム・プロ」でも豊富な情報を確認できます。

物件の情報には、概要の他にも次のような内容が記載されています。

全国の戸建て物件の周辺環境を確認したい場合は、一度チェックしてみてください。

新着物件も続々と追加していますので、ぜひご覧ください。

＞＞＞投資用の戸建て物件を確認してみる＜＜＜

戸建て投資での失敗を防ぐ3つのコツ

戸建て投資での失敗を防ぐには、次のようなコツを押さえておくことが大切です。

まず、戸建て投資をおこなう前に、投資目標を明確にしておくことが重要です。目標を明確にすることで、自分に合った物件を選びやすくなります。なお、投資目標には次のようなものがあります。

投資目標に応じて、物件の立地・価格帯・将来性などを慎重に検討し、長期的な視点で投資戦略を立てておくことが失敗を防ぐコツです。

さらに、不動産投資の基礎知識は的確な判断とリスク管理に不可欠です。適切な戦略と知識を組み合わせることで、収益性の高い投資が可能になります。

なお「ノムコム・プロ」では不動産投資に役立つ情報や、新着物件の情報を会員限定で配信中です。会員になると誰でも無料で「4つの特典」を受け取れますので、ぜひこの機会に登録してみてください。

＞＞＞とりあえず登録してみる＜＜＜

信頼できる不動産会社を選ぶことも、投資成功の鍵です。豊富なノウハウを持つ会社は投資の成功率を大きく左右するため、自分に合った不動産会社を慎重に選択することも重要です。

なお、不動産投資の成功率を高める秘訣について、次の記事でさらに詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
不動産投資の成功率を上げる秘訣とは？ |ノムコム・プロ

また、不動産投資で失敗するおそれのある人についてまとめた記事は、下記のリンクからチェックしてみてください。
不動産投資で『失敗する人』とは⁉失敗例10選＆失敗回避の方法を紹介

下記の記事では、不動産投資失敗率の考え方やよくある失敗原因を解説しています。ご興味のある方は、あわせてご覧ください。
不動産投資の失敗率は？よくある6つの失敗原因や成功に導く戦略を紹介

戸建て投資と他の投資形態との違い

戸建て投資以外にも、不動産投資にはさまざまな種類があります。下記に主な投資形態を紹介します。

戸建て投資と他の投資形態との違いを、次の表で簡単にまとめました。

	収入増加	資産形成 （老後に向けて）	相続税対策	インフレ対策
戸建て	◯	△	◯	◯
マンション・ アパート一棟	◯	◯	◯	◯
区分マンション	△	◯	◯	◯
ビル一棟	◯	◯	△	◯
ホテル・旅館	◯	◯	△	◯
民泊・簡易宿所	◯	◯	△	◯
工場・倉庫	◯	◯	△	△
トランクルーム	◯	◯	△	△
駐車場	◯（※）	△	△	◯
REIT	△	△	△	◯

戸建て投資は初期費用を抑えられる傾向にあり、利回りも高くなりやすく、さらに管理コストも比較的低いため、収入増加の面では有利な部分も多いです。

借地に建っている物件である場合を除いて土地も含めて所有できるため、インフレ対策や相続税対策の面でも恩恵を受けやすい点もメリットといえます。

一方で、戸建て物件は木造である場合が多いですが、木造はコンクリート造の物件と比べて耐用年数が短く、資産価値が下落しやすい点は注意が必要です。

立地や物件によっては「借り手がつかず家賃収入に結びつきにくい、売却しようにも買い手がつかない」といった状況に陥るおそれもあるため、慎重な物件の選択が求められます。

さまざまな投資との違いを知ると、戸建ての不動産投資が本当に自分に適した方法なのか判断できます。次の記事で不動産投資の種類について詳しく説明していますので、気になる方はあわせてチェックしてみてください。
不動産投資の代表的な10種類！自分にあった選び方も解説 |ノムコム・プロ

戸建て投資を理解して自分に合った物件を探そう

本記事では、戸建ての不動産投資について説明しました。戸建ての不動産投資には、次のような種類があります。

戸建ての不動産投資は、次のような人に向いているといわれています。

ただし、戸建て投資が本当に自分に合った投資方法なのかは、他の投資方法との違いを理解したり、自身の投資目標を明確にしたりすることで慎重に検討してください。

戸建て投資を成功させるためには、良い物件に出会うことが大切です。そのためには、自分に合った不動産会社を選ぶのがおすすめです。当サイトを運営する野村不動産ソリューションズでは、投資用物件のご紹介や、税務のご相談などに幅広く対応しています。

「経験豊富なスタッフ」と「長年蓄積してきたノウハウ」で、不動産投資をしっかりサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

＞＞＞野村不動産ソリューションズに相談してみる＜＜＜