Q3．所得税は、どのくらいかかりますか？

A3．ほかの所得にもよりますが、住民税を合わせて30％ぐらいになります。

不動産を賃貸して得た賃料などは「不動産所得」として、所得税の課税対象になります。これは、ほかの所得（サラリーマンの場合は「給与所得」）と合わせて課税される「総合課税」です。

上場株式から配当金をもらった場合や売却した場合は「配当金や売買益の約20％」が、ほかの所得に関係なく（分離課税）一律で課税されます。一方で、不動産所得の場合は給与所得やその他の所得と合算した「総所得金額」に対して、総所得金額に応じた税率をかけて税額を計算します。

なお「所得」とは、賃料などの収入金額ではありません。不動産投資事業の場合、賃料収入金額から必要経費を差し引いたのが「所得」です。ちなみに、不動産事業の場合「必要経費が家賃収入より多い」すなわち「所得がマイナス」ということも珍しくありません。

仮に、サラリーマンの給与所得が400万円で不動産所得がマイナス100万円（100万円の損失）であれば、給与所得と不動産所得とを合算した「総所得金額300万円」に対して税金が課せられる仕組みです。

所得税は、累進課税制度に基づき「所得が高くなるほど税率も高くなる」構造になっています。年収800万円のサラリーマンが不動産投資によって不動産所得を得たケースを想定してみましょう。

家賃収入は600万円、管理費や支払利息などの経費が500万円とします。まず「給与収入」が800万円あるわけですが、これについても「必要経費」が認められます。ただ、サラリーマンの必要経費は算定が困難なので「給与所得控除」という形で一義的に決まります。

収入800万円の場合は、
800万円×10％＋110万円＝190万円が必要経費（給与所得控除額）であり、必要経費を差し引いた「給与所得」は610万円です。

「不動産所得」は、
600万円－500万円＝100万円ですので、給与所得と不動産所得とを合算した「総所得金額」は710万円です。

ここから、基礎控除や社会保険料控除、配偶者控除などを差し引きます。これら所得控除が200万円とすると、「課税所得金額」は
710万円－200万円＝510万円となります。

この510万円に税率を適用すると、
5,100,000円×20％－427,500円＝592,500円です。

もし、不動産投資を行わなかったら、課税所得金額が410万円なので
4,100,000円×20％－427,500円＝392,500円が税額になります。

加わった不動産所得100万円に対し税額が20万円増えましたので、不動産投資事業によって増えた不動産所得の20％分が所得税として課税されことがわかります。

給与所得控除