【限定公開】「札幌・仙台オフィスビル市場」の現況と見通し

札幌市では生産年齢人口の減少やコールセンター需要の変化により、オフィス空室率の上昇が予想される一方、仙台市では人口流入やスタートアップ企業の増加により、新たなオフィス需要が期待される。
本稿では、札幌と仙台のオフィス市況を概観し、今後の賃料動向を予測する。

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【エグゼクティブサマリー】

ESPフォーキャスト調査を参考に、野村不動産ソリューションズが経済見通しを設定。

札幌

北海道の就業者は4年ぶりに増加したが、札幌市の生産年齢人口は今後も減少が続く見通しである。また、人手不足感が強い一方、コロナ禍からの企業活動の回復は鈍い傾向にある。
札幌市のオフィス需要を支えてきたコールセンターは、札幌市の新設・増設補助制度が2023年9月末で終了した。また、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは大きく転換する可能性がある。「テレワーク」が進むIT関連企業では、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられ、コールセンターやIT関連企業による新規需要が頭打ちするリスクに留意が必要である。
札幌駅周辺を中心に高層オフィスビルの開発が複数計画されており、2024年から2026年にかけて、年間約1万坪の新規供給が予定されている。以上を鑑みると、札幌の空室率は上昇傾向で推移すると予想する。
オフィス成約賃料は、2023年の賃料を100とした場合、2024年の賃料は「98」、2026年は「85」に下落すると予想する。

仙台

新規供給に関して、昨年は複数の大規模ビルが竣工し約1.5万坪に達したが、今後3年間は一段落する見通しである。
仙台市では、人口の流入超過が継続しており、生産年齢人口は9年ぶりに増加した。また、東北地方の「企業の経営環境」はコロナ禍で受けたダメージから回復に向かっており、「雇用環境」は人手不足感が強まっている。また、行政の支援策に後押され、スタートアップ企業が増加し、オフィス需要の新たな担い手となることも期待される。以上を踏まえると、空室率が大きく上昇する懸念は小さいと予想する。
オフィス成約賃料は、2023年の賃料を100とした場合、2024年の賃料は「99」に、2027年は「100」と予測する。

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提供：法人営業本部　リサーチ・コンサルティング部

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