#河原田 琢人/不動産投資のノウハウ

不動産経済研究所は24日、「2025年の首都圏マンション市場予測」を発表した。25年の年間供給戸数は、2万3000戸前後（対23年比14.4％減）となる24年と比べ、13.0％増の2万6000戸と4年ぶりの増加となる見通し。 供給のエリア別の内訳は、都区部1万2000戸（対24年見込み比42.9％増）、都下2000戸（4.8％減）、神奈川県5500戸（3.5％減）、埼玉県3000戸（3.4％増）、千葉県3500戸（10.3％減）と都区部が4割増となるほか、埼玉県も増加する見込みである。 24年1～11月の平均価格は、過去最高値だった23年年間の8101万円と比べ1.4％下落の7984万円。大規模高級物件の供給によって最高値を大幅に更新した前年との比較ではわずかに下落したものの、高値を維持している。25年は都区部で超高層物件の供給が再び活発化することにより、首都圏全体の価格も上昇する見込み。しかし郊外では購入希望者の動きが鈍化しており、価格の上昇が一服する可能性がある。商品特性のテーマについてはコスト圧縮から目新しさがなく、引き続きZEHマンションなど省エネ関連となる。 24年年間の供給戸数は、都区部8400戸、都下2100戸、神奈川県5700戸、埼玉県2900戸、千葉県3900戸の合計2万3000戸程度を見込んでいる。大型案件の新規発売が目立った千葉県が5.3％増と伸ばしたものの、その他のエリアは工期延長の影響により軒並み減少しており、中でも都区部は29.5％減と落ち込みが目立っている。また着工は4月以降の回復が顕著となっており、1～10月の着工戸数は前年同期比2.2％増の4万3627戸となった。 エリア別では東京都2万2422戸（前年同期比2.6％増）、神奈川県1万2837戸（7.4％増）、埼玉県4570戸（1.2％減）、千葉県3798戸（10.7％減）と東京都と神奈川県が増加している。また在庫は11月末現在で前年同月末比8.1％増の5205戸と増加しているものの、供給減の影響もあり低水準が続いている。 今後の首都圏マンションは、建設コストの高騰や住宅ローン金利の上昇といった懸念材料は依然として存在するものの、都区部や近郊エリアなどの人気に衰えはなく、そのような注目エリアでの超高層・大型案件が市場をけん引する。また集計には含めていない定期借地権付きマンションの計画が都区部を中心に増加しており、25年以降は1000戸を上回る供給となる可能性がある。

不動産経済研究所が24日まとめた「2025年の近畿圏マンション市場予測」によると、25年の年間発売戸数は24年とほぼ同水準の1万5500戸程度になる見通しである。 24年は前年比0.7％増の1万5500戸前後となり、当初予測1万6500戸から下振れする見込み。契約率は11カ月中8カ月で好調ラインの70％を上回っており、年間では3年連続で70％超の見通し。 都市部の価格高騰によりファミリー層の郊外・広面積需要は引き続き旺盛であり、超高層・投資物件を含め郊外シフトの動きが活発化。特に大規模物件が多数予定されている大阪府下、兵庫県下、京都府下では増加の見通し。 在庫は11月末で前年同月末比12.4％減の2421戸と21年12月末（4400戸）をピークに圧縮傾向が続いている。 建設工事費の高騰は止まらず、そのあおりを受け、販売中での価格アップや、初回売り出し物件の発売開始後ろずれが続いており、価格高騰が売れ行き動向に与える影響が引き続き懸念される。

住宅金融支援機構が10月に取扱いを開始したフラット35のペアローンが好調だ。2カ月経過した11月末時点で、58組（116件）の利用申請があった。融資実行件数は6組（12件）。利用者の大半は夫婦だが、親子での利用申請も2組（4件）みられた。住宅価格の高騰を背景に、借入ニーズの多様化に対応している。 フラット35のペアローンは、１物件に対し、夫婦や親子などがそれぞれ借入申込みを行うことで、2つのフラット35を併せて利用できる制度。契約者が1人の場合、フラット35は最大8000万円までしか借りられない。ペアローンの場合、倍の1億6000万円まで借入が可能になる。 機構によると、1組あたりの平均申込額は約8900万円。1都3県での利用が約7割、それ以外のエリアが約3割（内訳は近畿圏7％、中部圏7％、その他14％）だった。建て方別では、戸建てが約8割、マンションが約2割。 利用者ペアそれぞれの年齢や年収に応じた借入期間・借入額の設定ができており、機構は「ニーズの多様化にこたえる商品としてスタートできた」と手ごたえを得ている。親子利用（57歳・30歳）の場合、親は月々の返済額は高くなるが返済期間の短いフラット20（返済期間20年）を、子は返済期間が長いフラット50（同50年）を利用するといったケースがあった。また、返済中の死亡などに備えるため加入する団体信用生命保険は、一方が三大疾病付き団信、他方は機構新団信などにするケースもみられた。 フラット35ペアローンは、12月23日時点で22の金融機関が取り扱っている。今後、1機関が新たに取り扱いを始める予定。