Q7．投資物件において「地域」による特徴はありますか？

A7．地域によって大きく特徴が異なります。都市部は高い家賃収入が望めますが、購入金額が高く、競争も激しいです。地方では、周辺環境などの調査が重視されます。

「需要」も「供給」も多い都市部

不動産投資は、「住居を提供する事業」です。「需要」は当然、「人口（特に若年層）が増える」「世帯数が増加する」地域のほうが多くなります。

通常、都市部のほうが、既存の居住者も流入人口も多く「賃貸需要」を見込みやすいでしょう。一方で、過疎化が進むような地域では、賃貸住宅を借りたい人の総数が都市部にくらべて圧倒的に少ないため、少ない顧客を取り合うことになります。

さらに、過疎地では自分が所有する家に住む人が多く、高齢化も進んでいるため、今後賃貸需要が増える見込みは薄く、新たな賃貸物件の供給は都市部のように多くありません。

しかし、都市部の「賃貸需要」は確かに多いものの、「物件供給」も多いため、都市部でも、やはり顧客獲得競争は激しくなります。さらに近年では、マンション建設の着工数が高水準で推移しており、「供給過剰」により、空室率が高く、賃料が安くなった都市もあります。

こういった背景からも、不動産投資事業の成功において重要なのは、市場の「需給バランス」と物件そのものの「競争力」と考えられるでしょう。

地方の物件は「周辺環境の変化」に注意

地方の物件は、一般的に都心部の物件より安く買えます。しかし家賃は、物件の価格差ほどの差はありません。上手に探せば、高い利回りが期待できる、魅力的な物件が見つかる可能性があります。

もちろん、過疎化が進んでいるような地域は、賃貸需要が先細りする可能性が高く、投資対象として考えにくいです。一方、地方都市でも「大きな駅に近い」「大学が近い」「大都市圏のベットタウンとして機能している」といった理由があれば、地方であっても十分検討に値する物件と言えるでしょう。

ただ、そういった情報だけを鵜呑みにして「実際に物件を見ることなく」投資を決めてしまうのは危険です。後になって「近くに新築マンションができて、入居者を奪われている」「近隣に大学があり、学生の入居者が安定しているが、近い将来、校舎が移転することになっている」といったこともあるからです。

都市圏にいる場合、地方の調査はしづらいところがありますが、投資は大きな資金を投入してリスクを背負って行う必要があります。事前にきちんと情報収集をしておくのが望ましいでしょう。