Q6．中古マンションへの投資の特徴を教えてください

A6．購入金額が低い分、新築よりも高利回りの物件が多い特徴があります。

購入金額は低いが、家賃はそれほど低いわけではない

ある新築物件（全10室）で、家賃が月10万円だとします。購入金額が1億2000万円であれば、

表面利回り
＝　年間収入　÷　購入金額
＝　（10万円×10室×12カ月）　÷　1億2000万円
＝　10.0 ％

となります。

同じ間取り、同じ立地条件の「築10年の中古マンション」を考えてみましょう。築10年であれば、購入金額は新築の7割程度に下がることも珍しくありません。7割とすると 8400万円です。

しかし、家賃収入は7割までは下がりません。仮に8割（8万円）とした場合の利回りは

表面利回り
＝　（8万円×10室×12カ月）　÷　8400万円
＝　11.4％

となり、中古物件の購入資金に対する利益率が新築を上回ることになります。ただし、新築物件のほうが、修繕箇所が少なく維持管理コストが安く抑えられます。必要経費を差し引いた実際の利益金額で計算した「実質利回り」では、結果が少し変わると考えられるでしょう。

競争力は変えることも可能

もっとも、空室が多く発生してしまうと、高い利回りは得られません。築年数の経過した中古物件については、「新しい設備が導入されていない」「耐久性が不安」といった理由から、客付けがうまくいかず、空室が増える可能性もあります。

また、空室期間が長い部屋は「人気がないのは、なにか決定的な理由があるのでは？」という漠然とした不安を持たれやすいことも影響しているでしょう。

しかし「新築にくらべて家賃が安い」というのは大きな強みです。さらに、修繕やメンテナンス、リフォームなどを徹底的に行って見た目や使い勝手が向上すれば、新築に負けない競争力をつけることも可能です。

競争力がついた物件は、市場価格も高くなります。特殊な事例ではありますが、「修繕やリフォームの結果、家賃収入が増えたばかりでなく、買ったときよりはるかに高い値段で売れた（キャピタル・ゲインが得られた）」ということもあります。

収入の予想が立てやすい

中古物件にはすでに入居者がいます。居室の多くが埋まった（かなりの家賃収入がすでに発生している）状態で買えるものもあります。また、過去においてどの程度空室が出たかも把握できるので、過去の実績が分かる中古物件は収入の見込みが立てやすいです。

リフォームの仕様や客付けの戦略なども想定しやすくなるため、新築物件にくらべて「安心感」が得られるでしょう。ただし、大規模修繕や住宅設備の総入れ替えのサイクルが、新築物件よりも早い段階で到来します。この時期や予算も見込んだうえで、収支計画を立てるのがいいでしょう。