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健太と美咲の住宅ローン奮闘記目指せ！マイホーム・オーナー

第3話　銀行ローンとは違う？「フラット35」ってどんな住宅ローン？

マイホーム購入計画をスタートしてから2ヵ月。最初はほとんど知識のなかった健太も、美咲の熱心な教育？のおかげでだんだんと住宅購入に関する知識が身に付いてきました。ある日のこと、新聞を読んでいた健太の目に「フラット35」という言葉が飛び込んできました。この「フラット35」、銀行の住宅ローンとは別のものなのでしょうか？

世帯データ

世帯年収	約800万円
住まい	賃貸アパート（2LDK）
子ども	なし
車	あり
貯蓄額	約500万円

（新聞にじっと目を凝らし）……うーむ。
どうしたの、眉間にシワなんか寄せちゃって？
新聞やマンションのチラシに「フラット35」っていう言葉がよく載っているんだけど、これも住宅ローンの一種なのかな？
まあ勉強熱心ね(笑)「フラット35」っていうのは、住宅金融支援機構が民間の銀行などと協力して提供している住宅ローンよ。最長35年で借り入れできて、金利は返し終わるまでずっと変わらない全期間固定金利型なの。申し込みは、銀行やフラット35専門の金融機関でできるわ。

全期間固定金利型なら銀行にもあるけど、どんなメリットがあるの？
そうねぇ、まずは保証料がかからないってことかしら。
へえ、それは魅力的だね。
銀行の住宅ローンだと、保証料がかかるところが多くて、例えば3,000万円で35年返済だと60万円くらいかかるわね。

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ファイナンシャル・プランナー's アドバイス！

「フラット３５」ってどんな住宅ローン？

「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して融資する全期間固定金利型の住宅ローンです。

●特徴は？
フラット35の最大の特徴は、借り入れ時に、返し終わるまでの金利と返済額が確定することです（※）。将来にわたっての家計プランが立てやすいことがいちばんのメリット。保証人および保証料は不要です。繰上返済の手数料もかかりません。新築だけでなく、中古住宅の購入などでも利用できます。

また、勤続年数、勤務形態も問われないので、転職して間もない人や正社員ではない人でも借り入れしやすくなっています。ただし、一般的な住宅ローンよりも建物の基準は厳しく、住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があります。

※全期間同じ金利のものの他に、途中で金利が変わるものもありますが、変更後の金利も借入時に決定しています。

●申込みはどこでする？
申込みの受付けは、銀行やフラット35専門の金融機関など、民間の金融機関が行っています。同じフラット35でも、取り扱う金融機関ごとに金利や手数料は異なります。

表1　フラット35の主な利用条件

申込者本人	・申込者の年齢が満70歳未満（親子リレー返済の場合は、満70歳以上も可）・安定した収入があること・年収に占めるすべての年間返済額の割合（返済負担率）が次の基準を満たすこと（収入合算も可）　年収400万円未満は30％以下　年収400万円以上は35％以下
資金用途	・本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金・中古住宅の購入資金
借入対象となる住宅	・住宅の床面積一戸建て、重ね建て、連続建て住宅の場合：70ｍ²以上共同住宅(マンションなど）の場合：30ｍ²以上・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること（適合証明書の交付が必要）・敷地が借地権の場合でも利用可能・建設費または購入価額が1億円以下（消費税を含む）
借入額	100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額以内
借入期間	15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
借入金利	・全期間固定金利・借入期間（20年以下・21年以上）、融資率（9割以下・9割超）に応じて・金利は各金融機関によって異なる
返済方法	元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払いも可能
団体信用生命保険	原則として、機構団体信用生命保険特約制度に加入（※）
融資手数料	各金融機関によって異なる数万円から融資額の2％（税別）など
保証料	0円
繰上返済手数料	0円、繰上返済は100万円（インターネット利用の場合は10万円）以上

※ 2017年10月1日以降の申込分から、団信の加入に必要な費用が月々の返済に含まれます。それ以前の申込分については別途特約料の支払いが発生します。

※ 2017年8月現在

銀行独自の住宅ローンにも全期間固定金利型があるよね？　フラット35の金利と比べると高いのかな？
それがそうでもないのよ。最近は銀行の住宅ローンの全期間固定金利型でもずいぶん低い金利を出しているところがあるわ。中にはフラット35より金利が低いところもあるくらいよ。
えー！？　なんかちょっと意外な感じ。銀行の全期間固定金利型の金利はすごく高いってイメージがあったのに。
ただ、気をつけなくちゃいけないのが、保証料や手数料のこと。銀行の住宅ローンの多くは保証料が必要になるわ。フラット35は保証料がかからないけど、手数料が保証料と同じくらいかかるところもあるわ。
ということは、やっぱり総返済費用がいくらになるかをきちんと計算しないといけないということだね。

その通り！（笑）民間の住宅ローンだと、変動金利型などの他の金利タイプも選べるし、金利タイプを組み合わせることもできるしね。団体信用生命保険の種類も豊富なのよね～。銀行独自のサービスをつけているところもあったり……。考え出すと、ホント迷っちゃう～。
金利のほかにも、比べるポイントはたくさんあるんだね。それぞれの特徴をじっくりみながら、僕たちに合った住宅ローンを選びたいね。
ひと頃に比べたら、住宅ローンは金利も内容もすごくバラエティに富んでいるといえるわね。借り手にとっては、嬉しいことよね。
よーし、とりあえず、いろんな住宅ローンの資料を集めて研究してみるか。忙しくなるぞー！
がんばってね！（笑）

「第4話　固定？変動？それとも両方？金利はどれを選べばいいの？」へつづく！

今回の教訓
保証料・繰上返済手数料がかからない全期間固定金利型ローン「フラット35」に注目！　「フラット35」と「銀行ローン」の特徴や違いを理解して選ぼう！

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