Q5．ワンルーム投資と一棟買いでは、具体的にどんな違いがありますか？

A5．投資金額が大きく違います。少額で買えるワンルームのほうが、投資リスクが小さいようですが、空室となった際の影響は大きいです。

一棟買いだと「億単位」の資金が必要

賃貸マンションを一棟丸ごとの購入となれば、購入金額（新築の場合は建築価額）は億単位になることも少なくありません。ただし、物件そのものを担保にできるので、借り入れによって購入資金をまかなえるケースが多いです。しかし、空室が多く発生するようであれば、多額の返済負担だけが残ることになります。

一方、単身用のワンルーム物件であれば、購入価額は安価である場合が多く、都市部を少し外れた中古物件なら「数百万円」で購入できるものもあります。

空室期間が長引いたり、想定賃料よりも低い賃料で成約したりと、思うように賃料が入らなかったとしても、「失うもの」は一棟買いよりはるかに小さく、リカバリーもしやすいと言えるでしょう。

「空室の影響」はワンルームのほうが大きい

一棟買いの場合、一棟に含まれる何戸もの部屋を保有することになります。仮に数室空きが出ても影響は一部であり、入居中の部屋からの賃料収入があるため、継続してある程度の収入が見込めます。

一方、ワンルーム物件の場合、持っている物件が「一戸だけ」のため、空室になると次の入居者が決まるまでの間は収入がゼロになってしまいます。そういった意味では、空室が出たときの収支悪化リスクは、ワンルームのほうが大きいです。

また、賃貸マンションは所有しているだけでも水光熱費や法定点検および税金がかかり、劣化状況によってはリフォーム費用や大規模修繕費用がかかります。空室が多く発生すると、毎月の維持管理コストに加え、多額の返済に苦しむ可能性もあります。

こういったリスクに備え、不動産会社が所有者から一棟丸ごと借り上げて、それを不動産会社が貸主となって一般の顧客へ転貸する「サブリース」のような方法も検討可能です。

客付けがうまくいかず空室が増えたり、収入が悪化したりするストレスを軽減することができるでしょう。ただし、サブリースの場合、家主へ毎月支払われる保証賃料は満室想定賃料の8割前後になるなど、収入が安定する代わりに総収入額は少なくなることと、数年に一度は保証賃料の見直し（ほぼ減額になる）があるため、導入には慎重な検討が必要です。

「災害リスク」などを考えると、「ワンルームを複数持つ」のも有力

一棟買いの場合、地震や火災で倒壊するようなことがあると、多額の収入が失われます。災害でなくても、「周辺環境が変わった」などの理由で、一棟全体が影響を受けることもありえるでしょう。

これらを考慮すると、購入物件を各地に振り分けることでリスク分散ができるため「ワンルームを何戸か持つ」ような方法で投資をしている方もいます。投資に必要な金額は戸数が増えるごとに大きくなりますが、「収入が突然なくなる」もしくは「環境変化が深刻に影響する」ようなことを避けられます。