はじめての方でも安心 不動産投資ガイド

Q1.不動産投資の「利回り」って本当にあんなに高いんですか?

A1.諸経費もありますので、実質での利回りはもう少し下がります。

「10%」などの数字は「表面利回り」

広告などで「利回り10%」といった表示をよく見かけます。この低金利の時代に、考えられないような数字です。
ただ、これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字です。これを「表面利回り」と言います。毎年1000万円の家賃収入が得られる、1億円の物件であれば「表面利回り10%」ということです。

ただし、物件購入時には付随的な費用もかかります(「投資を始めるにあたって」Q3)。また、管理費や固定資産税など、購入後も毎年かかってくる経費があります(Q2)。
購入時の不動産取得税や登記費用などが1000万円かかったとします。その場合、購入総額は1億1000万円です。

年間管理費で80万円、固定資産税で120万円かかるとすると、収入のうち200万円はそれらの支払いに充てなければなりません。
これらを考慮すると、「毎年800万円の手残りが得られる物件を1億1000万円で買う」というのが実態の数字ということになります。この場合の利回り(ネット利回り)は7.3%です。

家賃収入は「現況」と「満室想定」がある

中古物件の場合、「現況賃料収入」と「満室想定賃料収入」が併記されていることがあります。中古物件ですので、今すでに入居者がいたり、何室か空いていたりするわけですが、「今得られている収入」が「現況賃料収入」で、「空室が全部埋まったと仮定した場合の収入」が「満室時想定収入」です。

広告では、「満室時想定収入」を基に利回りを提示しているケースが一般的です。「満室時」の数字だけで、「好条件の物件」と即断してしまうのは危険です。常に満室とはなかなかいかないものですので、ある程度の空室を見込んだ収入・利回りを考えておくべきでしょう。

借入をした場合の、利回りの考え方

借入をして投資した場合、返済負担がありますので、「手残り」は少なくなります。「表面利回り10%の1億円の物件」であっても、ほとんどを借入でまかなった場合は、最終的には年間200万円程度しか残らないでしょう。
ただ、これは「2%程度の利回りしかない」ということではありません。借入返済は家賃収入の中から確実に行えるので、「投資効率」を考える際には、検討の外におくべきです。

大切なのは、「投入した自己資金との関係」です。上記物件を買う際に「自己資金1000万円」を投じて、他を借入とした場合は、「投入1000万円に対し、毎年200万円の手残りを得ている」わけです。利回りは実に20%になります(「投資を始めるにあたって」Q2)。

事前に持っておくべき知識は何ですか?

毎年かかるコストにはどんなものがあるのですか?