本記事では、中古マンション投資における4つのリスクと、リスクを回避し成功に導くための5つの具体的なポイントを解説します。押さえておくべき基礎知識も解説しますので、初めての投資で不安を感じている方や収益を安定させたい方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
中古マンション投資とは？所有の種類や必要資金も紹介
中古マンション投資とは、中古マンションを購入して、家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る投資方法です。新築マンション投資にも共通する収益構造ですが、中古マンションには独自のメリットがあります。
インカムゲインとは、物件を賃貸に出して得られる家賃収入のことです。新築マンションでは家賃相場がまだ定まっていないこともありますが、中古マンションは過去の賃貸履歴や周辺の相場を参考にできるので、比較的正確な家賃収入を見込み、安定した収益計画を立てやすくなります。
キャピタルゲインは、購入価格を上回る価格で物件を売却できた場合に得られる利益です。例えば、2,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却できれば、1,000万円のキャピタルゲインとなります。
新築マンションは、販売時にプレミアム価格（いわゆる「新築プレミアム」）が加算され、市場相場より高い価格で取引されるため購入後に価格が下がるケースは珍しくありません。
【新築プレミアムとは】
新築マンション特有の価値のこと。新築プレミアムによって周辺相場よりも高い価格で新築マンションが販売される一方で、新築ではなくなると特有の価値がなくなるため、経年とともに価格が相場に収束していく傾向にある。
一方、中古マンションは築年数やリノベーションの有無などに応じて市場相場に基づいて取引されるため、相場が上昇した場合には価格も上がりやすいという特徴があります。このため、中古マンションでは相場の上昇があればキャピタルゲインが期待できる場合があります。
なお宅建士の資格を持ち、投資用物件の出口戦略に関する相談を数多く解決してきた筆者は、区分マンション（1R規模）に関しては、原則としてキャピタルゲインを目的とした運用を推奨しています。理由は、区分マンションの長期運用（インカムゲイン投資）をしていく場合、室内の修繕費用のリスクがともなうからです。人間の身体も年を取れば取るほど、さまざまな病気を患うリスクが高くなり医療費も高額となるように、マンションも築年数が経過すればするほど、修繕費用が高くなります（水回りの交換費用など）。
そうなると、区分マンションの場合は見入り賃料が一棟マンションに比べて低いわりに修繕のリスクが集中してしまうため、見えない修繕リスクを鑑みると長期的な運用にはあまり適していないという結論になります。
区分所有と一棟所有の違い
中古マンション投資には、「区分所有」と「一棟所有」という2つの所有形態があります。それぞれの特性を理解し、投資目的や資金計画に合った所有形態を選びましょう。
| 区分所有 | 一棟所有 | |
|---|---|---|
| 対象者 | 初心者向け | 中～上級者向け |
| 購入形態 | 1部屋単位で購入 | マンション全体を購入 |
| 物件価格 | 1億円以下 | 1億円以上 |
| 管理負担 | 負担が少ない （共有部分は管理組合が対応） |
負担が大きい （建物全体の修繕や設備更新が必要） |
| 収益性の目安 | 表面利回りは3.6％〜5％(首都圏内） | 表面利回りは5％～8％(首都圏内） |
| リスク | 分散投資がしやすい （複数の物件を所有しやすい） |
リスク集中 （1棟全体が空室になるリスクも） |
投資に必要な資金
中古マンション投資を始めるには、自己資金と不動産投資ローンを組み合わせるのが一般的です。住宅ローンは居住用の物件を対象としたローンのため、賃貸併用住宅などの特例を除き、通常は投資用物件には利用できません。
1.自己資金
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 頭金 | 物件価格の10～20％を目安に用意（ローン利用） |
| 登記費用 | 司法書士報酬や登録免許税、印紙代など |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料（上限は売買価格の3％＋6万円＋税） |
| 税金 | 不動産取得税や固定資産税など |
2.不動産投資ローン
不動産投資ローンの審査では、借り手の年収や信用情報に加え、物件自体の収益性や価値が厳しく審査されます。具体的には、家賃収入が安定しない物件や立地条件が悪く空室リスクの高い物件などは、金融機関にとって貸倒れの危険性が高いと判断され、金利の上乗せや融資不可となるケースも少なくありません。
中古マンション投資は魅力的な一方で、空室リスクによる家賃収入減や、不動産価格の下落による資産価値減といったリスクがつきものです。これらのリスクはローンの返済能力に直結するため、金融機関はリスクヘッジの観点から、住宅ローンよりも高い金利を設定するのです。
なお区分マンションに関しては、売主が不動産会社であり不動産投資専用の融資をする銀行との提携を保有している場合に限り、頭金10万円、ローン年数35年、金利1.4％〜2.4％程度などの低水準、かつフルレバレッジを効かせた投資も可能になります。
不動産投資に必要な費用の詳細については、下記の記事で詳しく解説しておりますので、併せてご覧ください。
不動産投資の初期費用はいくら？9つの項目・節約術を完全ガイド
中古マンション投資の4つのメリット
「失敗しにくい不動産投資を始めたい」と思うなら、中古マンション投資がぴったりです。新築マンションと比べて価格が相場水準に落ち着いており、家賃相場が明確で将来の収益をイメージしやすいのが魅力です。ここでは、中古マンション投資の4つのメリットをわかりやすくお伝えします。
1. 新築より価格が低い傾向がある
2. 家賃相場が明確で予測しやすい
3. 資産価値が安定しやすい
4. 節税効果がある
メリット1. 新築より価格が低い傾向がある
中古マンションは新築マンションと比べて購入価格が低い傾向があり、初期費用を抑えたい人にとって魅力的な選択肢です。ただし、地域や立地、築年数などによって価格は大きく変動するため、必ずしも新築より安いとは限りません。それでも、同じエリア・条件で比較した場合、中古マンションのほうがコストを抑えられる可能性が高いというメリットがあります。
例えば、2023年の首都圏における平均価格では、新築マンションの一戸平均価格は8,094万円（前年比＋30.9％）であるのに対し、中古マンションは4,270万円（前年比＋4.5％）でした。新築マンションは価格が高騰しているため、予算が限られている場合、物件選びの選択肢が狭まる可能性があります。一方、中古マンションは価格を抑えやすく、広さや利便性を重視しながらも予算内で投資を進めやすいというメリットがあります。
メリット2. 家賃相場が明確で予測しやすい
中古マンション投資では、家賃相場を比較的容易に把握できる点が大きなメリットです。新築物件の場合、過去の賃貸データや近隣に同条件の物件がないことが多いため家賃設定が難しく、適切な家賃を設定できないと空室リスクも高まります。
また、新築物件は売主であるデベロッパーがアドセンス（広告費）を相場よりも多く賃貸仲介に支払うことにより、相場の賃料より5,000円程度高く入居者をつけているケースが主流です。アドセンス目当ての賃貸仲介会社が利益確保のために、相場の賃料よりも5,000円程度高くても優先的に物件の紹介をするため、入居者が決まるスキームです（いわゆる、賃貸における新築プレミアムと呼ばれるものです）。
中古マンションであれば、過去の賃貸履歴や近隣の物件の相場を参考に適切な家賃を設定しやすく、空室リスクを抑えてより正確な家賃収入を見込めます。
家賃相場の調査には、不動産情報サイトが便利です。物件の所在地や間取りを入力すれば、周辺物件の家賃相場を簡単に調べられます。さらに、地域に詳しい不動産会社に相談することで、そのエリア特有の需要動向や家賃相場の詳細な情報を得られ、より精度の高い収益予測が可能になります。
メリット3. 資産価値が安定しやすい
中古マンションの資産価値は、過去の取引実績や周辺の市場価格をもとに形成されるため、新築マンションと比べて価格変動が比較的少ない傾向があります。特に、需要が高く供給が限られているエリアでは、資産価値の安定性が高く、長期的な視点での投資にも適していますし、短期的な売却を見据えた投資にも適しています。
一方で、築年数が古い物件や人口減少が進むエリアでは、価格が下がるリスクも考慮しなければなりません。購入前に立地条件や築年数、管理体制などを慎重に確認し、将来的な資産価値の下落リスクを抑えましょう。
メリット4. 節税効果が期待できる
中古マンション投資には、減価償却による節税効果が期待できます。減価償却とは、建物の購入価格を耐用年数にわたって毎年費用として計上することで、課税所得を圧縮し税負担を軽減する会計処理です。
新築マンションの法定耐用年数は47年ですが、中古マンションの場合は残存耐用年数に応じて減価償却費を計算します。例えば、築20年のマンションを購入した場合、残存耐用年数は27年となり、新築よりも短い期間で減価償却を行うため、より早期に節税効果を実感できます。
ただし、節税はあくまで投資の副次的なメリットに過ぎません。家賃収入の安定や資産価値の向上といった本来の目的を重視し、物件選びや資金計画を慎重に進めましょう。
【事例あり】中古マンション投資の4つのリスク
「魅力的な投資だと思ったのに、こんなはずじゃなかった」
そうならないためにも、中古マンション投資のリスクについて事前に把握しておきましょう。
1. 空室が収益に影響を与える
2. 融資条件が厳しくなる
3. 修繕積立金不足で建物価値が低下する
4. 売却が難しいケースがある
リスク1. 空室が収益に影響を与える
賃貸需要が低いエリアや人口減少が進む地域では特に、空室リスクが収益に悪影響を及ぼします。空室が続くと家賃収入が途絶える一方で、ローン返済や管理費などの固定費がかかり続け、収支が赤字に転じる可能性が高まるのです。
家賃の値下げによる空室対策も有効な手段とは限りません。値下げは短期的な入居率向上につながる場合もありますが、長期的に見ると収益全体を圧迫し、投資利回りの低下を招くおそれがあります。また、短期的な投資で出口戦略を練るうえでも、収支が1,000円変わるだけで原則、売値として300,000円の価格変動を及ぼすといわれています。
失敗事例
・首都圏で好立地の物件を所有していたオーナーは、空室時に賃貸管理会社からは据え置きの賃料で問題ないというアドバイスを受けたものの、家賃収入が入らずローン返済のみになることを恐れ、相場の家賃よりも5,000円安く募集をしてしまった。結果、空室期間は0ヵ月にできたものの、売却を考えた際に、相場の売買取引金額よりも1,500,000円も安く売却をしなくてはいけなくなった。借地借家法上の兼ね合いで、入居者は守られている立場にあるため、一方的に退去をしてもらうことはできず、泣く泣く1,500,000円低い金額にて売却をすることになってしまった。
リスク2. 融資条件が厳しくなる
金融機関が中古マンションの価値や収益性を低く評価した場合、融資条件が厳しくなる可能性があります。具体的には、融資額の減少、返済期間の短縮などが考えられます。その結果、売却を考えた際に次回購入者は融資額が減少するため、売却価格も購入当初より大きく下がってしまいます。もしくは、銀行の融資額は変わらないものの築年数が20年〜25年を超える物件などは35年ローンを組むことができないため、結果的に収支が悪いとみなされ売却額を下げざるを得ないという結果を招きかねません。
失敗事例
・地方の区分マンション、築30年の物件を所有していたオーナーは購入当初築15年程度の物件を購入していたが、金融機関の融資エリアの対象外となり、融資ができる金融機関が非常に少なくなってしまった。また、15年間運用したことにより築年数も経過しており、次回購入者の返済期間も短縮されてしまったため、そもそも売却活動が困難になり買い手を見つけることが非常に困難になってしまった。
リスク3. 修繕積立金不足で建物価値が低下する
修繕積立金が不足している物件は、建物の維持管理が滞り、大規模修繕が実施できないおそれがあります。建物の老朽化が進み、外観や設備が劣化することで物件の魅力が低下し、結果的に空室増加や家賃収入減につながります。さらに、売却時にも希望価格での取引が困難になる可能性が高まるため注意が必要です。
また、大規模修繕はしたものの、マンションが借入をしているケースもあります。投資用ローンの融資をする銀行は非常に厳しく物件の担保価値を評価するため、売却を見据えた際も、マンションに借入があると融資が通らない銀行が多くなり、価格が大きく下落する結果となることが多いです。
リスク4. 売却が難しいケースがある
需要の少ないエリアや築年数の古い物件は、売却が困難で売却期間の長期保有にせざる得ないため、長期保有によるキャッシュフロー悪化や損失リスクを招くおそれがあります。
さらに資産価値の下落により買い手が減少してしまうため、購入価格を下回る価格での売却を余儀なくされ、キャピタルゲインどころか損失が発生するリスクも考慮しなければなりません。
中古マンション投資で失敗しない！成功のための5つのポイント
中古マンション投資を成功させるために押さえるべき5つのポイントをご紹介します。失敗を防ぎ、自信を持って投資を始めるための参考にしてください。
1. 需要が高いエリアを選ぶ
2. 管理体制をしっかり確認する
3. 収支シミュレーションを行う
4. 長期的に収益を考える
5. リフォーム計画を立てる
ポイント1. 需要が高いエリアを選ぶ
中古マンション投資において、物件の立地は非常に重要な要素です。特に、駅から近い物件は通勤や通学に便利なため人気が高く、空室リスクが低い傾向があります。
首都圏、大阪エリアなどにおいては、昨今の物価高の影響で駅から徒歩数分の近い物件であれば、空室リスクどころか家賃を上げられる物件も多くあり、すぐに入居者も決まる印象です。
また、再開発が進むエリアも注目です。例えば、新しい商業施設や公共施設が建設される地域では、住みたいと考える人が増えやすくなります。その結果、安定した収益が期待できるだけでなく、将来的には資産価値の向上も見込めるでしょう。
ポイント2. 管理体制をしっかり確認する
物件の資産価値を守るためには、管理体制の確認が欠かせません。修繕積立金が不足している物件では、大規模修繕が遅れ、建物の老朽化が進むリスクがあります。その結果、修繕費用が後々大きく膨らむ可能性も否定できません。
修繕積立金が適切に管理されている物件は、建物の状態を良好に維持し、長期的な資産価値の維持・向上につながります。物件購入前に、管理組合の運営状況や修繕計画などを詳細に確認しましょう。
ポイント3. 収支シミュレーションを行う
物件購入前に、綿密な収支シミュレーションを行うことは非常に重要です。 家賃収入だけでなく、ローンの返済額、管理費、修繕費、税金など、あらゆる費用を考慮したうえで毎月の収支と年間収益を予測する必要があります。そのうえで数年後の売却期待値に対して、しっかりと利益を生み出せる物件なのかを考えないといけません。売却時の残債よりも300,000円上回る金額で売却ができたとしても、運用期間でのマイナス額のほうが大きければ、不動産投資は失敗したと判断せざるを得ません。
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ポイント4. 長期的に収益を考える
不動産投資では、短期的な利益だけでなく長期的な資産価値と安定した収益性を重視した物件選びが大切です。購入時の条件では高利回りではない物件だったとしても、相場賃料より安く入居者が入っている物件は、退去時に大きく賃料を上げられる可能性があります。もちろん入居者が長期的に住み続けるケースも考慮しないといけませんが、賃貸借更新時に賃料増額請求をする権利はオーナーにありますので、退去をしなかったとしても家賃を上げるためのアクションを起こすことは可能です。
また、管理費修繕積立金が購入の手前で上がった物件も、短期的には高利回りではない物件に思えるかもしれません。しかし、逆手にとると購入後数年間は増額することがないであろうという期待値が高いため、売却を見据えた投資をしやすくなります。
また、再開発計画や人口増加が見込まれるエリアは、将来的な資産価値向上と家賃収入の増加、さらには売却益（キャピタルゲイン）の期待もできるため、特に魅力的な選択肢です。
ポイント5. リフォーム計画を立てる
築年数の経過した中古マンションでは、リフォームが家賃収入の向上や空室リスクの軽減に効果を発揮します。 特に、キッチンや浴室などの水回りや内装の刷新は、入居者にとって大きな魅力となり、高い入居率の維持につながります。
原則としてリフォームは、購入物件を管理している賃貸管理会社の提携先から見積もりが送られてくることが多いです。気をつけないといけないのは、賃貸管理会社の中には相場を逸脱した金額にてリフォーム請求（水増し）をするような賃貸管理会社も存在することです。そのため、しっかりと見積もりを見て相場の金額でのリフォームなのかを確認することや、必要であれば個人的にリフォーム会社から見積もりを取ることも必要な行動でしょう。
過剰なリフォームはかえって投資回収を遅らせるおそれがあるため、入居ニーズを踏まえたうえで、必要な箇所の改修に絞り込み、適正価格でのリフォームを試みましょう。
リスクを抑えて中古マンション投資を成功させよう
中古マンション投資は、物件選びやリスク管理をきちんと行うことで、安定した収益を目指せます。投資を成功させるには、家賃相場や資産価値をしっかり調べたうえで、需要が高いエリアや管理体制が整った物件を選ぶことが大切です。こうした準備をしっかり行えば、リスクを抑えながら安心して投資を進められるはずです。
これから中古マンション投資を始める方は、ぜひこの記事の内容を参考に、自分に合った物件を見つけてください。
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専門家からのマンション投資アドバイス
不動産投資は、99％が入口（購入当初）で成功するか失敗するかが決まるといわれています。特に不動産投資の領域はクローズドな業界であり、失敗してしまう方も数多くいます。
ご自身で調べられるものには限界があるのが今の不動産の現状です。そのため、マンション投資を検討されている方は、当然下調べをご自身でしっかりと実施したうえではありますが、最終的には販売提案をする営業マンがどこまで不動産投資に精通しているのか、どのような着眼点で提案をしてくるのかを見定めて、最終的に信頼できると思えた不動産営業マンから物件を購入されることを推奨します。
具体的には、保険、節税、老後年金をメインで謳う販売業者は少し警戒したほうがいいかもしれません。前述したとおり、まず老後年金は1R規模の区分マンションの場合、繰り上げ返済もしくは現金での購入をしない限り、築年数の経過による修繕リスクが高いため、適しているとはいえません。節税、保険に関してはあくまで副産物でしかないため、正しくは、保険、節税効果を受けつつ売却益を見据えた提案ができる不動産営業マンが信頼に値するともいえるでしょう。
もちろん未来のことは誰にも予想ができないので、断定をするような営業マンはむしろ警戒したほうがいいかと思います。現状の銀行の融資額に基づき、最終的な出口戦略（所有何年で売るべきか）などを一緒になって親身に考えてくれる営業マンを信用し購入することにより、失敗のリスクは大きく低くなるでしょう。
