不動産投資はいくらから？自己資金の目安と少額で始める方法

不動産投資を始めたいけれど、「自己資金はいくら必要？」「少額でも投資できる？」と悩んでいませんか？本記事では、不動産投資に必要な自己資金の目安や少額資金で投資を始める方法といったポイントをわかりやすく解説します。
不安を解消し、確実に投資をスタートさせるための参考として、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産投資はいくらから？自己資金とは「頭金＋諸費用」のこと

不動産投資を始めるには、「頭金」と「諸費用」を合わせた自己資金が必要です。

自己資金の目安は、一般的に次の割合です。

例えば、5,000万円の不動産を購入する際に必要な自己資金は、次のように計算できます。

合計すると、自己資金は850〜1,500万円が必要です。
また、この割合を目安に、自己資金の金額から購入可能な物件価格を計算できます。

＜自己資金と購入可能な物件価格の目安＞

自己資金	購入可能な物件価格
100万円	330万円～590万円
300万円	1,000万円～1,760万円
500万円	1,670万円～2,940万円
1,000万円	3,300万円～5,880万円
2,000万円	6,700万円～1.2億円
3,000万円	1億円～1.8億円

※物件価格の17〜30％を自己資金として計算しています。

自己資金の必要額はあくまで目安です。実際には、物件の種類や金融機関の融資条件、個人の属性（収入や信用力など）によって変わります。金融機関によって融資条件が異なるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

一部の金融機関では、物件価格の全額を融資してくれる「フルローン」を利用できる場合もあります。ただ、原則として諸費用は自己負担となるため、ワンルームマンション投資など一部の不動産投資を除き、自己資金ゼロで不動産投資を始めることは難しいのが実情です。たとえフルローンを利用する場合でも、最低限の自己資金は準備しておきましょう。

頭金は物件価格の10～20％が目安

不動産投資における頭金とは、物件価格から不動産投資ローンで借り入れる金額を引いた、自己資金として用意する現金部分を指します。一般的に、頭金の目安は物件価格の10〜20％です。

＜物件価格ごとの頭金の目安＞

物件価格	頭金10％	頭金20％
5,000万円	500万円	1,000万円
1億円	1,000万円	2,000万円
3億円	3,000万円	6,000万円

※諸費用は別途必要です。

頭金をいくら用意するかは、投資プランやキャッシュフローのバランスを見ながら決めることが大切です。
また「ストレスをどの程度かけるか」から頭金を逆算するのも有効な手段です。「ストレスをかける」というのは、空室率や金利上昇リスクを加味し、物件の収益性を見積もる行為ですが、そこから頭金を逆算することで、より精度の高いシミュレーションとなります。無理のない資金計画を立て、長期的な安定収入を目指しましょう。

諸費用は物件価格の7～10％が目安

不動産投資を始める際には、頭金だけではなく、物件購入やローン契約にともなう諸費用も必要です。諸費用の目安は、物件価格の7〜10％です。

下記の表では、代表的な諸費用をわかりやすくまとめています。具体的な金額は、物件価格や契約内容によって変わるので、あくまで目安として参考にしてください。

項目	費用
不動産仲介手数料	200万円以下 売買価格（税抜）×5％＋消費税 200万円以上400万円以下 （売買価格（税抜）×4％＋2万円）＋消費税 400万円以上 （売買価格（税抜）×3％＋6万円）＋消費税
登録免許税	所有権移転登記（土地・建物） 2％（※土地は2026年3月31日まで軽減措置が適用され1.5％） 所有権保存登記（新築物件）：0.4％（2027年3月31日まで軽減措置が適用され0.15％） 抵当権設定登記：0.4％（2027年3月31日まで軽減措置が適用され0.1％）
司法書士報酬	5～15万円
不動産取得税	不動産の課税標準額 × 税率
印紙代	1～48万円（契約書に記載された金額に応じて決められる）
ローン関連費用	ローン手数料 定額型：3～10万円程度 定率型：借入額の1～3％程度 ローン保証料 金利上乗せ型：金利に0.2～0.3％程度を上乗せした額 一括払い型：借入額の2～3％程度
火災保険料・地震保険料	火災保険： 区分マンションでは年間1～10万円（物件の種類によって異なる） 地震保険：東京都のイ構造　27,500円（建物の構造や地域によって異なる）
固定資産税・都市計画税	固定資産税 課税標準額×税率1.4％ 都市計画税金 土地または家屋の評価額×税率

諸費用は、現金での支払いが基本です。不動産投資ローンは物件価格に対してのみ融資が行われるため、仲介手数料や登記費用などの諸費用にはローンを利用できないことがほとんどです。頭金とは別に、諸費用分の資金をあらかじめ準備しておきましょう。

なお、不動産投資の初期費用をもっと詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。諸費用を節約する方法や、具体的な9つの費用項目を詳しく解説しています。

不動産投資の初期費用はいくら？9つの項目・節約術を完全ガイド

ローンを活用した場合の自己資金の考え方

不動産投資では、ローンを組むことで少ない自己資金でも大きな物件に投資でき、資産形成のチャンスを広げられます。ローン利用時には頭金の割合が大きなポイントです。頭金を多くするか少なくするかで、金利負担や返済リスクが大きく変わります。

一方、頭金を少なくしてローンを活用する場合は、手元に資金を多く残せる点が魅力です。しかし、返済リスクが高まる点も考慮する必要があります。

頭金を多くするか少なくするかは、投資目的や資金計画、リスク許容度によって異なります。自分に合った方法を選び、無理のない資金計画を立てましょう。

もし判断に迷った場合は、不動産投資の専門家に相談するのもおすすめです。野村不動産ソリューションズでは、あなたに最適なプランをご提案しています。お気軽にお問い合わせください。

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自己資金ゼロで不動産投資は可能？フルローンの現実とリスク

フルローンにはリスクも大きいため、慎重な判断が求められます。ここでは、フルローンの仕組みやメリット、注意点をわかりやすく解説します。

● フルローンとは？自己資金ゼロで投資する仕組み
● フルローンを組むリスク

フルローンとは？自己資金ゼロで投資する仕組み

フルローンは、物件価格の全額（100％）を金融機関からの融資でまかなう不動産投資ローンです。通常、不動産投資では物件価格の10〜20％程度の頭金が必要ですが、フルローンでは頭金を準備する必要がありません。

ただし、フルローンは「頭金ゼロ」であっても、「自己資金ゼロ」ではない点に注意が必要です。不動産の購入には仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用（物件価格の7〜10％が目安）が必要で、これらは自己資金で支払う必要があります。

フルローンを組むリスク

フルローンには、少ない自己資金でも不動産投資を始められるメリットがありますが、その一方でリスクも大きいことを理解しておく必要があります。フルローンには、少ない自己資金でも不動産投資を始められるメリットがありますが、その一方でリスクも大きいことを理解しておく必要があります。

1. 審査が非常に厳しい
フルローンは金融機関にとって貸し倒れリスクが高いため、審査基準が厳しく設定されています。融資を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

2. キャッシュフローが悪化しやすい
フルローンを利用すると、毎月の返済額が増加します。そのため、下記のリスクがあります。

3. 金利上昇リスクがある
フルローンは借入額が大きいため、わずかな金利上昇でも返済額が大幅に増加します。変動金利型ローンでは特に注意が必要です。金利が上がると、毎月の返済額が急に増える恐れがあります。

4. 出口戦略が限られる
物件を売却する際に、ローン残債が多く残っていると、次のようなリスクがあります。

フルローンは、リスク管理ができる上級者向けの戦略といえます。投資初心者やリスクを限定的にしたい方には向きません。

しかし一方で、自己資金を必要としない参入障壁の低さから、根強い人気があるのもまた事実です。「自己資金がない、でもとにかく始めてみたい」といった「どうしても」という方は、物件代金の低いもので始めることを意識しましょう。借入金額そのものを抑えることで、フルローンの持つリスクの緩和に努めることが重要です。そうでない方は、まずは頭金をしっかり用意し、安全に始めることをおすすめします。

なお、「頭金ゼロでも買える？不動産投資の資金調達のコツ教えます！」の記事では、初心者でもリスクを抑えつつ、資金調達する方法を詳しく解説しています。不動産投資を始める一歩として、ぜひ参考にしてみてください。

少額の自己資金で始められる不動産投資の4つの種類

自己資金が少なくて不安な方でも、少額から始められる不動産投資の方法があります。今回は、初心者でも取り組みやすい4つの不動産投資の種類を、メリットとデメリットをあわせてご紹介します。

1. 不動産クラウドファンディング｜1万円からスタートできる投資方法
2. 不動産小口化商品｜不動産を共同所有する方法
3. 築古物件への投資｜少ない資金で実物資産を持つ方法
4. REIT（不動産投資信託）｜少額から分散投資できる方法

種類1.不動産クラウドファンディング｜1万円からスタートできる投資方法

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多数の投資家から少額の資金を集め、事業者が不動産を購入・運用する仕組みです。不動産特定共同事業法に基づいて運営されており、1万円程度から始められるのが大きな魅力です。しかし、こちらは事業者の経営状況によっては資金が手元に戻らないリスクを孕みます。「余剰資金で行う」という投資の原理原則を、より意識して行うことをおすすめします。

種類2.不動産小口化商品｜不動産を共同所有する方法

不動産小口化商品とは、マンションやオフィスビルなどの高額な不動産を、複数の投資家で共同所有するために少額（小口）に分割した投資商品です。投資方法には、匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3種類があり、それぞれ所有権の持ち方や収益の受け取り方法が異なります。目安となる投資額は100万円で参考の利回りは2〜7％です。

また、不動産小口化商品に取り組む場合、売却益を過度に期待するのは危険です。商品設計上、小口化「後」の価格は、もともとの物件価格を単純に口数で割った金額に比べ割高になります。キャピタルゲインを狙う投資法ではなく、インカムゲインを狙う投資法であることを覚えておきましょう。

＜不動産小口化商品の投資方法＞
1. 匿名組合型
投資家は事業者と匿名契約を結び、事業者が不動産の所有権を持つタイプです。投資家は配当を受け取りますが、所有権は持ちません。
2. 任意組合型
投資家が共同で不動産を所有し、収益は出資割合に応じて分配されます。所有権が持てるため、節税効果も期待できます（例：相続税対策など）。
3. 賃貸型
投資家が不動産の持分を購入し、事業者に賃貸する形式です。安定した賃料収入が得られる点が魅力です。

種類3.築古物件への投資｜少ない資金で実物資産を持つ方法

築古物件への投資は、築年数が経過して価格が下がった物件を購入し、賃料収入を得る方法です。場合によっては、100万円程度から購入可能な物件もあります。
築古物件へ投資をする際は、直近の修繕履歴のチェックを怠らないようにしましょう。購入前に資金を必要としなくても、購入後に大きな資金を必要とするケースもありますので、潜在的なリスクをしっかりと見極めることが重要です。

種類4.REIT（不動産投資信託）｜少額から分散投資できる方法

REIT（リート）は、運用会社が投資家から集めた資金で複数の不動産を購入・運用し、収益を配当金として分配する金融商品です。証券会社の口座を開設することで、株式と同じように証券取引所で購入できます。配当金は証券口座に定期的に入金されるため、手間なく収益を受け取れます。参考の利回りは3〜5％です。

少額から始められる不動産投資に興味があっても、どの方法が自分に合っているのか迷っているという方も多いのではないでしょうか？
こちらの記事で各投資方法のメリットやリスクを詳しく解説しています。ぜひチェックしてみてください。

少額の不動産投資とは？4つの種類とメリット・デメリットを徹底解説

資金が少なくても不動産投資はできる！自分に合った方法で始めよう

不動産投資を始めるために必要な自己資金は、「頭金＋諸費用」です。一般的には、物件価格の10〜20％の頭金と、7〜10％の諸費用が目安です。

「自己資金が少ないから、不動産投資は難しいのでは？」と感じている方も多いかもしれません。しかし、実際には1万円程度から投資を始められる方法もたくさんあります。不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品などを活用すれば、無理のない資金計画で投資をスタートできます。

特に投資初心者の方は、リスクを抑えた方法を選ぶことが大切です。まずは少額からチャレンジし、投資経験を積んでいくのも良い方法です。

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