【会社員必読】サラリーマン大家とは？5つのメリットや始め方を解説

近年、副業解禁の流れや資産形成ニーズの高まりから、法的な副業規定や税務上の取り扱いを十分に理解しながら不動産投資を行う「サラリーマン大家」に注目が集まっています。

この記事では、サラリーマン大家を目指す会社員の方に向けて、必要な知識やリスク管理をわかりやすく解説します。勤務先への発覚を避けたい方や車の経費計上など実務的な課題を抱える方も、ぜひ最後までお読みください。

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サラリーマン大家とは

会社員として働きながら不動産賃貸業（通称：大家業）を営む「サラリーマン大家」の多くは、給与収入を基盤に融資を受けながら不動産を購入し、副業として家賃収入を得ます。安定した本業の収入を背景に金融機関からの信頼を得やすい点が大きな特徴です。

ここでは下記について、順に解説します。

・サラリーマン大家の実務
・サラリーマン大家が収入を得る仕組み

サラリーマン大家の実務

サラリーマン大家の実務面では、大きく分けて入居者募集、不動産の日常管理、および解約・退去業務など、多岐にわたる業務が発生します。

実務は、管理会社に委託することで基本的な収支管理や意思決定に専念できる一方で、自主管理を選択すれば、入居者募集や不動産の日常管理、そして解約・退去業務といった細かな業務を自ら行う必要があり、その負担は相当なものとなります。

どちらの方法を選ぶかは、各自のライフスタイルや時間の余裕、経営方針から判断が必要です。

サラリーマン大家が収入を得る仕組み

サラリーマン大家の収入は、毎月の家賃、共益費などが定期収入です。さらに、新規契約時に受け取る礼金や権利金、契約更新時の更新料といった一時的な収入も加わります。

これらの総収入から物件ローンの返済や修繕費、管理費、固定資産税（都市計画税含む）の経費を差し引いた残りが実質的な利益（手取り）となり、副収入となります。

複数物件の所有により収入の積み上げも可能ですが、室内の修繕費用（エアコン故障、給湯器故障）や入居者退去による支出増加のタイミングの把握が必要です。

サラリーマン大家が得られる5つのメリット

会社員として安定した収入を得ながら不動産投資を始めると、ローン審査などのハードルを下げつつ副収入を得るチャンスが広がります。ここでは、サラリーマン大家が実感できる代表的な5つのメリットについて解説します。

1. 給与収入で融資審査が通りやすい
2. 車などの経費計上ができる
3. 副収入で将来リスクを分散できる
4. 不動産投資で生命保険代わりにもなる
5. 老後の資産形成を安定的に進められる

メリット1.給与収入で融資審査が通りやすい

サラリーマンは安定した給与収入があることから、金融機関から不動産投資ローンの審査での評価が有利です。空室や突発的な修繕費が発生しても、毎月の給与収入が返済できる保証となります。
毎月の収入が見込めるため返済能力が高いと判断され、良い条件で融資を受けることができる可能性があります。
さらに、公務員、大手上場企業、医者など、勤務先の信頼性が高ければ、金利の優遇や融資額増額の対象になる金融機関もあり、より有利になります。

メリット2.車などの経費計上ができる

不動産投資の運営で車を使用する機会がある場合、その関連費用を経費として計上できるのは大きな魅力です。ただし、マイカーを業務とプライベートで併用している場合、全額を経費に計上することはできず、あくまで業務利用分のみが対象となります。業務利用とプライベートの利用の割合を明確にするため、走行記録や領収書をしっかり管理しておくことが重要です。これにより、税務調査の際にも正当性を証明しやすくなります。

経費管理について、詳細は本記事内の「失敗3.確定申告の経費申請ミス」でも解説していますので、ご参考になさってください。

メリット3.副収入で将来リスクを分散できる

会社員としての給与に加え、家賃収入という別の柱を持つと将来の心配を大きく軽減できます。万が一、リストラや転職によって収入が減ったとしても、毎月の家賃が一定の生活費を補うため家計の安定を保ちやすいです。
またボーナスカットなど、予測しにくい経済的な揺らぎにも対応できるうえ、副業収益を積み立てることで、将来の独立やセミリタイアの可能性も視野に入れられます。ライフプランを柔軟に組み立てる助けになる点が、サラリーマン大家の大きな利点です。

メリット4.不動産投資で生命保険代わりにもなる

不動産投資ローンを組む際に加入する団体信用生命保険（団信）によって、契約者に万が一の事態が起きても残債が保険金で完済される仕組みになっています。家族にはローンの負担が残らず、物件や家賃収入をそのまま引き継げるため、実質的に生命保険の役割を果たす点が大きなメリットです。

保険料を別に支払う必要がない場合もあり、家族の経済的不安を大幅に軽減できます。長期的な視点で見ると、資産と保険を同時に確保できる心強い選択肢です。

メリット5.老後の資産形成を安定的に進められる

ローン完済後は家賃収入がそのまま手取りになるため、年金以外の安定収入を確保できる点はとても魅力です。株式や投資信託と違って実物資産としての不動産を保有するので、市況の変動に強い面もあります。

必要に応じて物件を売却し、一括でまとまった老後資金を手にすることも可能です。退職後に医療費や旅行などで予想外の支出が発生しても、家賃収入があれば家計負担が緩和され、ゆとりのあるセカンドライフを過ごしやすくなるでしょう。

サラリーマン大家になる前に押さえたい基本知識

サラリーマン大家として不動産投資を始める際には、会社の規定や資金調達、税務申告など多岐にわたる知識が必要です。ここでは、副業規定への対処や融資計画、節税、物件選定について順に解説します。

● 副業規定と会社への発覚を回避する方法
● 融資の受け方と資金計画の立て方
● 青色申告による節税メリット
● エリア選定と物件タイプの重要性

副業規定と会社への発覚を回避する方法

会社員として不動産投資に取り組む際は、まず就業規則を確認して副業の可否や許可手続きの要否を把握しておきましょう。副業が認められている場合、通常は会社への特別な申告は不要なケースが多いです。

しかし、人によっては「本業に支障が出るのではないか」や「副業に気を取られているのではないか」などの意見が周囲から出ないか、心配になることもあるかもしれません。そのような場合は、法人化や家族名義による購入など、投資形態を工夫することで、会社への情報提供を最低限にとどめるのも一つの方法です。

また、総務や人事に事前相談をして会社のルールを正確に把握することで、誤解やトラブルを防ぎ、円滑な投資活動へとつながります。

融資の受け方と資金計画の立て方

不動産投資を始めるには、ある程度まとまった資金が必要であるケースもあります。融資を上手に利用できると投資のハードルを下げられます。住宅ローンは金利が低い反面、居住用に限られるなど用途に制約がある一方、投資ローンは住宅ローンと比較すると金利こそ高めですが、審査に通りやすく賃貸物件の購入に適しています。

自己資金や返済期間をどう設定するかによって、月々のキャッシュフローが大きく変わるため、複数のシナリオでの返済シミュレーションが欠かせません。

銀行や信用金庫、ノンバンクなど複数の金融機関を比較し、事前審査を受けて条件を吟味すれば、より有利な融資に近づけます。返済計画を入念に立てておくと、空室や家賃の下振れといった不測の事態が起きても安心です。

青色申告による節税メリット

不動産所得を青色申告で申告すれば、特別控除や損失の繰越などの制度を活用して節税できる可能性があります。青色申告では、帳簿をきちんとつける代わりに税制上の優遇が多く、赤字が出た場合は翌年以降の所得と通算でき、結果的に税負担を抑えられるためです。

● 最大65万円の特別控除を活用
　不動産収入から65万円がそのまま控除されるため、課税所得が大きく下がる

● 5棟10室以上の事業的規模でより有利
　規模が大きいほど青色申告のメリットを受けやすく、親族を雇用する形で青色事業専従者給与を計上すれば、さらに経費拡充ができる場合がある

● 損失の繰越や繰戻しが可能
　空室や修繕費で赤字になった場合、翌年以降の黒字と相殺できるため、長期的に見ると実質的に税負担を平準化できる

しっかりと帳簿をつけ、青色申告の要件を満たせば節税につながり、家賃収入を効率よく手元に残せます。不動産投資の節税については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひあわせてお読みください。
不動産投資でサラリーマンは節税可能？仕組み＆税金シミュレーション

※税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては税務署や税理士など専門家にご相談ください。

エリア選定と物件タイプの重要性

投資エリアと物件タイプの選び方を間違えると、家賃収入の安定が難しくなるため、事前リサーチと物件特性の理解が欠かせません。需要が低いエリアや想定する入居者層と合わない物件を選ぶと、空室率が上がりやすく、収益が不安定になってしまいます。

● 最寄り駅からの距離
● 大学や病院、企業拠点の有無（就業・就学拠点の有無）
● 生活利便施設（商業施設等）へのアクセス性
● 物件の築年数や所在階、総戸数、平米数等のスペック

など、ターゲットとなる入居者層やエリアの将来性、物件の管理コスト、管理リスクをしっかり分析し、立地需要の見極めが重要です。

さらに、区分マンション、一棟アパート、戸建て投資それぞれに特徴があり、物件タイプの比較検討も必要です。また、築古物件と新築物件にはそれぞれメリット・デメリットが存在するため、購入前に把握しておきましょう。

■区分マンション・一棟マンション・アパート・戸建て投資の比較

区分マンション	立地が良ければ管理が楽だが、修繕コストや管理費が割高
一棟マンション アパート	家賃収入が複数戸に分散されるが、管理や維持コストが大きい
戸建て	広い居室を求めるファミリー向けだが、管理コストや耐震リスクが高い

■築古物件・新築物件の比較

築古	購入価格が低めで利回りが高いが、修繕コストやリスクが高い
新築	購入価格が高めで利回りが低いが、修繕コストやリスクは低い

下記の記事では、不動産投資の代表的な10種類と選び方のポイントを紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

不動産投資の代表的な10種類！自分にあった選び方も解説

陥りがち！サラリーマン大家がよくする失敗3選

サラリーマンの立場を維持しながら不動産投資を行う際には、知識不足や準備不足が原因で思わぬリスクに直面することがあります。
ここでは、代表的な3つの失敗例を取り上げ、その背景や対策を押さえてトラブルを未然に防ぐためのポイントを解説します。

1. ワンルーム投資で空室が長期化
2. 修繕費用を見積もり忘れ
3. 確定申告の経費申請ミス

失敗1.ワンルーム投資で空室が長期化

単身向け物件は需要が高いイメージがある一方で、実際にはエリアによって入居者が集まりにくく、空室期間が長く続くリスクがあります。
人口減少や大学の統合などで若年層が減少しているエリアでは、表面的な利回りは良くても入居が決まりづらいケースがあるため、注意が必要です。サブリース契約を利用すれば一定の家賃収入が保証されるように見えますが、契約更新の際に家賃減額や途中解約のリスクがあり、想定よりも手残りが減ることもあります。

ワンルーム投資の安定性を確保するには、立地条件を入念に調べ、需要の多いエリアを選ぶのが大切です。複数の不動産業者や物件を比較し、サブリース契約を選択する場合は細部を慎重に検討すると、長期的な空室リスクを軽減できます。ただし、サブリース契約はオーナーから解約の申し出をしても、借地借家法の観点を主張して解約に応じない会社も多いです。そのため、サブリース契約書に解約ができる文言があっても解約ができない可能性がある点には十分注意をして、選択する必要があります。

サブリースの仕組みやメリット・デメリットについては、下記の記事で解説していますのでご覧ください。
サブリースとは？やばい、安心？不動産投資におけるメリット＆注意点

失敗2.修繕費用を見積もり忘れ

物件を所有する以上、退去時の原状回復や突然の設備故障に備えるための「修繕費」が定期的に必要になります。特に築古物件では、水回り設備の劣化やエアコンの故障など、一度に複数のトラブルが重なると数十万円単位の出費になることも珍しくありません。計画的に修繕費を積み立てていないと、急な出費でキャッシュフローが一気に悪化し、ローン返済に支障が出るリスクがあります。購入前には必ず専門家や管理会社に修繕履歴を確認し、将来のメンテナンス費用を試算しておきましょう。

失敗3.確定申告の経費申請ミス

不動産投資にかかる経費として認められるものは多いですが、私用と事業用を混同すると税務調査で否認され、修正申告や追徴課税を求められるケースがあります。特に車両費やガソリン代を経費にする際は、物件巡回や入居者対応など、事業目的の利用分だけを明確に区別する必要があります。

日常の買い物や旅行で使った分まで計上すると「虚偽申告」とみなされるリスクが高まるため、帳簿や領収書の保存、走行距離の記録などをきちんと行い、正確な経費管理をしましょう。
確定申告の時期が近づいてから慌てるのではなく、会計ソフトや専門家のアドバイスを活用し、常日頃から収支を整理しておくと安心です。

自身の失敗以外に、不動産業者に騙されるリスクも存在します。騙されずに済むための対策については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。
サラリーマンは不動産投資でカモにされる？悪徳業者を見抜く4つのポイント

サラリーマン大家を始めるための4ステップ

サラリーマンとして安定した給与を得ながら不動産投資で収益を上乗せするには、計画性とリスク管理が欠かせません。ここでは、初心者が安心してスタートできるよう、具体的な4つの手順を紹介します。

1. 資金シミュレーションを立てる
2. 物件を比較しながら候補を絞る
3. 融資申し込みと購入手続きを行う
4. 運営開始後の収支管理を継続する

ステップ1.資金シミュレーションを立てる

不動産投資を安全に運営するためには、毎月の家賃収入からローン返済や管理費、修繕費などを差し引いたキャッシュフローの可視化が重要です。
想定外の出費が重なると、本業の給与だけでは補填しきれず家計に大きな負担をかけてしまいます。投資規模を明確にするためにも、頭金や借入額、本業収入を踏まえて無理のない返済負担率を設定します。
会社への副業報告が必要な場合もあるため、返済計画とあわせて就業規定のチェックも忘れず行いましょう。

キャッシュフローを作成	毎月の家賃や返済額、管理費、修繕費などを一覧化し、月ごとの収支を数値化する
返済負担率を算出	本業の収入と合わせて返済割合を確認し、どのくらいなら家計を圧迫しないかを見極める

下記の記事では、不動産投資でキャッシュフローを安定させるための運用ポイントや計算方法を紹介していますので、あわせてご覧ください。
初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ

ステップ2.物件を比較しながら候補を絞る

物件探しではエリアや価格帯、利回り、築年数など複数の条件を総合的に検討します。
需要の高いエリアでも築古で修繕リスクが大きい物件は、想定外のコストが発生しやすいため注意が必要です。

購入後は簡単に買い替えができないため、立地の将来性や賃貸需要の安定性など、長期的に家賃収入を確保できるかを重視すると成功率が上がります。
実際に現地に足を運んで周辺環境を確認したり、管理会社や仲介業者から入居者募集の状況を聞いたりして候補を厳選すると、リスクを最小限に抑えた選択がしやすくなります。

エリア／価格帯／利回り／築年数を検討	・人口動態や地域特性などを踏まえて、物件価格と想定家賃収入のバランスを検証する。 ・築年数、総戸数、建物の管理がどこなのかを調査してリスクがないかを検証する
現地視察や管理会社へのヒアリング	周辺環境や入居者層を具体的に把握し、長期にわたる空室リスクを見極める

ステップ3.融資申し込みと購入手続きを行う

不動産投資はローンを活用するケースが多いため、複数の金融機関の融資条件を比較することがポイントです。金利や保証料、返済期間が少し変わるだけでもキャッシュフローに大きな差が出るため、最初に妥協せず交渉することも重要になります。
購入契約時には融資特約の内容や違約金の有無、売買契約書の細かい条項にも注意を払いましょう。条件面で納得できれば将来的な返済負担を軽減できます。

銀行・信金・ノンバンクなど比較	金利や審査基準、保証料の有無などを照らし合わせ、最適な借り入れ先を選ぶ
契約書の注意点を事前確認	融資特約や違約金の発生条件をチェックし、トラブルを回避できるよう条項を把握する

ステップ4.運営開始後の収支管理を継続する

物件購入後も毎月の家賃入金や経費をしっかり管理し、入居率の維持や修繕リスクへの備えを怠らないことが、安定収益を得るうえで欠かせません。会社員の場合は、本業の確定申告に加えて不動産所得の管理も行う必要があるため、会計ソフトなどを活用すると経費計上や車の維持費などの節税策がスムーズにできます。

利益が順調に出るようになったら、早期返済で返済負担を減らすか、新たな物件への投資を検討するなど、中長期的な視点でリスクとリターンを見極めましょう。収支管理を継続できれば、サラリーマン大家としての副収入を効率よく積み上げられます。

毎月の経費・入金を可視化	Excelや会計ソフトで家賃入金や管理費、修繕費を記録し、キャッシュフローの推移を確認する。
早期返済か再投資も検討	利益が順調に出るようになれば、状況に応じてローンの繰上返済や追加物件購入を選択する方法もある。

こちらの記事でも、サラリーマンの方に向けて投資の基本や成功へのステップを実際の失敗例を交えながら分かりやすく解説しています。
サラリーマンのための不動産投資ガイド！失敗例や成功への5ステップを紹介

サラリーマン大家として投資を成功させるポイント3つ

サラリーマンとして働きながら不動産投資で副収入を得るには、リスクをコントロールしやすい仕組みづくりが重要です。
ここでは、そのために重視したい3つのポイントを解説します。

1. 管理会社選定と契約範囲チェック
2. 入居者募集とトラブル対策の流れ
3. 長期的な収支シミュレーション作り

ポイント1.管理会社選定と契約範囲チェック

物件の入居者管理や設備のメンテナンスなどは、管理会社の質で不動産投資の成果が大きく変わります。
経験豊富な会社を選べば空室率を下げやすく、問い合わせ対応もスムーズです。反対に、契約範囲を十分に確認しないと、想定外の修繕費負担やクレーム処理が発生しやすくなります。
特に会社員の場合は急な呼び出しや対応が難しいため、管理会社のサポート体制が手薄だと本業への影響も大きくなります。費用体系や管理実績、サポート範囲をしっかり比較し、責任分担が明確な管理会社を選ぶことがポイントです。

ポイント2.入居者募集とトラブル対策の体制づくり

安定した家賃収入を得るには、物件の魅力を的確に伝えて入居者を募集し、トラブルが起きにくい環境を整えることが重要です。周辺相場に合った賃料設定と、多様な広告媒体の活用で空室リスクは大きく下がります。
トラブルが生じても、早期発見と迅速な対応ができればダメージを最小限に抑えられます。管理会社と連携した定期的な物件の状態の確認と、入居者との連絡体制がポイントです。

ポイント3.長期的な収支シミュレーション作り

サラリーマン大家として複数年にわたり物件を運用するなら、長期的なキャッシュフローをしっかり把握しておく必要があります。築年数の経過とともに家賃相場の下落や空室が増える可能性があるうえ、金利上昇や税制の変更で支出が増えるリスクも否定できません。
あらかじめ修繕積立を設定したり、家賃改定やリフォームの予算を組み込み、どの程度の経費変動が起こりうるかを見積もったりしておくと、リスクを軽減しやすくなります。

サラリーマン大家の知識をもって計画的に始めましょう

サラリーマン大家になることは、本業の安定収入を活かしローリスクで資産形成ができる魅力的な選択肢です。しかし副業規定や融資、確定申告などを理解せず始めると失敗を招いてしまいます。

サラリーマン大家のメリットや基本知識、失敗例、手順を総合的に押さえれば、将来リスクを分散しながら安定収益を狙うことができます。
リサーチや計画をしっかり行い、管理会社選びや物件比較を進めたうえで「サラリーマン大家」という新しい収入源の検討を進めましょう。

なお、ノムコム・プロでは、会員登録者限定で「4つの特典」をご用意しています。サラリーマン大家になることを検討中の方や、最新の投資情報を手に入れたい方は、下記リンクからお気軽にご登録ください。

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