首都圏における収益不動産の動向　中古区分マンション ～当社取り扱い物件より～

コロナ禍以降、収益不動産に対する旺盛な購入ニーズが続いています。2022年度当社「不動産投資に関する意識調査（第14回）[1]」では、今後の投資用不動産について、「積極的に購入したい」「バランスを考えながら買い替えしたい」と回答した投資家が約75％に上るなど、前向きな姿勢がみられています。
今回、首都圏を全8エリア（下記参照）に分け、当社取り扱い物件情報[2]から、中古区分マンションにおける収益物件の動向についてまとめました。

＜サマリー＞

• ・売出件数をみると、全体的には2020年度にかけて増加しましたが、以降は減少しており、直近では2017年度とほぼ同水準です。反響数は、都心部を中心に大きく減少しましたが、「東京23区以外」「神奈川」「埼玉・千葉」は引き続き2017年度比を超えています。価格の高騰にともない、買い手が郊外への関心度を高めていることがうかがえます。
• ・表面利回りは直近低下傾向にあり、東京23区以内はすべて5％を下回りました。また、郊外部では「東京23区以外」「神奈川」が5％台、「埼玉・千葉」のみ6％を超えました。
• ・直近2022年度を築年別にみると、「都心5区」「城南」「城北」の築10年以内において3％台となりました。駅前の好立地高級マンションを中心に、3％未満での売出も見受けられます。

■全8エリア　内訳

I. 売出件数、反響数

中古区分マンションの売出件数をみると、全体的には2020年度にかけて増加しましたが、以降は減少しており、直近では2017年度とほぼ同水準です。エリアごとにみると、「都心5区」は全体とほぼ同傾向です。「城南」は2019年度やや減少しましたが、以降は増加しており、2021年度126となりました。「城西」は2020年度144と大きく増加し、以降も高い水準です。特に中野区や練馬区において1Rタイプの売出が増加しています。「城東」は2018～2019年度やや減少気味でしたが、2020～2021年度は増加し、直近はほぼ2017年度と同水準となっています。「城北」は2020年度のみ2017年度を超えましたが、それ以外は80前後とやや低めの水準です。減少が目立ったのは郊外部で、特に「埼玉・千葉」は2019年度58、以降も70前後と低い水準です。元来、投資用区分マンションの在庫割合が都心部より少ないのに加え、コロナ禍以降反響数が増加していることが要因として考えられます。
反響数は2020年度増加しました。特に「埼玉・千葉」は2017年度比229、「城西」187、「城南」177です。「埼玉・千葉」は北松戸や東浦和等の駅近1Rへの反響が増加しており、これはコロナ禍において株式市場等への不安感から、不動産投資を検討し始めた買い手が増えたと想定されます。2021～2022年度は都心部を中心に大きく減少しましたが、「東京23区以外」「神奈川」「埼玉・千葉」は引き続き2017年度比100を超えています。中古区分マンションの価格高騰にともない、買い手が郊外への関心度を高めていることがうかがえます。

【図表 I】中古区分マンション　売出件数・反響数

II. 建物の状況

1. 築年

中古区分マンションの築年数は全エリアにおいて上昇傾向がみられます。「都心5区」は2022年度 23年まで上昇しました。「城南」「城西」は約25年、「城北」は21年、「城東」は最も築浅となり、17年でした。城東エリアでは、江東区の湾岸エリアを中心としたタワーマンションの売出が比較的多いことが要因として考えられます。「神奈川」は22年、「東京23区以外」「埼玉・千葉」は27年と大幅に上昇しました。特に築40年超の売出件数が増加していますが、これは価格高騰にともない、今まで売却に踏み切れなかった所有者が資産処分に動いている可能性があるといえそうです。
自己使用目的を含む中古区分マンションの平均取引築年数[3]は、都心3区では17年前後、首都圏全体では25年前後のため、収益目的の中古区分マンション市場においては、比較的築古の建物が売りに出されているといえます。

【図表 II】中古区分マンション　築年数

2. 専有面積

中古区分マンションの専有面積をみると、「城南」を除き2017年度から増加しています。直近では「都心5区」が48m²（2017年度比＋7％）、「城西」38m²（同＋5％）、「城東」43m²（同＋6％）、「城北」42m²（同＋19％）、「東京23区以外」55m²（同＋25％）、「神奈川」51m²（同＋18％）、「埼玉・千葉」60m²（同＋27％）となりました。郊外部を中心に70m²を超える売出割合が増加していることが、平均を引き上げているといえそうです。価格の高騰にともない、所有者が売却の決断をしやすくなっているほか、買い手の投資対象エリアが広がり需要が強まっていることが考えられます。「城南」は35m²（2017年度比▲4％）でしたが、これは20m²台の1Rタイプの売出が増加したことに起因しています。

【図表 III】中古区分マンション　専有面積

III. 価格

1. 価格・床単価

中古区分マンションの価格をみると、「都心5区」は2017年度以降上昇しており、直近2022年度において7000万円を超えました（2017年度比＋29％）。特に表参道や六本木等の好立地において5億円を超える売出が増加し、平均を引き上げています。
「城南」は2020年度3,800万円を超えましたが、その後下落し2022年度は約3,500万円（同＋8％）、「城西」は約3,000万円（同＋22％）です。近年は再開発のあったエリアを中心に価格が上昇しています。今後も駅前の築浅タワーマンションが増加することで、価格の上昇傾向が続くことが予想されます。「城東」は約3,600万円（同＋21％）、「城北」は約3,800万円（同＋37％）を超えました。城東は豊洲や有明、城北は池袋を中心とした築浅タワーマンションの売出増加が目立ちます。不動産業者も含め、当初から投資目的で購入をしている売主の割合が増加していると考えられます。「東京23区以外」は約3,200万円（同＋47％）、「神奈川」は約3,400万円（同＋53％）　「埼玉・千葉」は約2,300万円（同＋23％）です。郊外部では、1Rタイプの売出割合が減少し、70m²を超える売出が増加しています。
専有単価は、「都心5区」が直近坪450万円を超えました。「城南」「城北」はほぼ同水準の坪310～320万円、「城西」「城東」が坪280万円前後です。「神奈川」は坪217万円、「東京23区以外」は坪193万円、「埼玉・千葉」は坪140万円となりました。2017年度からみると、「埼玉・千葉」が唯一下落しています。築古かつ面積の広い売出が増えていることが要因として考えられます。

【図表 IV】中古区分マンション　価格・専有床単価

2. 表面利回り

中古区分マンションの表面利回り[4]は、2017年度以降、低下傾向にあります。直近2022年度においては、東京23区内は5％を下回っており、「都心5区」は4.13%（2017年度比▲0.54pt）、「城南」4.80%（同▲0.63pt）、「城西」4.95%（同▲0.65pt）、「城東」4.60%（同▲0.75pt）、「城北」4.43%（同▲0.90pt）となりました。城東、城北では、一部エリアの築浅タワーマンションがマーケットをけん引し、下落率が高くなっていると考えられます。
郊外部では、「東京23区以外」が5.31%（同▲1.09pt）、「神奈川」5.46％（同▲1.17pt）、「埼玉・千葉」6.10%（同▲0.37pt）です。「埼玉・千葉」のみ、2021年度から上昇しましたが、これは2021年度に大きく利回りが下落したため在庫が増加し、価格調整が入ったためと考えられます。

【図表 V】中古区分マンション　利回り

直近2022年度を築年別にみると、「都心5区」「城南」「城北」の築10年以内において3％台となりました。駅前の好立地高級マンションを中心に、3％未満での売出も見受けられます。

【図表 VI】中古区分マンション　築年別利回り（2022年度）

IV. まとめ

以上、当社取り扱い物件情報より、首都圏の中古区分マンションマーケットについて確認しました。相続対策や海外投資家からの引き合い等により需要は引き続き高く、今後も安定資産として高いニーズを見込めるといえそうです。一方、直近ではタワーマンションを活用した相続税の節税対策に対し、実勢価格を反映した新しい算定ルールが導入されることが発表されており、これが今後収益中古区分マンションマーケットへどのような影響をもたらすのか、注視する必要もありそうです。

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