Q1．不動産投資の「利回り」は、本当にあんなに高いんですか？

A1．諸経費もありますので、実質での利回りはもう少し下がります。

「10％」などの数字は「表面利回り」

投資不動産の物件広告などで「利回り10％」といった表示をよく見かけます。この低金利の時代には考えられないような利益率です。

これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの「表面利回り」であり、毎年1000万円の家賃収入が得られる場合に、1億円で購入した物件であれば「表面利回り10％」となります。

ただし、「表面利回り10％」とは、毎年10％の利益を確約するという意味ではありません。物件購入時には、仲介手数料や不動産登記費用およびローン手数料や不動産取得税などの付随的な費用がかかります。詳しくは、「不動産投資を始めにあたって Q3．購入の際、物件価格以外にもお金が必要なのですか？」をご覧ください。

また、不動産事業の運営には維持管理費や水光熱費および固定資産税など、購入後も毎月もしくは毎年かかってくる経費もあります。詳しくは、不動産投資をした後も大切 Q2．毎年かかるコストには、どんなものがありますか？」をご覧ください。

仮に、購入時の必要経費が総額で1000万円かかった場合には、購入費用の総額は1億1000万円です。年間の維持管理費が80万円、固定資産税および都市計画税の年額が120万円かかるとすると、年間収入1000万円のうち200万円は実際の経費としてそれらの支払いに充てなければなりません。

これらを考慮すると「毎年800万円の純粋な利益が残る物件を1億1000万円で買う」というのが実質的な収支となります。つまり、この場合の実質利回り（ネット利回り）は約7.3％です。

家賃収入は「現況」と「満室想定」がある

中古物件の場合「現況賃料収入」と「満室想定賃料収入」が併記されていることがあります。中古物件ですので、今すでに入居者がいたり何室か空いていたりするわけですが「今得られている収入」が「現況賃料収入」で「空室が現在の相場並の賃料で成約し全部埋まったと仮定した場合の収入」が「満室時想定収入」です。

広告では「満室時想定収入」をもとに利回りを提示しているケースが一般的です。「満室時」の数字だけで「好条件の物件」と即断しないようご注意ください。

また、常に満室稼働できるとは限らないため、想定稼働率を例えば85％程度に設定してシミュレーションをするなど、ある程度の空室数を見込んだ収入・利回りで判断すべきでしょう。

借り入れをした場合の、利回りの考え方

資金の借り入れをして投資用不動産を購入した場合には返済負担がありますので、毎月の「手残り」はさらに少なくなります。「表面利回り10％の1億円の物件」であっても、ほとんどを借り入れでまかなった場合は、最終的には年間200万円程度のキャッシュしか残らないこともあるでしょう。

ただ、これは「2％程度の低い利回りしかない」という悲観的な評価にはなりません。なぜなら、借入返済は家賃収入の中から毎月確実に行えるため、不動産投資事業としての「投資効率」を考える際には、十分に好意的な要素として捉えることができるからです。

大切なのは「投入した自己資金に対する利益率」です。上記物件を買う際に「自己資金1000万円」を投じて、そのほかの資金を借り入れした場合「自己資金1000万円に対し毎年200万円の純粋な利益を得ている」ということです。

自己資金に対する利回りで考えれば、実に20％という高い投資効率であり、非常に魅力的な優良物件と判断できるでしょう。詳しくは、「不動産投資を始めるにあたって Q2．「借入をしたほうがトク」と聞いたのですが本当ですか？」をご覧ください。